Из одной ипотеки в другую: как улучшить свои жилищные условия, если квартира находится в ипотеке?

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:

1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты. При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.
2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.
4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.
6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.
8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.

ВАЖНО !!! Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Здравствуйте. У нас квартира в ипотеке общая площадь 44.6 кв. м. в собственности с муже 1/2. прописаны я , муж и двое маленьких детей (разнополые) можно ли подать документы на расширение жилплощади? молодая семья

Ответы юристов ( 2 )

Если в вашем городе существуют программы по улучшению жилищных условий для молодых семей, можете смело подавать документы на улучшение жилищных условий. Ограничений в отношении молодых семей — собственников квартир, находящихся в ипотеке, при установлении статуса семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий законодательством не установлено.

Согласно Приложения N 3

федеральной целевой программы

Участником подпрограммы может быть молодая семья, в том числе молодая семья, имеющая одного и более детей, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного и более детей, соответствующая следующим условиям:

а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;

б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил;

в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

В целях настоящих Правил под нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Порядок и условия признания молодой семьи, имеющей достаточные доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, размер предоставляемой социальной выплаты, устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации. превышающей размер предоставля

То есть, если Вы поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по основаниям, которые установлены статьей 51Жилищного кодекса РФ, то Вы сохраняете право стоять на учете до получения жилья либо снятия с учета.В силу ст.56 ЖК РФ

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;

6) выявления в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

То есть, если Вы приобретете жилье в ипотеку самостоятельно и общая площадь на каждого члена семьи будет больше учетной нормы, то Вы утратите право стоять на учете

Уважаемый посетитель сайта!

То есть, Вы обязаны предоставить док. о наличии жилых помещений, в отношении которых Вы и члены семьи обладают самостоятельным правом пользования .

При этом решение об отказе в признании нуждающимся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.

Т

аким образом, Вам следует самостоятельно определить уровень обеспеченности Вашей семьи жил. пл. и подать док. в ДЖП.

Смогу оказать помощь по оформлению док.

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Рекомендации

Решив оформить ипотеку для оплаты части стоимости нового жилья, заемщикам следует обратить внимание на ряд нюансов:

• Каждый банк устанавливает собственные требования касаемо состояния недвижимости. Чаще всего не допускается покупка квартиры в аварийном доме, изношенном более чем на 70%. Также не дадут одобрение на приобретение жилища в доме, подлежащем расселению по распоряжению властей муниципалитета, если он включен в соответствующий план.
• При расчете максимальной суммы для одобрения кредиторы учитывают уровень дохода заемщика. Если величина ежемесячных платежей в результате расчетов будет превышать 50% от зарплаты, в кредите откажут. При наличии созаемщика учитываются доходы обеих сторон, но, если у них есть дети, в расчет берутся траты и на них: минимальный прожиточный минимум на каждого ребенка вычитается их общего заработка.
• Если в приобретаемом жилье зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо попросить продавца выписать его. Это делается только с разрешения органов опеки. Если сделка будет совершена и впоследствии обнаружится, что в квартире прописаны недееспособные, их законные представители смогут оспорить договор купли-продажи, нарушающий права их подопечных. Это ставит в невыгодное положение покупателя, и взыскать уплаченные средства с продавца через суд будет проблематично.
• Чтобы произвести все максимально быстро и безопасно, желательно использовать не наличный расчет, а аренду банковской ячейки. В ней будут храниться деньги с продажи недвижимости, и через нее сможет получить в дальнейшем средства продавец квартиры, которую покупает заемщик.

ВНИМАНИЕ !!! Законодательством обмен квартиры с доплатой ипотекой не запрещается, однако здесь необходимо учитывать ряд требований, предъявляемых банками как к заемщикам, так и к приобретаемому жилью. Произвести сделку без оформления договоров купли-продажи не получится, т.к. для нее требуется наличие достаточного количества денежных средств у заемщика изначально.

Документы, необходимые для оформления обмена квартиры по ипотеке

Для совершения сделки по обмену жилья, заемщику необходимо предоставить следующий пакет документов:

1. Оригинал паспорта и копии всех страниц;
2. Справка о доходах 2-НДФЛ с предприятия или банковская выписка с подтверждение дохода. Эти документы необходимы для расчета нового кредита.
3. Для мужчин, которым не исполнилось еще 27 лет обязательно оригинал военного билета и его ксерокопия;
4. Документ подтверждающий постоянное место работы заемщика;

Необходимые документы на квартиру:

1. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают права собственности на данную квартиру;
2. Кадастровый паспорт на квартиру. В случае если ипотека оформляется менее чем на 5 лет, тогда можно предоставить тот паспорт, который оформлялся на предыдущий кредит;
3. Выписка из домовой книги, где указана информация о всех прописанных гражданах в ней;
4. Предоставить документ, который подтвердить, что задолженности по коммунальным услугам нет;
5. Заключение независимой оценки стоимости по каждой квартире;
6. Если в одной из квартир, есть зарегистрированные дети до 18 лет, то нужно разрешение из органов опеки или попечительства;

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

Способы обмена ипотечной квартиры

Существует несколько вариантов обмена жилплощади на большую с доплатой, на дом или на меньшую по количеству квадратных метров:

• Подписание договора мены с подменой залога. В этом случае стороны сначала договариваются о замене, затем заемщик оповещает кредитора, предоставив ему договор, а после получения разрешения производится замена старого заемщика на нового.
• Составление договоров купли-продажи. Должник продает ипотечное жилище, заручившись разрешением банка. Остаток долга погашается покупателем до подписания ДКП, за счет чего с жилья снимается обременение.
• Оформление потребительского кредита для погашения остатка задолженности с последующей реализации недвижимости.

ВАЖНО !!! По краткосрочным займам в большинстве случаев устанавливаются высокие процентные ставки (от 15 до 20% годовых), поэтому ими можно воспользоваться, если сумма задолженности небольшая и заемщик сможет выплатить кредит в максимально короткие сроки. Если пренебрегать данным правилом, сумма переплаты окажется довольно высокой.