Ипотечное кредитование – это выдача кредита на довольно длительный срок. В среднем период погашения ипотеки составляет от 10 до 30 лет. Банк в данном случае сильно рискует, учитывая фактор неизвестности. Никто не может гарантировать, что платежеспособность клиента через десять-двадцать лет останется прежней и что его не уволят с работы. Главной целью банковской деятельности является получение прибыли, но если банк будет направо-налево раздавать ипотечные кредиты всем желающим, то он быстро «прогорит», поэтому ему приходиться каким-то образом подстраховывать себя. Самой лучшей гарантией погашения задолженности является закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка. В случае утраты платежеспособности клиентом, банк приобретает право выставить на торги залоговую недвижимость и за счет вырученных средств компенсировать свои убытки.
Что такое закладная на квартиру
Закладная на квартиру – это официальный документ, оформленный на специальном бланке и в установленном порядке, который временно, на срок действия ипотеки, передает право собственности на квартиру заемщика банку в качестве залога. Таким образом, залогодатель обязуется погасить всю сумму кредита вместе с начисленными процентами.
Закладная расценивается с юридической точки зрения как разновидность ценных бумаг, поскольку владельцу (в данном случае — банку) принадлежит право продажи заложенного имущества. Сбербанк также может ее перезаложить. Теряет свою юридическую силу закладная в день осуществления последнего платежа по кредиту. Несмотря на то, что выдавая ипотеку клиентам финансовая организация не только получает источник прибыли в виде процентов, но и огромный риск, поэтому с целью минимизировать свои возможные потери, банк выдвигает обязательное условие – предоставление квартиры либо другого имущества в залог, без которого выдача столь большого кредита на длительный строк невозможна.
Что это такое
В странах Европы закладная на квартиру это неотъемлемая часть ипотечного кредитования. В России этот документ не относится к числу обязательных. Однако в отдельных случаях «Сбербанк» требует оформления такой закладной при оформлении ипотеки.
Закладной по ипотеке называется ценная именная бумага. Владелец таковой получает право на присвоение имущества, обеспеченного ипотекой.
Проще говоря, банк при наличии закладной может подтвердить свои притязания на предмет залога, если клиент не сможет выплачивать свой долг.
Если говорить о форме документа, то это ценная бумага, в которой отображены основные параметры залогового имущества и наличествует свободное место для передаточных записей.
В чем необходимость закладной на квартиру по ипотеке? При выдаче ипотечного займа банк получает прибыль в виде процентов. Но банк отдает заемщику внушительную сумму и, как правило, на довольно длительный период.
Если банку срочно потребуются деньги, то он вправе продать закладную другому банку или передать ее в залог. При этом залогодержателем становится банк, получивший закладную, и именно он начинает получать проценты по кредиту.
Еще один вариант использования закладных это выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных такими закладными.
Это позволяет привлекать средства с открытого рынка для ипотечного кредитования. Закладная действительна до тех пор, пока заемщик не погасит полученный кредит.
Что касается права банка на распоряжение закладными, то таковое бесспорно. Заемщик никак не может воспрепятствовать передаче закладной. По закону банк волен распорядиться документом как сочтет нужным. Но, по сути, для заемщика ничего не меняется.
Условия кредитования остаются прежними. Изменяются лишь реквизиты получателя. В некоторых случаях не меняется вообще ничего – заемщик оплачивает кредит в тот же банк, который сам отправляет средства по назначению.
После полного погашения ипотечного займа закладная возвращается клиенту. При этом на документ ставится отметка с указанием даты полного исполнения обязательств заемщиком и подписи залогодержателя.
В трехдневный срок заемщик обращается в орган, исполняющий госрегистрацию прав, для подачи закладной с отметкой. На этом основании погашается запись об ипотеке.
Как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке
Прежде чем начать оформлять закладную, клиент Сбербанка должен пройти несколько этапов по получению ипотечного кредита:
- Явиться лично в отделение банка и подать заявление на получение ипотеки.
- Подождать пока заявление не будет рассмотрено и будет принято решение по нему.
- При положительном ответе банка клиенту будет выделено всего 90 календарных дней для поиска подходящего жилья (если клиент не вложится в этот срок, придется заново писать заявление и получать одобрение Сбербанка).
- Воспользоваться услугами оценщиков, чтобы рассчитать рыночную стоимость жилья, которое планируется покупать.
- Затем подписать договор о кредитовании с банком.
- Оформить договор купли-продажи.
Пройдя все эти этапы, можно приступать к составлению закладной. Такая схема действительна только в случаях, если заемщик планирует купить квартиру по ипотеке на вторичном рынке недвижимости. При покупке нового жилья у застройщика процедура оформления кредита и закладной несколько отличается от вышеописанной. Для обеспечения займа клиент имеет право предоставлять в залог квартиру, дом, дачу, земельный участок и другое ценное имущество. Процедура оформления залоговой – довольно ответственное занятие и требующее предельной внимательности и основательного подхода к делу.
В документ вписываются следующие данные:
- ФИО залогодателя (человека, который берет ипотечный кредит и передает в залог свое ценное имущество).
- Данные паспорта гражданина РФ.
- Личные данные о клиенте, оформляющем ипотеку.
- В случае когда квартира, которую вносят в качестве залога, является собственностью нескольких человек, то в закладной указываются все данные о других собственниках.
- Полная информация о банке, выдающем ипотеку (залогодержателе).
- Данные о договоре ипотеки.
- Сумма ипотечного кредита в национальной валюте.
- Размер ежемесячных взносов.
- Размер процентной ставки.
- Информация об обременении.
- Остаток по кредиту на момент оформления закладной (если часть уже была выплачена).
- Сведения об имуществе, приобретенном на кредитные средства.
- Рыночная (оценочная) стоимость залогового имущества.
- Данные о регистрации права собственности на залоговое имущество.
- Сведения о регистрации ипотечного кредита.
- В случае передачи закладной – сведения о новом залогодержателе.
Недвижимость в залог оформляется, в то время как составляется контракт на получение ипотеки. Очень важно в этот момент не упустить ни единой детали и проследить, чтобы все данные в этих двух документах соответствовали действительности и не содержали спорных данных.
Внимание! Закладная – официальный документ, который составляется в двух экземплярах, один из которых остается в банке, а второй передается на хранение в Госреестр, пока заемщик не выплатит всю сумму ипотеки. Поэтому залогодателю следует сделать копию документа и себе.
После того, как закладная будет составлена должным образом, она подлежит обязательной регистрации в местных территориальных органах РосРеестра.
Получение дубликата закладной
Согласно закону «Об ипотеке», в случае утери закладной необходимо оформить её дубликат. Текст дубликата составляется банком-залогодержателем, заёмщику перед подписанием необходимо удостовериться, что это именно дубликат утерянной закладной, а не совершенно новый документ с другими условиями. Изначально следует делать копии документов, которые выдаются только одной из сторон в единственном экземпляре (закладная относится именно к таким документам). Если у заёмщика не сохранилась копия закладной в первоначальной редакции – проверить идентичность будет непросто. На подписываемом заёмщиком документе должна обязательно присутствовать о. В регистрационной палате после регистрации ипотеки остаётся копия закладной (оригинал отдают в банк), и сотрудники должны проверить соответствие этой копии дубликату закладной.
Иногда банк (как правило, в устной беседе) пытается возложить на заёмщика оплату расходов по оформлению ее дубликата – если это не указано в кредитном договоре, не следует соглашаться с таким требованием банка.
Сколько делается закладная по времени
Многих заемщиков интересует, сколько времени занимает процедура составления закладной. Здесь все сугубо индивидуально, поскольку длительность данной процедуры зависит от многих факторов:
- если вы берете ипотеку под залог квартиры, которую покупаете на кредитные средства, то вам придется сначала оформить договор купли-продажи и зарегистрировать свое право собственности, что также занимает определенное время (обычно документ, подтверждающий вступление в права собственности, предоставляется кредитору для оформления закладной в сроки, оговоренные в договоре кредитования);
- для оформления залогового имущества также необходима его экспертная оценка для установления его рыночной стоимости (длительность данной процедуры также зависит от множества факторов);
- сам процесс заполнения бланка залогодателем занимает немного времени, где-то 30-60 минут, если не спешить и внимательно перепроверить все данные, внесенные в форму установленного образца.
Документы для закладной по ипотеке в Сбербанке
Документы, необходимые для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке включают в себя:
- оригинальная выписка из ЕГРП;
- экспертная оценка с установленной рыночной стоимостью объекта;
- кадастровый паспорт залоговой квартиры или иной недвижимости;
- документ, подтверждающий право собственности залогодателя на залоговый объект.
Вместе с этими документами для заполнения бланка закладной, нужно иметь при себе:
- договор об ипотечном кредитовании;
- паспорт гражданина РФ;
- для тех кто в браке, также нужно предоставить официальное (нотариально заверенное) согласие супруга (супруги) на передачу имущества в залог;
- документы физических лиц, которые являются совладельцами залогового имущества (если дом или квартира принадлежат нескольким лицам).
Законодательная база Российской Федерации
Утрата закладной по ипотечному кредиту, к сожалению, является вполне рядовым событием в жизни заемщика. Бумажный документ может потеряться, кочуя между банком, ипотечным агентом и Росреестром. Он может быть утрачен при пожарах, затоплениях или других стихийных бедствиях. Нередко, впрочем, закладную теряют и сами граждане, получив ее на руки после выплаты ипотеки. Даже если это вдруг произошло, оснований для паники нет.
Как для кредитора, так и для заемщика потеря закладной является весьма неприятным событием. Банк с потерей закладной лишается уникального документа, подтверждающего право залога недвижимости в качестве обеспечения выданного кредита. Заемщик теряет возможность оперативно снять обременение с приобретенной недвижимости: Росреестр потребует закладную с пометкой о погашении долга. До выплаты кредита. До этого момента закладная всегда хранится у кредитора.
Впрочем, потеря закладной не влечет изменений условия кредитования, либо утраты залога. Пропавшую закладную всегда можно восстановить. Хотя, эта процедура может занять некоторое время, и потому может доставить неудобства заемщику, увеличив сроки снятия обременения с жилья. Возможны три варианта развития событий.
В первом случае оформляется и регистрируется дубликат закладной. Его текст составляется банком-залогодержателем. После подписания заемщиком документ направляется в Росреестр. Сотрудники ведомства проверяют закладную на идентичность оригиналу – у них есть копия первоначального документа — и выдают новую с пометкой «Дубликат». Оплата расходов, как правило, осуществляется банком, если кредитным договором не предусмотрено иное.
Возможен вариант совместной подачи кредитором и заемщиком заявления о снятии обременения. В этом случае гражданин и представитель, как правило, юридической службы банка собственноручно оформляют в Росреестре необходимые документы. Такой вариант наиболее эффективен, так как требует меньше времени и затрат.
Если оформление дубликата по какой-либо причине невозможно, придется обращаться в суд. Отказ Росреестра в снятии обременения по причине утраты закладной необходимо будет обжаловать в установленном порядке. Суд установит факт выполнения заемщиком всех обязательств по кредиту. На основании судебного решения Росреестр сможет прекратить залог.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с 1 июля 2020 года позволяет заемщику выбирать между бумажной закладной и так называемой бездокументарной. Использование электронной закладной позволит снизить временные и денежные затраты на ее выпуск и хранение. Упрощается оборот закладных, необходимый для развития рынка ипотечных ценных бумаг, и, конечно же, полностью исключается возможность утери этого важного документа.
Образец закладной на квартиру по ипотеке Сбербанка
Чтобы процедура оформления залога не стала для вас большим сюрпризом, желательно заранее ознакомиться с бланком и его содержанием, чтобы потом не теряться при внесении данных. Если вам что-то непонятно, лучше проконсультироваться с экспертом или человеком, который неоднократно сталкивался с заполнением этого официального документа. Таким может выступить один из сотрудников Сбербанка, который собственно и занимается ипотечным кредитованием физических лиц с оформлением соответствующих документов.
Образец документа можно взять непосредственно в Сбербанке или же скачать из интернет-ресурсов. При скачивании бланка со сторонних сайтов, нужно удостовериться в актуальности версии документа, чтобы он не был устаревшим. Также можно посмотреть пример заполненного документа.
Оформление закладной после сдачи дома
Подписание кредитного договора между Сбербанком и заемщиком происходит параллельно процедуре регистрации прав собственности на жилье. Поэтому банк выдаст кредит не раньше, чем государственная комиссия и потенциальный собственник жилья не примут его.
Последним штрихом в данном деле является состоявшийся факт подписания акта приема-передачи возведенного дома застройщиком. Он должен сдать объект в эксплуатацию, пройдя все необходимые официальные процедуры. После того, как этот важный документ будет завизирован, будущий владелец квартиры может смело приступать к сбору всей необходимой документации для государственной регистрации права собственности. Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после официальной сдачи дома в эксплуатацию происходит на основании собранных документов и проведенной госрегистрации.
Процедура госрегистрации может проводиться в органе Госреестра или МФЦ. Будущий хозяин жилья в новостройке может предоставить пакет документов в одну из вышеуказанных инстанций лично, либо одним из следующих способов:
- нотариусом;
- через Сбербанк (при условии, что квартира не покупается в долевую собственность);
- при обращении к застройщику (если вся документация по квартирам в доме проходит регистрацию одновременно, что занимает достаточно много времени).
Если вы решили самостоятельно собрать пакет документов для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке и последующей регистрации в Госреестре/МФЦ, то вы сэкономите массу времени и денег, поскольку необходимость в оплате услуг посредников (нотариуса, банка) отпадет. Но при личном обращении в инстанции желательно присутствие при регистрации представителя фирмы-застройщика.
Внимание! В каждом конкретном случае есть масса своих нюансов, которые сможет прояснить вам сотрудник Сбербанка. Не стоит бояться составлять закладную, вас подстрахуют банковские менеджеры или заполнят за вас при наличии всех необходимых документов.
Процедура оформления закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома застройщиком аналогична той, что проводиться при покупке квартиры на вторичном рынке.
Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки
Что делать после погашения задолженности? Как получить закладную на квартиру или дом по ипотеке в Сбербанке? Изначально, при составлении договора кредитования, Сбербанк обязуется вернуть залогодателю закладную. После того, как внесен последний платеж в пользу погашения ипотечного кредита и задолженность перед банком полностью закрыта, происходит процедура снятия обременения (то есть возврат закладной на квартиру залогодателю), которая подразумевает одинаковый алгоритм действий для всех видов кредитов, оформленных в Сбербанке под залог недвижимости:
- В течение первых трех дней с момента полного погашения задолженности клиентом, сотрудник банка должен связаться с заемщиком (если за время выплаты ипотеки вы сменили номер телефона, то ждать звонка из банка не стоит, лучше самим позвонить туда в нужное время).
- Клиенту нужно лично явиться с документами (паспорт, договор об ипотечном кредитовании, копия закладной и т.д.) в отделение Сбербанка, где оформлялся кредит, чтобы забрать документ.
- Сотрудники Сбербанка возвращают клиенту его закладную с пометкой о полном погашении ипотеки, а также и другие документы для снятия обременения.
- С этой закладной клиент должен отправиться в Госреестр или МФЦ, где с залогодателя снимаются все обременения.
Как получить закладную
Закладная – это официальный документ, по этой причине ее оформление выполняется в соответствии со строгими правилами. Некоторые банки дополнительно выдвигают свои требования. Сбербанк составляет бумагу по таким принципам:
- Название «Закладная» располагается по центру строки.
- Далее необходимо прописать личные данные клиента (полное ФИО). Если заем оформляется на юридическое лицо, тогда требуется внести реквизиты компании.
- Следующим шагом является указание сведений о залогодержателе – реквизиты Сбербанка.
- Основанием для оформления закладной является ипотечный договор, по этой причине ценный документ должен содержать основные пункты соглашения на недвижимость. Далее требуется прописать условия предоставления займа, размер долга и процентной ставки, способ внесения средств на счет задолженности.
- Подробное описание залогового имущества с внесением его полной стоимости.
Для оформления закладной, клиент должен предоставить сотрудникам Сбербанка перечень необходимой документации: паспорт, соглашение по ипотеке, право на владение недвижимостью. При этом бумага, свидетельствующая о собственности должна находиться у заемщика, иначе залоговое соглашение автоматически оформляется на продавца – последнего владельца жилья.
Требуется также предоставить: паспорта совладельцев недвижимости, если таковые имеются, согласие супруга на проведение мероприятия (заверенное у нотариуса), оригинал выписки из ЕГРП, акт оценки жилья. Если в семье есть ребенок, тогда потребуется разрешение органа опеки. Дополнительно может потребоваться отчет о степени износа квартиры.
Условия закладной вступают в силу с момента внесения ее номера в базу данных Сбербанка. Кроме того присвоение регистрационного номера должно быть выполнено в определенные сроки, устанавливаемые государственным органом. Время их продолжительности следует узнавать в ходе составления документа.
Ценная бумага может быть напечатана на принтере или написана вручную. Подписи должны быть оригинальными на каждом бланке.
Важно! Внимательно перечитывать все пункты закладной. При возникновении спорного вопроса, для его решения учитываются условия этого документа, а не договора на предоставление кредита.
Перед подписанием бумаги, клиенту необходимо проверить личную информацию заемщика (адрес, ФИО). В заключение процедуры закладной по ипотеке присваиваются реквизиты. После регистрации документа вносить какие-либо правки в него запрещено. Оригинал оформленной закладной хранится в отделении Сбербанка. Клиент получает ее на руки только после полного погашения задолженности перед финансовой организацией.
Может ли банк продать закладную
Закладная является собственностью Сбербанка, где она хранится до тех пор, пока заемщик до конца не расплатится по ипотеке. За время владения закладной, банк имеет право ее продавать и перезакладывать неограниченное количество раз. Независимо от того, через сколько «рук» пройдет ваша закладная и к кому она в итоге попадет, условия договора остаются прежними: не изменяются сроки, процентные ставки, размер ежемесячного взноса и т.д.
Важно! В случае продажи или внесения в залог вашей закладной на квартиру по ипотеке банк обязан вам сообщить об осуществлении сделки и ее деталях.
После полного погашения кредита и возврата закладной, на обратной стороне данного документа должна быть завизированная запись с мокрой печатью и подписью уполномоченного представителя Сбербанка о том, что обязательства согласно договору о кредитовании выполнены обеими сторонами сполна, и никто из сторон никаких претензий друг к другу не имеет.
Зачем нужна закладная на недвижимость, взятую в ипотеку
Основной особенностью ипотечного займа является взятие кредитором в залог приобретаемого на заемные средства недвижимого объекта. Закладная выступает документальным подтверждением существования этого залога.
Для кредитора данная бумага выступает гарантией получения назад выданных им клиенту средств. Если ипотечный договор позволяет просто продать недвижимость при неуплате кредита клиентом, закладная дает банку намного больше вариантов действий:
- Использование документа в обороте кредитора.
- Возможность частично переуступить права на истребование долга другому лицу.
- Возможность продажи долга коллекторам или другому банку.
- Обмен задолженностями с другими кредиторами и т. д.
Что касается ипотечного клиента, для него закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка может быть полезна только по части снижения ставки по займу. В программе кредитования новостроек Сбера предусмотрено понижение ставки на один пункт после изготовления закладной клиентом и предоставления ее в ипотечный отдел.
