Что такое ипотека и как она работает в 2020 году: калькулятор расчета

Ипотека: что это такое и как ее взять

На вопрос что это такое, ответ таков: ипотека — форма залога, когда должник закладывает, находящееся в его собственности, недвижимое имущество. Это гарантия возврата задолженности для кредитора. В этом суть и точное определение ипотеки. Зная, что такое ипотека на квартиру, вы должны понимать, что в случае ухудшения финансового положения или полной потери платежеспособности, можете потерять свою недвижимость.

Выразить простыми словами, что это такое ипотека, можно следующим образом: вы подписываете договор ипотечного залога, получаете деньги, ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре. Недвижимое имущество, которое вы отдали в залог, попадает под ипотеку. В качестве залога банку можно предоставить:

• жилой дом;
• участок земли;
• дачу;
• квартиру;
• другие объекты.

Если договор будет нарушен клиентом, то банк становится собственником недвижимости и может ее продать, чтобы не оказаться в убытке. Такая схема является основой ипотечного рынка в России. Основной документ, которым руководствуются финучреждения при составлении ипотечных договоров, является закон, принятый в 1998 г. Он так и называется — «Об ипотеке».

Основные характеристики ипотечного кредита:

• выдача на длительный срок (5-50 лет);
• назначение;
• относительно низкие процентные ставки;
• оформляется в строгом соответствии с ипотечным законодательством.

Сам предмет залога принадлежит заемщику, но права распоряжаться им самостоятельно он не имеет. Кредитная организация имеет полномочия использовать его по своему усмотрению в случае возникновения проблем с погашением долга.

Что такое ипотека на жилье: вся суть

Ипотека – использование одолженных у банка денежных средств для покупки жилой или нежилой недвижимости. Клиент приходит в любое отделение выбранного банка со всеми необходимыми документами и, когда кредит одобрен, предоставляется необходимая сумма (подробнее об одобрении ипотеки читайте здесь).

Предметом ипотеки в России может стать любая недвижимость, однако в основной список предметов кредитования следует выделить следующие объекты:

• Земельные участки (об ипотеке на земельный участок и дом читайте тут).
• Квартиры, жилые дома.
• Части отдельных квартир (например, одна или две комнаты).
• Дачи, а также другие здания, имеющие потребительское значение.

Стоит заметить, что в большинстве случаев ипотеку берешь для покупки собственного жилья – квартиры или частного дома.

Виды стандартной ипотеки

Банки, конкурируя между собой, предлагают множество программ под самыми разными названиями, отражающими способ получения ипотеки или цель. Часто то, что понимают под ипотекой в обиходе — это деньги, предоставленные под залог, и их необходимо возвращать, иначе банк лишит вас предмета залога. Наиболее востребованными являются следующие виды ипотеки (ипотечных займов):

1. На покупку жилья на вторичном рынке. Привлекает этот вид оптимальными процентами, относительно небольшим сроком оформления, приемлемыми для большинства условиями. Отличается от других видов требованием обязательного титульного страхования.
2. На недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Жилье можно купить на этапе строительства, но застройщика должен одобрить банк. Процентная ставка здесь самая высокая, но само жилье оценивается несколько ниже.
3. На приобретение участка земли. Заемщик отдает банку в залог равноценную по стоимости недвижимость, а на приобретенном участке может начать новое строительство. Пока ипотека не будет погашена, у финучреждения находится в залоге все, что застройщик возвел на приобретенном участке.
4. На строительство дома. Можно получить деньги под залог, если у человека имеется собственный участок под застройку. При рассмотрении заявления принимают во внимание принадлежность земли к конкретной категории. В залог идет участок, возводимое жилье и другие сооружения, находящиеся на земле.
5. На недвижимость за пределами города. Программа предусматривает приобретение загородного дома, таунхауса или коттеджа. Обычно такое жилье находится в экологически чистой зоне, а предложения разрабатывают кредитные организации совместно с застройщиками.

Виды ипотеки и ипотечного кредита

Несмотря на то, что суть ипотечного кредитования остаётся неизменной, независимо от выбранного клиентом банка и кредитной программы, виды ипотеки могут быть различными.

В 2020 году выделяют:

• стандартные займы;
• специальные условия для военных (необходимость выделения подобных предложений в отдельный тип вызвана повышенным риском, связанным с профессией заёмщиков);
• предложения с государственной поддержкой для наименее защищённых слоёв общества;
• кредиты для молодых семей (один из супругов должен быть моложе 35 лет);
• кредитования молодых специалистов, разработанная для работников бюджетной сферы.

Отдельного внимания заслуживает тот факт, что у большинства банков присутствуют специальные предложения, связанные с приобретением жилья у застройщиков – партнёров кредитного учреждения. Именно они оказываются наиболее выгодными и экономными.

Социальная ипотека

На этот вид ипотеки могут рассчитывать малоимущие слои населения, числящиеся в очереди на получение жилплощади:

• молодые семьи с двумя и более детьми;
• семьи, где живет инвалид, поставленный на учет до 1 января 2015 г.;
• работники культуры, спорта, соцзащиты;
• ветераны;
• работники научных центров с государственным статусом;
• сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальная ипотека значит, что государством осуществляется финансовая поддержка заемщиков по выполнению обязательств перед банком.

Субсидируется социальный заем несколькими способами:

• государственное жилье продается по заниженной цене;
• дотируются проценты по кредиту;
• предоставляется субсидия на часть ипотеки.

Решение о применении той или иной формы социальной ипотеки принимают региональные власти.

Ипотека для молодой семьи

Ответим на вопрос: что такое ипотека для молодой семьи на жилье в России? Фактически это та же социальная ипотека, но предназначена на обеспечение собственной жилплощадью молодых семей. Предельный возраст, позволяющей отнести молодоженов к этой категории— до 35 лет. Здесь сами условия ипотеки не являются льготными, а помощь выражается в предоставлении государственной субсидии и возможности использовать материнский капитал.

Молодожены могут воспользоваться даже стандартным видом ипотечного жилищного кредитования. Если жилплощадь, где прописана семья, не соответствует минимально допустимым нормам в расчете на 1 человека, то может иметь место государственная субсидия. Размер, выдаваемой суммы варьирует в пределах от 30 до 35% от нормативной стоимости приобретаемых квадратных метров.

Военная ипотека

Претендовать на получение этого вида ипотечного кредита могут военнослужащие-контрактники, являющиеся участниками специальной накопительной программы ипотечного кредитования, рассчитанной на военных. Что же представляет собой ипотека для военных? На счет военнослужащего в рамках программы НИС, регулярно поступают и индексируются определенные суммы. Когда срок контракта заканчивается, человек может направить накопившиеся средства на приобретение жилья, погасив ими первоначальный взнос или часть ипотечного кредита.

Оформляется ипотека на 25 лет максимум. К окончанию этого срока армейцу должно исполниться не более 45 лет. Средний процент — около 12,5, наибольшая сумма 2 400 000 р.

Часть долга можно погасить материнским капиталом или за счет льготного потребительского кредита, полученного дополнительно.

Какие условия кредитования предлагают банки

Финансовое учреждение осуществляет выдачу заемных средств только при соблюдении определенных условий:

1. Минимальная сумма займа — от 300 000 до 600 000 рублей.
2. Максимальная сумма не должна превышать 80% от оценки залоговой недвижимости. Во многих банках устанавливается ограничение на выдачу денежных средств, обычно это от 20 000 000 до 60 000 000 рублей.
3. Срок кредитования — до 30 лет.
4. Первоначальный взнос — от 10-15%.
5. Залоговое обеспечение в виде приобретаемой недвижимости;
6. Обязательное страхование залогового имущества.
7. Погашения долга производится аутентичными платежами.
8. Срок рассмотрения заявки от трех до пяти рабочих дней.

В зависимости от банка, предъявляемые условия выдачи денежных средств, могут незначительно отличаться друг от друга. Так максимально возможная сумма займа в БИНБАНКЕ не может превышать 20 000 000 рублей, а в качестве первоначального взноса достаточно внести сумму всего в 10%.

Что нужно знать, беря ипотеку

Намереваясь заключить договор на покупку жилья в долг, нужно знать о преимуществах и недостатках. Основными для вас являются 3 ключевых фактора — размер, срок, ставка. Преимущества выражаются в следующем:

1. Вопрос жилья или другой покупки решается оперативно.
2. Льготные ипотечные договоры экономически выгодны.
3. Надежное вложение средств, т. к. если приобретена недвижимость, то она имеет тенденцию дорожать.

Отрицательные стороны ипотеки:

1. Собственник ограничен в правах. Пока долг не погашен, он ничего не может сделать без разрешения кредитора.
2. Большая переплата, первоначальная стоимость жилья или другого объекта возрастает почти в 2 раза на момент погашения долга.
3. Выплата ежемесячных взносов на протяжении длительного срока.
4. Невыполнимые, для некоторых потенциальных заемщиков, требования со стороны финучреждений.
5. Постоянная угроза форс-мажорных обстоятельств, при которых недвижимость можно потерять.

Расплатившись полностью с долгом, не забудьте проконтролировать, чтобы банк вернул вам предмет залога официально в соответствии с договором.

Основные этапы ипотечного кредитования

Процесс приобретения жилой площади за счет банковских средств включает в себя несколько этапов:

1. Сбор необходимой информации о возможных вариантах ипотечных программ.
2. Предоставление в кредитную организацию установленного комплекта документов, проверка их банком.
3. Вынесение решения по заемщику. Одобрение на кредит действует в течение трех месяцев.
4. Поиск подходящего варианта квартиры.
5. Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту.
6. Оценка жилого помещения.
7. Оформление сделки (подписание договора, оплата страховки).
8. Регистрация покупки в ФРС.
9. Получение на руки документов подтверждающих ваше право на приобретённую недвижимость.

Интересным является то, что заемных денег вам ни кто в руки не даст, разве что донести до ячейки, где они будут храниться вплоть до окончания регистрации права собственности и предоставления документа в банк. После чего деньги перейдут в законное пользование продавцу. Хотя, кое-где сейчас ипотека оформляется с выдачей части средств наличными.

Легко ли получить одобрение

Банки не одобряют ипотеку для покупки квартиры каждому обратившемуся. Тщательно проверяется жилье, которое покупается при помощи банковского учреждения клиентом и кредитная история человека.

Не получит одобрения тот, кто имел несвоевременно погашенные займы в любом кредитном учреждении. Отрицательно скажется и наличие у обратившегося непогашенных штрафов или задолженностей перед бюджетом. Сложно получить одобрение при маленьких доходах. Зная, что такое ипотека на жилье, необходимо иметь официальный источник дохода. Еще одним обязательным требованием станет страховка квартиры.

Виды ипотечных программ

В силу большой конкуренции на рынке жилья, банки пестрят ипотечными программами, которые классифицируются по разным принципам, например:

• Цель кредитования;
• Целевая аудитория;
• Наличие созаемщиков;
• Валюта кредита;
• Фиксированная или плавающая ставка;
• Вид недвижимости;
• Способ расчета ежемесячных выплат и т.д.

Самый главный критерий классификации ипотеки делит ее на две ветви: жилищная ипотека и коммерческая ипотека. Последняя в России не так развита, так как приобретение коммерческой собственности сопряжено со множеством рисков.

В свою очередь, схемы выдачи ипотеки на жилье работают в нашей стране уже 15 лет, многие банки стандартизировали ипотечные предложения и предлагают много готовых программ: стандартная ипотека, социальная ипотека, ипотека для военнослужащих.

Какие документы понадобятся?

Оформляя ипотеку, что это – знать важно, но ничуть не менее важно понимать, какие документы понадобятся. Базовый список документов для получения ипотечного кредита выглядит так:

• Заявление. Его можно заполнить как на месте в отделении банка, так и заранее, скачав с официального сайта кредитного учреждения.
• Анкета банка — у разных банков она будет выглядеть по-своему.
• Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
• Копия свидетельства ИНН.
• Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании в виде зеленой ламинированной карточки).
• Для мужчин призывного возраста — копия военного билета.
• Если заявитель состоит в браке — подтверждающие это документы, а также брачный контракт при его наличии.
• Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
• Документы об образовании заявителя — дипломы, сертификаты и так далее.
• Бумаги, подтверждающие уровень доходов по месту работы и из других источников — алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.

Редкий банк ограничивается таким скромным перечнем. Как правило, к нему добавляется что-то еще, нужное для ипотеки, что значит, что дополнительные бумаги повысят шансы на оформление кредита.

Возможные варианты:

• Паспорта всех ближайших членов семьи, свидетельства о смерти на уже ушедших в мир иной.
• Копии пенсионных удостоверений и справки о размере пенсионных выплат на нетрудоспособных пожилых родственников (родители, бабушки и дедушки).
• Справка из паспортного стола о регистрации по месту жительства.

Наличие какого-либо ценного имущества (другой недвижимости, автомобиля или другого транспортного средства и так далее) будет большим преимуществом, повышающим вероятность одобрения ипотеки на нужную сумму. Так что в и без того уже обширный перечень бумаг следует включить документы, подтверждающие право владения таким имуществом — свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписки из соответствующих реестров и прочее. При наличии счетов в других банках надо будет предоставить выписки движения средств по ним.

Отдельные кредитные организации могут запросить чеки об оплате коммунальных услуг по текущему месту жительства для оценки платежеспособности и благонадежности клиента. Для предпринимателей к перечню добавляются уставные документы их предприятий, бухгалтерские выписки и иные бумаги, подтверждающие, что бизнес доходен и достаточно устойчиво развивается.

Если для первого взноса или оплаты части кредита будут использоваться средства материнского капитала, то к списку документов добавится сертификат на него. Помимо этого, потребуется получить в отделении Пенсионного Фонда справку, где будет указан остаток средств этого капитала.

Что означает простыми словами?

Существует два основных понимания ипотечного кредитования. Для одних людей ипотека – простой способ, выгодно оформить покупку жилья с удобным способом ежемесячной оплаты. По личному мнению других – долговая яма, из которой почти невозможно выбраться. Оба эти определения имеют под собой реальную почву.

Совмещая все минусы и плюсы, можно сказать, что ипотека может быть как удачным выбором, так и нет. Все зависит от выбора банковской организации и программы кредитования, которые прямо влияют на срок кредита и на величину процентной ставки.

Какие формы существуют?

Знание форм ипотечного кредитования может существенно уменьшить риски, а также упростить оформление. Можно выделить три основные формы:

1. Кредит по договору купли-продажи. Является самой распространенной формой кредитования. Недвижимость в таком случае должна быть полностью укомплектована и готова к использованию.
2. Ипотека на строящееся жилье в многоквартирном доме. Из-за увеличенных рисков условия при выборе данной формы будут более суровые: сроки кредитования заметно уменьшаются, процентные ставки и минимальный взнос увеличиваются.
3. Кредит под залог индивидуального строящегося жилья. Наименее популярная форма, поскольку банки выставляют повышенные требования к такого рода недвижимости.

Желательно изучить все детали и особенности формы кредитования до подписания договора – в таком случае можно избежать дальнейших сложностей.

Сроки, проценты и прочие нюансы

Оформляя ипотеку на квартиру, важно помнить, что для ее получения существует возрастной ценз. Однозначно не дадут кредит на жилье тому, кто не достиг 21 года. Предельный возраст тех, кому одобрят ипотеку, варьирует. Ипотечный кредит для приобретения дома или квартиры является долгосрочным и может выплачиваться в течение 30 лет. Банк учитывает обеспечение клиента средствами для погашения обязательств.

Чем выше первоначальный взнос, тем более выгодными будут условия погашения. Важно при составлении договора обращать внимание на очередность погашения платежей и возможность выплатить сумму долга досрочно. Сразу оговариваются возможность воспользоваться отсрочкой платежа и условия ее предоставления.

Частично обязательства перед банком могут быть погашены за счет средств материнского капитала. Особые условия предоставления займа и у военнослужащих.

Благодаря государственной поддержке проценты на приобретение квартиры в новостройках ниже, чем на жилье вторичного рынка. Это также стоит учитывать. Такая ипотека в простых словах будет иметь более выгодные и привлекательные условия.

Всегда следует помнить, что отказ на одобрение в одном из банков не означает, что получение займа в другом невозможно. Обратиться за получением одобрения можно в несколько банков, выбрав для себя в итоге оптимальный вариант. Желание иметь собственный угол может стать реальностью. Главное, подойти к выбору разумно, вооружившись всей необходимой информацией, понимая, что это такое – ипотека – и как грамотно с ней работать.

Принцип ипотеки: как она работает

Так как ипотека является крупным сегментом рынка недвижимости, где оперируют большими суммами, то даже при стабильном среднем доходе клиенту не выдадут кредит на сумму, необходимую для покупки недвижимости. Простым решением в данном случае, является заложить банку недвижимость, купленную на выданные этим банком деньги.

Если клиент нарушает условия договора об ипотеке, то есть не выплачивает взносы своевременно, то заложенная недвижимость переходит всецело во владение банка: так банк гарантировано возвращает свои деньги. С учетом того, что недвижимость только дорожает, то банк выигрывает в любом случае.

Как и оформление любого займа в банке, ипотека требует сбора большого количества документов, перечень которых будет варьироваться, в зависимости от выбранной ипотечной программы, а также от банка, который оформляет сделку: один банк запросит одни документы, другой потребует дополнительные бумаги. Поэтому, в первую очередь, необходимо выбрать банк, а затем уточнить у него список необходимых документов.