Ипотека для многих — практически единственная возможность обзавестись собственным жильём. Правда, репутация у неё складывается не очень благоприятная. Люди боятся, что банк отнимет квартиру или из‑за каких‑либо проблем придётся перейти на хлеб и воду, чтобы вносить платежи.
Так действительно может произойти с теми, кто решается на кредит быстро и бездумно, без подготовки. Вот 11 вопросов для размышления, которые помогут разобраться, в какой мере успешным для вас окажется такой финансовый проект.
Насколько ваш доход официальный и стабильный?
Первый из этих параметров важен для одобрения кредита и суммы, которую банк будет готов вам предоставить. Очевидно, что если у вас большая белая зарплата, вы можете претендовать на больший заём и выдадут его охотнее. Впрочем, если вы получаете деньги в конверте, это не значит, что вам откажут в ипотеке. Просто условия обычно менее выгодные. Например, банк может увеличить процентную ставку.
Однако стабильность дохода ещё важнее. Ипотека — долгоиграющий проект. Он затянется как минимум на годы, а то и на десятилетия. Всё это время, чтобы не было проблем, ежемесячно вы должны отдавать банку некую сумму. И хорошо уже сейчас знать, сможете ли вы это делать. Чтобы понять, придётся задать себе множество уточняющих вопросов, например:
- Насколько вы ценный сотрудник? Если завтра в компании будут сокращения, каким по счёту вас уволят?
- Ваша компания занимается важным и востребованным делом? Она стабильна или находится на грани ликвидации? Прибыльна или вот‑вот объявит себя банкротом?
- Если вы потеряете работу, как быстро вы найдёте новую?
- Сколько у вас источников дохода? Если один пропадёт, достаточно ли будет других, чтобы хватало на жизнь и ипотеку?
- Если вы получаете деньги в конверте, каков риск, что работодатель однажды начнёт платить меньше или перестанет вовсе?
Идеально, если вы работаете в стабильной компании, где вас обожают и хорошо вам платят. При этом у вас отличная репутация, так что в случае проблем на старом месте вас быстро заберут на новое. Ещё у вас несколько источников дохода, а в семье работает не один человек.
Если вы нащупали где‑то слабое место, это не повод отчаиваться. Скорее это даёт вам возможность заранее просчитать риски и подстелить соломки. Даже если вы фрилансер‑сезонник, у которого в кармане то пусто, то густо, не всё потеряно. Просто потребуется приложить чуть больше усилий, чтобы позаботиться о финансово неуспешных месяцах.
Однако если же у вас очень нерегулярный доход и вы рискуете в любой момент остаться без работы, с ипотекой пока лучше подождать.
Даже любые свободные пару тысяч, внесённые досрочно, помогут сэкономить.
Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.
«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».
Будем честными, небольшие суммы убедить себя вносить досрочно легко, они и так погоды не сделают, а вот «оторвать» от себя крупную сумму гораздо сложнее. На этот счёт у другой заёмщицы – Натальи Бессоновой есть своя хитрость. «Лайфхак «как мотивировать себя отдавать большие суммы (например, премии) на ипотеку, а не на новые туфли»: я в уме просчитываю, что со 100 000 отданных вперёд денег ежемесячный платёж уменьшится примерно на 1,5 тысячи, что в год составит 18 тысяч, почти пятая часть суммы. Меня этот факт греет», – делится она.
Сколько денег вам нужно в месяц для жизни?
Лучше посчитать бюджет для нескольких сценариев: от базового выживания до вполне сносного существования. Суммы понадобятся вам, чтобы понимать, какой размер ежемесячного платежа вам подходит. Чтобы ипотека не превратилась в пытку, после уплаты кредитного взноса у вас должна оставаться часть зарплаты, которой хватит на комфортную жизнь.
Иногда люди торопятся и выбирают слишком большой ежемесячный платёж. Это в каком‑то смысле логично: срок ипотеки становится меньше, как и переплата. Но что это будет за жизнь, если вам придётся постоянно едва сводить концы с концами? Затянуть поясок можно на год, а не на 10.
Сумма, необходимая для жизни, не берётся с потолка. Вам какое‑то время придётся фиксировать расходы, чтобы понимать, как обстоят дела в реальности. Причём это должен быть долгий период наблюдений. Потому что расходы от месяца к месяцу могут значительно различаться. Например, в апреле надо заплатить налоги, в ноябре — страховку на автомобиль, зимой из‑за отопления коммуналка дороже, чем летом. Без понимая структуры своих трат вы не очень готовы к ипотеке.
Гипотезу относительно комфортного размера платежа всегда можно протестировать. Просто откладывайте такую сумму и оценивайте, каково вам без неё. Заодно увеличите первоначальный взнос.
Банковская ставка
Как уже говорилось, отдавая предпочтение какому-либо банку, при подаче заявки на получение ипотечного кредита на объект недвижимости, всегда изучайте ставки по процентам. Безусловно, все понимают, что выгоднее брать кредит по минимальной банковской ставке. Однако, многие не совсем осознают, какое большое значение имеет даже минимальная разница по различным предложениям банков.
Например, 13% и 13,5% — казалось бы, что разница между ставками незначительная. Всего лишь пол процента! Однако, следует учитывать, что в перспективе того, что заемщик берет ипотеку на продолжительное время, и даже совеем небольшое отличие в процентах при длинном периоде кредита позволит получить вам порядочную переплату.
Выполнять страхование нужно самостоятельно
В настоящий момент страхование является обязательным условием при оформлении договора ипотеки. В различных страховых компаниях страхование обойдется вам в среднем от 0,5 до 1 % от общей суммы. При этом денежные средства за страховку вносятся при оформлении кредита сразу на первый год, а после чего по окончании каждого последующего года. При самостоятельном выборе страховой организации заемщик может подобрать страховку по оптимальной цене.
Как уже говорилось, как правило, банк имеет свой перечень рекомендованных страховых компаний, с которыми он сотрудничает. Либо возможно оформление через кредитное учреждение напрямую. От приобретателя недвижимости потребуется заполнить определенную анкету, обычно каких-либо сложностей на этом этапе оформления ипотеки не возникает.
Страховки у разных страховых компаний сильно различаются по стоимости. Поэтому не спешите брать ее в аффилированной с банком страховой компании, вероятно, вы сможете легко найти более выгодное предложение. Учитывая то, что страхователь берет ипотечный кредит на продолжительное время, и ежегодно ему придется выплачивать сумму страхового взноса страховщику, то это способно сберечь немалую сумму.
«Подводные камни» ипотеки
После заключения ипотеки, заемщик становится связанным договорными отношениями с банком. На объект ипотеки возникает залог в пользу банка, т.е. право собственности заемщика ограничено Приобретатель квартиры не сможет ее продать или подарить или по-другому ей распорядиться, пока не погасит ипотеку.
К погашению ипотеки следует относиться ответственно, не допускать просрочек, исходя из графика платежей, который выдан банком. В противном случае, банк сможет прибегнуть к мерам ответственности, таким как штрафы, неустойки, и в крайнем случае – обратить взыскание на недвижимое имущество через суд. (И тот факт, что это жилье является единственным местом проживания, не сможет препятствовать в этом суду).
В случае возникновения проблем при погашении ипотеки (к примеру, увольнении с работы, разорении бизнеса) можно добиться процедуры рефинансирования кредита в другом банке, а также рассрочки платежей.
Надеемся, что из данного материала вы смогли получить ответ на вопрос: как правильно брать ипотеку. Придерживайтесь вышеуказанных советов, и вы сможете получить ипотеку на комфортных и благоприятных для себя условиях.
Видео: Как правильно брать ипотеку:
(1 votes, average: 5,00 out of 5)
Есть ли у вас первоначальный взнос?
Обычно банки хотят, чтобы вы внесли не менее 10–20% стоимости квартиры. Соответственно, от суммы, которой вы располагаете, зависит, на какую жилплощадь вы сможете претендовать. Например, если у вас 200 тысяч, вы будете выбирать из квартир стоимостью до 2 миллионов, если 500 — до 5 миллионов.
Но дело не только в выборе. Чем больше своих денег вы сможете внести, тем меньше вам придётся брать в долг у банка. А это логичным образом сказывается на размере переплаты и сроке кредита. Так что чем больше у вас денег, тем выше ваша готовность к ипотеке.
Хитрость досрочного погашения
А теперь представьте, что вы внезапно обогатились на 1,5 миллиона (выиграли в лотерею, продали дачу, машину, гараж, получили наследство).
Отлично, думаете вы. Как раз хватит на погашение половины кредита.
Вы идете в банк с целью внести досрочный платеж.
Банковская Маринка предлагает на выбор два способа:
- Уменьшить срок кредитования.
- Снизить ежемесячный платеж.
Вы в раздумьях. Что же выбрать?
Желая оказать помощь, Маринка ненавязчиво предлагает уменьшить размер платежа.
— Представляете, как это хорошо. Платили по 30 тысяч, а будете всего по 15. А сэкономленные деньги будут уже ваши. Каждый месяц.
— Наверное она права — думаете вы. Тридцатка в месяц — это слишком тяжело для меня. И соглашаетесь.
А теперь снова внимание!
Внеся 1,5 миллиона, сумма долга уменьшилась вдвое. Размер ежемесячного платежа уменьшился вдвое. Но…..и списание основного долга тоже будет происходить в 2 раза медленнее.
С 3-х миллионов за первый год уменьшали бы долг на 20 тысяч. Ну а с 1,5 — на десять.
И мы имеет абсолютно ту же схему, что и в предыдущем варианте. Вы будете первые 20 лет пахать практически на одни проценты.
Банк конечно потеряет в деньгах при внесении платежа сверх графика. Но все равно поимеет с вас по полной.
Главное, что сама схема будет работать по прежнему принципу: почти вся сумма платежа будет уходить на уплату процентов, а совсем небольшая его часть уменьшает основной долг.
У некоторых кредитных организаций, в том числе у Сбербанка, в правилах погашения даже отсутствует возможность уменьшить срок при досрочных платежах. Только ежемесячную плату по кредиту.
Не догадываетесь почему?
И многие беря кредит даже не интересуются этим. И в дальнейшем как-то не акцентируют свое внимание на невозможность уменьшения срока. Ну нет и нет. Будем снижать размер платежа при досрочном погашении.
Как выгодно погасить ипотеку досрочно
Какую квартиру вы можете себе позволить?
Хорошо, если желания совпадают с действительностью, но так бывает не всегда. И дело вовсе не в стоимости — логично, что вы смотрите жильё по карману. Но есть ещё критерии, которые имеют значение.
Например, большой метраж — это не только преимущество, но и недостаток. Платежи за содержание жилья, отопление рассчитываются по квадратным метрам. И это может весьма драматично увеличивать сумму. Готовы ли вы отдавать 10 тысяч рублей за ЖКУ с сентября по май за квартиру в 80 квадратных метров и можете ли себе это позволить — вопрос. Не исключено, что стоит присмотреться к жилью чуть меньше.
Отдельно стоит поговорить о содержании жилья в зависимости от его «элитности». Купить квартиру — полдела. Но ежемесячные отчисления на уборку, консьержа и тому подобные траты могут существенно различаться от дома к дому. Всё это нужно учитывать, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами, которые заставят перейти в режим жёсткой экономии.
Есть ли у вас резервный фонд?
Вы можете потерять работу, и на поиски следующей понадобится время. Однако банк будет ждать от вас платежей ежемесячно. На случай такого развития событий и других форс‑мажоров хорошо иметь неприкосновенную заначку.
В идеале это должна быть сумма, которой хватит на три месяца платежей и нормальной жизни. На практике стоит иметь в запасе хотя бы два платежа плюс деньги на еду и коммуналку, чтобы перекантоваться. Это минимальный набор, без него соваться в ипотеку крайне рискованно.
На какие бонусы и льготы от государства вы можете претендовать?
В некоторых случаях можно облегчить ипотечное бремя за счёт государственной поддержки. Например, каждый россиянин вправе воспользоваться налоговым вычетом за покупку квартиры и проценты по жилищному кредиту. Максимальная сумма, которую можно вернуть, — 260 и 390 тысяч соответственно.
Но и это не всё. Есть ещё пониженная ставка и выплаты на погашение ипотеки многодетным, программа «Молодая семья» и другие приятности. Узнайте о своих возможностях до того, как взять кредит.
Как действует ипотека или сказка про вечный кредит
Для начала давайте представим такую ситуацию.
В некотором царстве жил был Иван, недалекого ума. Его так все и звали — Иван-дурак.
Он встретил Василису Прекрасную. Полюбили они друг друга и решили пожениться.
Срочно нужно было строить новые хоромы для молодой жены. Подарки, съездить в чужеземные страны, сыграть свадьбу и закатить пир горой.
Для этого потребуются деньги — 100 золотых. И причем сразу.
Иван-дурак идет к Кащею-бессмертному и просит одолжить ему искомую сумму.
— Хорошо — говорит Кащей. Ты хоть сейчас сможешь забрать необходимую сумму. Под небольшой процентик. Скажем всего 12% годовых.
— Это нормально! Согласен — отвечает Иван-дурак.
Кащей: Я буду приходить к тебе каждый месяц и ты будешь отдавать мне по 1 золотому. Осилишь?
Иван радостно соглашается. Платеж небольшой. Не нужно отдавать все деньги с зарплаты. И на жизнь будет оставаться. А здесь сразу он может забрать мешок золота и все его проблемы будут решены.
Получил свои 100 золотых. Сыграл свадьбу, построил дом. Живет в свое удовольствие. Каждый месяц отдает Кащею по монете.
Проходит 8 лет.
Иван идет Кащею и интересуется — а сколько мне еще осталось выплатить?
Кащей отвечает: 100 золотых.
Ну как же так? Я исправно платил 8 лет по монете и за все время выплатил уже 96 золотых. И все равно должен 100 монет.
Совершенно верно!
Мы же договорились, что деньги получаешь под 12% годовых. А со 100 золотых за год набегает 12 монет. И ты, Иван, как раз платил их. Если бы ты давал мне по 2 монеты каждый месяц, то как раз бы уже расплатился.
— А почему ты мне об этом сразу не сказал — спрашивает Иван-дурак.
— А зачем? Ты сам попросил денег в долг. Я предложил тебе платить по монете в месяц. Ты согласился — ответил Кащей.
Здесь у Ивана начинает что-то проясняться и он понимает, что такими темпами он будет вынужден платить хоть 20-30 лет, хоть все 100, но все равно останется должен первоначальную сумму в 100 золотых
Он будет платить всю жизнь, его дети и внуки будут выплачивать за него, но так и не смогут никогда рассчитаться с долгом.
Есть ли у вас шанс погасить кредит досрочно?
Это то, к чему стоит стремиться: досрочное погашение кредита позволит сэкономить на переплате. Можно уповать на выигрыш в лотерее, но наиболее надёжный способ сделать это — увеличить доход.
Повышение заработков не дело случая, а результат кропотливой работы. А потому время задуматься, что вы делаете для этого: работаете над личным брендом, обучаетесь, прокачиваете навыки. Если вы заранее составите стратегию, ничего плохого не случится, а вот хорошее — запросто может.
Кем вы видите себя через пять лет?
Если предыдущие вопросы так или иначе касались финансов, то сейчас пришло время добавить немного философских измышлений. В начале мы уже говорили, что ипотека — долгосрочный проект. Конечно, теоретически квартиру в любой момент можно продать и из‑под залога.
Но почему бы сейчас не задать себе простой вопрос, кем и где вы хотите быть через пять лет. Видите ли вы себя в этом городе, в этой квартире, вместе с человеком, с которым ввязываетесь в кредит?
Ипотека накладывает свои обязательства. Например, вы можете оставаться на нелюбимой работе, потому что у вас долг, или терпеть что‑то другое, что делает вас несчастным. А потому стоит крепко призадуматься, действительно ли вы хотите затевать эту эпопею. Если нет, вы к ипотеке не готовы. Но если кредит делает вас на шаг ближе к мечте, у вас всё получится.
