Ипотека – это обременение недвижимости залогом. Под ипотекой чаще всего понимается обременение в связи с получением кредита на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит под залог недвижимости может быть оформлен разными способами: через отдельный договор залога или путем оформления договора купли-продажи недвижимости, в котором будет указание на использование кредитных средств. От выбора способа оформления залога зависит и вид возникающей ипотеки.
Отличия ипотеки, возникающей в силу договора
При обращении в банк за ипотечным кредитом потенциальный заемщик может выбрать объект, который будет предоставлен банку в качестве обеспечения кредита: приобретаемое жилье или уже имеющийся в собственности объект недвижимости. Если средства ссуды будут использованы на приобретение одного объекта, а в залог передаваться будет другой, то неизбежно возникнет необходимость в оформлении дополнительного договора – залога (ипотеки) на ту недвижимость, которая станет залогом. Кроме того, договором ипотеки может быть обеспечен нецелевой кредит, если этого требует кредитная программа банка.
Договор ипотеки может оформляться не в момент подписания кредитного, а позже (при этом в самом кредитном договоре должен быть указан пункт, регламентирующий сроки оформления и регистрации обременения в ЕГРН). При этом документом могут быть определены условия, при которых обязательство перед кредитором по заключению ипотеки считается исполненным:
- с даты подписания договора залога;
- с даты предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки;
- с даты предоставления выписки из ЕГРН, в которой отражено обременение;
- с иной даты (например, предоставление зарегистрированного договора и страховки).
Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации. Подачу документов на регистрацию осуществляют обе стороны (или же лица по доверенности), при этом взимается госпошлина за регистрацию.
Объясните мне, пожалуйста, что значит «ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА».
«
Цитата:
Ипотека в силу закона на жилые помещения.
Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека.
Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). В связи с тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание, залог как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств является более привлекательным. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, как правило, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В случае если должник не исполняет обязательства, на недвижимое имущество обращается взыскание — оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства.
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
Действующим законодательством, а именно статьей 334 ГК РФ, предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
1. в силу договора, т. е. при условии заключения договора о залоге;
2. в силу закона, т. е. независимо от заключения договора ипотеки, а в силу обстоятельств, указанных в законе.
Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, а также при приобретении права на вновь создаваемый объект недвижимости.
Ипотека в силу закона возникает в основном в следующих случаях:
1. При отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ).
2. При отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора купли-продажи;
3. При приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке).
Ипотека в силу закона жилых помещений имеет ряд особенностей. Не допускается ипотека индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также многоквартирных жилых домов.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, а также отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются прав или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Таким образом, в вышеуказанных случаях недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, или иного юридического лица, продавца по договору, получателя ренты до полного погашения кредита либо исполнения иного обязательства.
Ипотека в силу закона позволяет создать дополнительные гарантии кредиторам (банкам, продавцам, получателям ренты), выражающиеся в том, что им не нужно заключать с должником (покупателем, плательщиком ренты) соглашение об обеспечении своих требований, а также достичь определенной гибкости в регулировании имущественных отношений.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины.
В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.https://www.info.yarnet.ru/qa/index.php?id=42
Цитата:
»
Тонкости ипотеки в силу закона
При покупке недвижимого имущества с применением заемных средств в договор купли-продажи включаются положения о том, что объект приобретается на средства, полученные покупателем (или иным лицом, если покупатель не является заемщиком) от кредитора по кредитному договору. Обязательно прописываются его реквизиты.
Такая ипотека возникает с момента регистрации ДКП и внесения сведений об обременении в выписку из ЕГРН.
Регистрация может проводиться одной из сторон ДКП с предоставлением полного пакета документов от покупателя и продавца. Возможна регистрация по заявлению нотариуса, который удостоверил ДКП (заверение требуется, если договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на залог). Процедура регистрации бесплатна для всех сторон.
Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:
| ипотека в силу | возникновение | предметом залога может стать | регистрация: 1 – когда 2 – по заявлению кого | госпошлина за регистрацию |
| закона | автоматически без согласия сторон | кредитуемая квартира | 1) одновременно с государственной регистрацией права собственности 2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса) | не взимается |
| договора | при составлении отдельного договора | кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика | 1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки 2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя | взимается |
Прекращение ипотеки
Оба вида залога имущества предполагают, что оно обеспечивает некое обязательство залогодателя перед залогодержателем (в редких случаях в сложных сделках залогодержателем может быть не банк, а иное лицо, но такие ситуации при кредитовании физических лиц не возникают). Поэтому залог, согласно ГК РФ, прекращается при прекращении обязательства, которое обеспечивается залогом. В случае с кредитом – при погашении кредитного договора.
Подачу заявления на снятие обременения может производить одна из сторон договора купли-продажи или залога. Банк только дает свое письменное согласие на снятие обременения в связи с погашением кредитного договора. В согласии указываются кадастровые номера всех заложенных объектов, данные кредитного и договора ипотеки или ДКП.
В чем отличие от ипотеки в силу договора?
Разберемся теперь, где проходит грань и в чем выражены основные отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.
Ипотечный кредит в силу договора означает такой вид обременения, который не полностью регламентирован законодательными актами. Такое чаще всего случается с нетипичными ситуациями, когда требуется внести в процедуру регистрации прав множество условий, оговорок, обоюдных требований и т.д.
Условно говоря, ипотека в силу закона — это когда все предельно просто и все стороны сделки действуют по заранее установленной законом схеме, но то же самое в силу договора — это когда классическая схема не подходит для слишком уникального случая.
Основанием для такой ипотеки служит некий документ, устанавливающий все права и обязанности сторон. Чаще всего это — договор купли-продажи, но могут быть и вариации. К примеру, ипотечный кредит в силу договора практически всегда заключается в следующих случаях:
- Когда заемщик накладывает обременение не на купленную в займ недвижимость, а на жилье, которое еще до обращения в банк было в собственности у гражданина;
- Когда в сделке участвует несколько сторон, нетипичных для кредитования — например, государство, частично субсидирующее покупку жилья (материнский капитал и тому подобное);
- В случае, если передача прав собственности должна наступить при выполнении определенного условия — например, проведения приватизации жилья;
- То же самое, только в отношении передачи денежных средств (первый взнос, первый платеж, полная выплата и т.д. в зависимости от выбранного формата кредитования/рассрочки).
Последующий залог
Последующий залог – это передача одного объекта в качестве залога по нескольким кредитным договорам. В случае ипотеки в силу договора последующий залог оформляется новым договором ипотеки. В новый документ обязательно включаются пункты о предыдущем обременении с указанием регистрационной записи в ЕГРН, датой возникновения обременения, документов-оснований (номер и дата первичного договора ипотеки) и даты выписки из ЕГРН, которая подтверждает эти сведения.
Последующий залог в силу закона невозможен, так как ДКП заключается только один раз. Если нужно оформить еще одного заем под залог той же недвижимости, то необходимо оформить ипотеку в силу договора. Процедура регистрации при этом будет стандартной для ипотеки в силу договора. В тексте также необходимо указать реквизиты ДКП и сведения о предыдущем обременении.
В первичном и последующем договоре должны быть указаны одинаковые порядки обращения взыскания залога (либо судебный, либо внесудебный).
Как снять обременение по ипотеке в силу закона?
Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.
Снятие обременения – бесплатная услуга. Заемщик должен будет посетить Росреестр с необходимыми документами, чтобы с его имущества было снято обременение.
Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.
Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).
На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:
- квартира;
- комната в многокомнатной квартире или общежитии;
- жилой дом;
- земельный участок;
- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
- дачный, садовый дом;
- гараж, машиноместо.
Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.
Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи
Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:
- Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
- Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
- Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.
Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.
Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.
Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.
С 2020 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.
После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:
- Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
- Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
- Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.
Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.
