Для всех банковских операций, к числу которых относится и ипотечное кредитование, характерны риски инфляционного, экономического, валютного, политического и налогового характера. Их источниками являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения и динамика изменения стоимостных параметров недвижимости. Немаловажное значение на стабильность отношений между обоими участниками кредитной сделки, оказывают применяемые инвестиционно-кредитные технологии на уровне государства и финансового учреждения, а также ипотечные стандарты. Обязательным условием функционирования любого кредитного учреждения является минимизация ипотечных рисков, что возможно при обеспечении соответствующего менеджмента, обуславливающего анализ, контроль и управление ими.
Принятая классификация
Ипотека, оформленная на недвижимость в Российской Федерации, является рискованной операцией для кредитора и для заемщика по взаимосвязанным причинам. Основной из них является законодательное несовершенство, нестабильность финансового положения участников сделки ввиду резких изменений валютных ценностей и общей экономической обстановки. Владение информацией обо всех нюансах сделки, включая вероятные риски, обуславливающие финансовые потери, позволяет оценить участникам собственные возможности и принять рациональное решение о кредитном сотрудничестве. Все риски можно сгруппировать по видам:
- Изменение процентных ставок по ипотеке;
- Снижение ценности объекта кредитования на протяжении действия ипотечного договора по причине уменьшения рыночной цены приобретенного недвижимого имущества и обеспечивающего сделку залогового объекта;
- Изменение курса национальной валюты;
- Снижение платежеспособности заемщиков;
- Увеличение сроков, выделяемых законом на оформление прав собственности.
Риски кредиторов связаны со снижением прибыльности ипотечной операции. Финансовые потери в данной ситуации обусловлены уменьшением ожидаемого количественного денежного потока по причине инфляции и отсутствия баланса между активами и пассивами. Снижение рыночной процентной ставки может стать причиной досрочного погашения задолженности заемщиком с целью переоформления займа под меньшую процентную ставку, что значительно снижает финансовый результат займодателя. Отдельным риском является внезапно возникший статус неплатежеспособности у заемщика.
Защиты рисков по ипотеке для заёмщика
Безусловно, существуют способы защиты рисков по ипотеке для заёмщика.
Снизить вероятность процентного риска можно такими способами как:
- избегать заключения договора с переменной ставкой, использовать для расчёта по кредиту только фиксированную ставку;
- выбрать краткосрочный кредит с переменной ставкой;
- определить в договоре минимальные и максимальные значения для плавающей кредитной ставки.
Дабы минимизировать вероятность возникновения строительного риска нужно проверить соответствие заключаемого договора долевого участия специальному законодательству, запросить у застройщика пакет разрешительной документации на строительство, утверждённую проектную декларацию, убедиться в платёжеспособности иными способами.
Возможно будет интересно!
Снижение ставок по ипотеке в 2020 году: подешевеет ли ипотека
Риск утраты дохода, риск потери права собственности (титула), риск снижения стоимости залога, риск потери предмета залога, могут быть снижены путём заключения соответствующих договоров страхования – страхования жизни и здоровья, страхования объекта недвижимости на полную стоимость, а не стоимость кредита, страхования утраты дохода и потери титула. В случае застрахованной утраты дохода страховая компания какое-то время погашает задолженность вместо заёмщика.
Кредитный риск можно минимизировать путём реструктуризации задолженности по согласованию с банком – уменьшение размера ежемесячного платежа за счёт увеличения срока страхования или на определённый срок.
Приемы предотвращения рисков
Перед оформлением ипотечной сделки, ее участники должны принять все меры для снижения собственных кредитных рисков, последствиями которых являются финансовые потери. Для этого, перед подписанием договора, кредитору необходимо произвести правильную оценку стоимости недвижимости, а также определить, соответствует ли уровень кредитоспособности заемщика размеру предоставляемого ему займа. Предотвращению наступления ситуаций, неблагоприятных для участников ипотечной операции, способствуют:
- Страхование ипотечного кредита;
- Создание резервных фондов, направленных на компенсацию потенциальных фактических убытков и недополученной прибыли;
- Внедрение механизма взыскания средств с заемщиков;
- Применение надежной системы регистрации имущественных прав;
- Привлечение государственных гарантий по ипотеке.
Финансовые риски присутствуют при любом виде кредитной сделки, однако при ипотечном кредитовании следует учитывать их социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, то реализация его объекта залога может стать причиной лишения его и его семьи крыши над головой. Чтобы минимизировать такой сценарий развития ситуации, рекомендуется критично оценивать все запросы на ипотеку, распределять кредиты по группам риска, своевременно выявлять проблемные кредиты и принимать своевременные меры по возврату задолженности.
Основные риски при ипотечном кредитовании для заёмщика
В преддверии заключения кредитного договора, обеспеченного ипотекой, заёмщику необходимо как можно внимательнее прочитать подписываемый договор и все приложения. Должная осмотрительность и внимательность помогут избежать включения в договор несогласованных условий и процентного риска. Процентным риском называют условие кредитного договора, при котором ставка по кредиту привязана к некоему постоянно меняющемуся индексу. Расчёты с учётом плавающей процентной ставки могут повлечь непредвиденное удорожание кредита.
Рациональный подход к заключению кредитного договора и его вдумчивое прочтение помогут избежать валютного риска – удорожание валютного кредита за счёт увеличения стоимости валюты. Несмотря на низкую ставку валютных кредитов по сравнению с рублёвыми, кредит нужно брать в валюте дохода заёмщика.
Инструменты управления
Все виды ипотечных рисков связаны с финансовыми потерями, актуальными для одной или обеих сразу сторон сделки. Для обеспечения любой кредитной операции с целью защиты кредитора и заемщика, рекомендуется применение инструментов управления ипотечными рисками до заключения сделки и после выдачи кредита и формирования у заемщика обязательств. Они направлены на стабилизацию критического положения или на минимизацию потерь. В перечень инструментов управления входят:
- Страховка;
- Залог;
- Поручительство;
- Штрафы;
- Пеня;
- Реструктуризация долга;
- Регулирование отношения на законодательном уровне.
Риск невыполнения обязательств заемщиком связан с недополучением кредитором ожидаемого денежного потока в связи с его неплатежеспособностью. Управление этим видом риска осуществляется на этапе оформления ипотеки. Минимизация рисков достигается посредством компетентной оценки просителя возмездной денежной помощи, а также подбора соответствующих его финансовому положению и социальному статусу условий сотрудничества, включающих сумму займа, срока, на который он был выдан и размера регулярного платежа. Надежным способом управления риском невозврата средств, является привлечение к сделке поручителей и оформление ценного имущества под залог, продажа которого могла бы полностью покрыть убытки и компенсировать недополученную прибыль.
Основным законом, обеспечивающим баланс интересов между займодателями и заемщиками, является Федеральный закон №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке». В его положениях отражена полноценная защита кредитора по ипотечным рискам, а также предусмотрены методы мониторинга и контроля, предупреждающие псевдострахование и повышающие социальную защищенность граждан. В нормативно-правовом источнике предусмотрен дополнительный механизм снижения рисков за счет обеспечения компенсации части потерь при возникновении финансовых проблем у заемщика.
Риск досрочного погашения минимизируется штрафными санкциями в размере, покрывающем величину недополученной прибыли. Повреждение или уничтожение заложенного имущества может быть компенсировано страховой компанией, при своевременном оформлении страховки. Риск ликвидности является проблемой кредитора и не имеет прямого отношения к заемщику. Низкая ликвидность активов может стать причиной снижений рейтинга и ухудшения баланса банка. Для регулирования такого типа риска устанавливаются нормативы и ограничения деятельности ипотечных кредиторов в сфере только низкорискованных операций.
Банки и страховщики предложили альтернативу концепции ЦБ по защите заемщиков
Ассоциация банков России (АБР) и Всероссийский союз страховщиков (ВСС) направили в ЦБ доклад о взглядах рынка на будущее ипотечного страхования. Документ резко критикует концепцию самого ЦБ о перекладывании на банки трат по страхованию рисков заемщиков. Из текста следует, что предложения ЦБ приведут к росту ставок по ипотеке на 0,8–1,3 п. п., увеличат расходы банков на изменение бизнес-процессов на десятки миллиардов рублей, вызовут схлопывание ипотечного страхования и сократят сборы НДС в бюджет на 4 млрд руб. Бизнес предлагает свой сценарий, по которому агентская комиссия банков освобождается от НДС, а граждане получат имущественный вычет по ипотечным расходам.
Апрельская концепция Банка России «о регулировании страхования, сопутствующего договору ипотеки»,— по ней банк должен сам страховать риски заемщика — продолжает будоражить рынки. Напомним, концепция — результат поручений президента о снижении стоимости ипотечного кредита (пп. «а» п. 2 перечня поручений от 2 апреля 2020 года №Пр-612). Две ассоциации — АБР и ВСС — подготовили и направили в ЦБ доклад об альтернативных подходах к ипотечному страхованию.
Как ЦБ подготовил концепцию регулирования ипотеки
“Ъ” ознакомился с документом — половина его посвящена последовательной критике концепции ЦБ. По ней банк становится единственным выгодоприобретателем при ипотечном страховании, а при его отсутствии — несет все связанные риски (вплоть до прощения полной суммы долга по кредиту). В этой конфигурации «стоимость страхования (для банка.— “Ъ”
) может быть компенсирована лишь увеличением процентной ставки по кредиту и/или предложением заемщику дополнительных продуктов», констатируют АБР и ВСС. Они ссылаются на отсутствие аналогов идеям ЦБ в зарубежной практике, не нравится рынку и то, что заемщик лишен выбора страховщика, ипотечное страхование фактически становится обязательным и потребует госрегулирования тарифов. В итоге рост ставок по ипотеке может составить 0,8–1,3 п. п., а потеря банками комиссий от продажи страховок приведет к «сокращению налоговых поступлений в бюджетную систему (не менее 4 млрд руб. ежегодно)». Расходы банков на изменение бизнес-процессов документ оценивает в 20 млрд руб., их поддержание — свыше 10 млрд руб. в год. А среди собственников жилья «продолжат формироваться иждивенческие модели поведения», предостерегают авторы доклада.
Представленная участниками рынка альтернатива первым пунктом предлагает подтянуть регулирование до уровня директивы ЕС №2014/17/EC о жилищных кредитах с тем, чтобы оно не отставало от рыночной практики.
«Целью изменений должно являться наиболее полное удовлетворение интересов клиентов… при одновременном ограничении риска злоупотреблений, без абсолютизации задачи снижения стоимости кредита любыми способами»,— декларируют АБР и ВСС, соглашаясь при этом на «дискуссию по вопросу законодательного ограничения максимального размера агентской комиссии» банков. Также среди предложений рынка — освобождение банковских комиссий от НДС: это «немедленно приведет к снижению стоимости ипотечного кредита на 0,1 процентного пункта». Льготами авторы готовы поделиться и с заемщиками, закрепив «возможности по получению имущественного вычета в отношении оплаченной страховой премии по договорам ипотечного страхования, а также иных расходов заемщика при ипотечном кредитовании». Итогом принятия этих мер (“Ъ” перечислил не все) должно стать снижение ставок по ипотеке на 0,2–0,3 п. п. Как говорит вице-президент АРБ Алексей Войлуков, авторы «старались предложить варианты, направленные в первую очередь для заемщиков — это была основная цель в установках президента». По словам вице-президента ВСС Виктора Дубровина, «модель ипотечного страхования за 20 лет правильно эволюционировала», и страховые тарифы сейчас не сильно давят на стоимость кредита — ставка по титулу составляет 0,15%, 0,15% — ставка по страхованию имущества в ипотеке и 0,3% стоит страхование жизни.
В ЦБ заявили вчера “Ъ”, что «до сегодняшнего дня никаких инициатив по налогам» к ним не поступало: «Доклад только представлен в Банк России, после его изучения мы сформируем нашу позицию».
Татьяна Гришина
