Ипотека и реновация. Как не остаться без крыши над головой.

О программе реновации в Москве

Этот проект был запущен в 2020 году. Благодаря ему более одного миллиона москвичей получат новое жилье комфорт-класса. Перечень домов под снос был определен на основе голосования жителей столицы. По его итогам в программу вошло 5171 зданий, в которых проживает 350 тысяч семей.

Согласно утвержденному закону переселенцам предоставляется жилье такой же площади в своем районе. Глобальное переселение москвичей уже началось в феврале 2020 года и продлится до конца 2032 года. Перечень домов, которые были включены в этот проект, можно посмотреть

Планируют ли банки ужесточать правила выдачи кредитов на квартиры в хрущевках?

Сбербанк не планирует ужесточать правила кредитования такого жилья, так как, согласно законопроекту и реновации жилфонда в Москве, жилье планируется обменивать на новое. По договору о переходе права собственности на жилое помещение это означает автоматический перенос залога банка на новое жилье, равнозначное по количеству комнат и квадратных метров.

Специалисты банка «ДельтаКредит» отслеживают номера серий домов, которые планируются к сносу. Если список домов, которые планируется сносить, расширят, то это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов со стороны банка. Но превентивно политику в отношению пятиэтажек банк не изменял. О полном запрете ипотечных займов на жилье в хрущевках заявил только Банк жилищного финансирования.

Фонд реновации

Фонд реновации является унитарной некоммерческой структурой, которая была зарегистрирована 11.10.2017. Основная функция – создание всех условий, проведение различных мероприятий по обновлению жилищного фонда столицы. Учредителем организации выступает Правительство Москвы.

На сайте Фонда указана подробная информация о глобальном переселении. Жители старых домов могут получить равноценное жилье или же расширить свою жилплощадь. Но за улучшение придется доплатить определенную сумму. В рамках данной программы москвичи могут приобрести квартиру площадью не более 100 кв. м. Им предоставляется скидка в размере 10% от ее стоимости.

Подробно реновация жилья в Москве и в России нами была рассмотрена в прошлом посте. Рекомендуем ознакомиться сов семи правовыми нюансами там.

Условия ипотеки по программе реновации жилья в Сбербанке

Основная часть жилья в столице покупается за счет заемных средств. Со стартом программы возник вопрос, дают ли ипотеку банки в домах под реновацию. Приобретаемая недвижимость выступает залогом по выданному кредиту. А при сносе жилья финансовое учреждение его лишается. Но и этот вопрос чиновники решили. Квартира, полученная семьей, автоматически передается кредитору в залог. Все виды обременения, которые были на старом имуществе, переходят на новое.

Но даже с учетом этих правил ипотеку на квартиру в доме под реновацию готовы предоставить только три финансовых учреждения:

• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• банк «Возрождение».

Неоспоримым лидером в ипотечном кредитовании является Сбербанк. Более 50% всей ипотеки оформляется в его отделениях.

По программе реновации кредиты Сбербанк выдает на следующих условиях:

1. Комиссия за предоставление ипотеки отсутствует.
2. Приобретаемая недвижимость (сначала старая, а потом новая) в течение всего срока кредитования выступает залогом.
3. Минимальный авансовый платеж составляет 20%.
4. Финансовое учреждение дает ипотеку на 30 лет. Досрочно вернуть долг можно в любой момент.
5. Минимальная сумма кредита – 300 тысяч рублей.

Выдача ипотеки осуществляется только в национальной валюте. При реновации в Москве заемщик может улучшить свои жилищные условия. Сбербанк предлагает выгодные условия кредитования. Это отличная возможность приобрести квартиру своей мечты.

Ипотека в домах под реновацию

Ипотека в домах под реновацию – понятие, которое в принципе предполагает предоставление ипотечного займа владельцу квартиры, расположенной в доме под снос, на более выгодных условиях. В результате заемщик приобретает возможность подобрать для покупки или обмена устраивающее его жилье, например, большее по площади либо в удобном районе города. Стоит отметить, что новостройки, предлагаемые местными органами самоуправления в рамках программы реновации, далеко не всегда устраивают переселенцев.

Существует и другой вариант участия в данной программе, который заключается в следующем: участник программы реновации (жилец одного из домов, попадающих под снос) выставляет свою квартиру на продажу, а желающий приобрести ее гражданин оформляет ипотечный заем на покупку. И нужно сказать, что в этом присутствует определенная выгода.

Во-первых, квартиры в домах под снос стоят гораздо дешевле своих аналогов в новостройках.

Во-вторых, рано или поздно входящий в программу реновации дом пойдет под снос, а жителям взамен старых жилых помещений предложат не уступающие по условиям проживания квартиры в новостройках либо компенсируют стоимость утраченного жилья.

Таким образом, ипотека на квартиру под реновацию представляет собой выгодный вариант приобретения жилья на вторичном рынке либо замены старой квартиры на квартиру в новостройке.

Возможно будет интересно!

Ипотечные риски для заёмщика и банка в России

Процентная ставка на 2020 год

По программе реновации жилья ипотека в главном банке страны выдается под такие проценты:

• владельцам зарплатных карт Сбербанка – 10,5% годовых;
• клиентам «с улицы» — 10,8% годовых;
• при отсутствии документального подтверждения доходов (аванс должен быть не менее 50%) — 11,1% годовых.

Если заявитель отказывается оплачивать полис личного страхования, то ставка повышается на 1%. Клиенты, получившие ипотеку, не должны забывать о действии льготной государственной программы. Если в семье родится второй или третий ребенок, то процентная ставка равна 6%. Она будет пересчитана Сбербанком и установлена на три или пять лет в зависимости от количества детей.

Онлайн-калькулятор

Сумма кредита
Тип платежей

Процентная ставка, %

Материнский капитал

Дата выдачи

Срок кредита

Досрочные погашения

График

Таблица

Оформление ипотеки в доме под реновацию – ответственный шаг. Необходимо реально оценить свои финансовые возможности, чтобы затем не лишиться своего жилья. Нужно учитывать, что переезд в новую квартиру может потребовать дополнительных средств. Захочется приобрести современную мебель, сделать ремонт на свой вкус. Но при этом платежи по ипотеке никто не отменит.

С помощью онлайн-калькулятора, расположенного на нашем сайте, всего за несколько секунд можно рассчитать размер ежемесячных платежей и сумму общей переплаты по кредиту. Зная данную информацию, клиент примет правильное решение, насколько выгодна ему предлагаемая сделка.

Подставив в калькулятор свои доходы и сумму запрашиваемого кредита, заемщик узнает, дадут ли банки ему ипотеку.

Требования

Льготная ипотека предоставляется только в том случае, если и заемщик, и приобретаемая недвижимость соответствует установленным требованиям. В данном случае большое внимание уделяется именно проверке информации по клиенту и его платежеспособности. Первоначальный залог все равно снесут. Главное определить его реальную стоимость.

К заемщику

Для получения жилищного кредита заявитель должен соответствовать следующим требованиям:

• имеет гражданство России;
• является собственником недвижимости, которая включена в программу реновации;
• на момент подачи заявки клиент старше 21 года;
• до наступления 75 лет задолженность по ипотеке должна быть погашена в полном объеме;
• общий стаж за последние 60 месяцев составляет не менее одного года;
• стаж на последнем месте работы – от двух кварталов.

Ограничения по продолжительности стажа на владельцев зарплатных карт Сбербанка не распространяется.

Важно! В обязательном порядке проверяют и кредитную историю заявителя. Она должна быть безупречной. Если ранее были просрочки, то на положительное решение даже надеяться не стоит. Подробнее о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей можно узнать из специального поста.

Внимательно банк проверяет и уровень платежеспособности заемщика. Сбербанк придерживается одного правила – платеж по оформляемой ипотеке не должен превышать половину чистого дохода клиента. Если зарплаты заявителя недостаточно, то он может привлечь созаемщиков. В таком случае их доходы также учитываются. Также Сбербанк учитывает неофициальный доход, который не нужно подтверждать справками. Поэтому, если у вас не хватает дохода, то обязательно укажите дополнительный доход в анкете.

К объекту недвижимости

Имущество, приобретаемое за счет заемных средств, должно быть включено в программу реновации. При заключении договора купли-продажи тщательно изучаются все документы на юридическую чистоту. Банк должен быть уверен, что мошеннические схемы полностью исключены.

Необходимые условия

Оформление займа осуществляется на основании договора купли-продажи жилого помещения, который заключается с МФР. Заемные средства можно использовать для приобретения квартиры или комнаты. Кредитная программа не предполагает внесение первоначального платежа. Ставка по ссуде находится в диапазоне от 8,9 до 9,9% годовых.

Указанные значения действуют при условии оформления полиса, страхующего жизнь заемщика. Минимальная сумма кредита составляет 300000 рублей. Предельный срок кредитного соглашения равен 30 годам. Ипотечный кредит предоставляется под залог недвижимости, которая передается на баланс Московского фонда реновации.

Оформление ипотечного кредита осуществляется по следующему алгоритму:

1. Выберите подходящий объект недвижимости (электронный каталог квартир есть на сайте www.stroi.mos.ru).
2. Подайте заявку на покупку жилья в МФР. К заявлению прикладывается квитанция, подтверждающая погашение обеспечительного платежа в размере 100000 рублей.
3. Передайте менеджеру банка заявление на предоставление жилищной ссуды (можно в электронной форме).
4. Заключите договор займа и соглашение о купле-продаже жилья.

После того как необходимые документы будут подписаны, заемщик сможет получить ключи от квартиры и бумаги на приобретенное помещение (справка из ЕГРН, акт приёма-передачи жилья). Дополнительные сведения о специальной ипотеке можно получить в информационных центрах, адреса которых указаны на веб-страницах портала Московского фонда реновации.

Взаиморасчеты между покупателем и продавцом квартиры могут проводиться без дополнительного посещения банка. Для этого необходимо воспользоваться , которую предоставляет кредитно-финансовая организация. Денежные средства будут переведены на специальный счет и перечислены на счет продавца после регистрации сделки в Росреестре. Электронный способ расчетов освобождает контрагентов от необходимости работать с наличностью и снижает вероятность преступных посягательств со стороны третьих лиц. Оформление занимает не более 15 минут.

Как оформить ипотечный кредит по программе реновации: порядок действий

Покупка квартиры в рамках программы реновации имеет ряд особенностей – существенные отличия по сравнению со стандартной ипотекой. Все этапы сделки рассмотрим далее.

Выбор квартиры

Чтобы выбрать квартиру, необходимо:

• ознакомиться со списком возможных вариантов, ;
• квартира должна находиться в том же районе Москвы – это обязательное условие;
• осмотреть квартиру лично;
• подать заявление на приобретение жилья в Фонд реновации (ул. Ильинка, 13);
• пока по заявлению принимается решение, можно перейти к получению кредитных средств.

Заявление подается по предварительной записи, заполняется и подписывается в присутствии сотрудника Фонда.

Подача заявки в Сбербанк

Заполнить анкету на получение кредита можно в любом отделении финансового учреждения. Заемщик должен лично обратиться в офис и предоставить: гражданский паспорт, справку о заработке за последнее полугодие, копию трудовой книжки. Если заемщик получает зарплату в Сбербанке, то ему достаточно принести свой паспорт.

Сотрудник банка подробно проконсультирует заявителя по условиям продукта, расскажет по какой схеме будет проходить заключение сделки. После этого необходимо заполнить анкету. В ней указывается только достоверная информация, которая может быть подтверждена документально. Неправдивые сведения могут привести к отказу по заявке.

На нашем портале можно скачать бланк анкеты и образец ее заполнения.

Внимание! Клиент должен сообщить как можно больше положительный сведений о себе: какой собственностью владеет, какая положительная у него кредитная история, получено хорошее образование и так далее. Даже мелочи имеют большое значение.

Ожидание решения

Этот этап самый нервный. На принятие решения Сбербанку потребуется 2-3 дня. Заявки зарплатных клиентов обрабатываются намного быстрее – в течение двух дней, но бывает и за два часа. По стандартам учреждения срок рассмотрения заявки не может превышать пять дней.

В первую очередь банк проверит кредитную историю заявителя, затем – данные по работодателю. Далее – определит финансовые показатели и решит, какую сумму кредита готов выдать этому заемщику. Принятое решение озвучит менеджер в телефонном режиме. Ответ банка действует в течение 90 дней.

Подготовка документов

Если Сбербанк согласовал заявку, то клиент может приступать к формированию пакета документов по недвижимости:

1. Свидетельство права собственности на жилье или выписка из ЕГРН.
2. Справки из ЖЭКа, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
3. Копии паспортов всех собственников имущества.
4. Технический паспорт на недвижимость
5. Независимая экспертная оценка имущества.

Сбербанк принимает отчеты по оценке кредитуемого объекта только от аккредитованных им компаний. Их перечень мы публиковали здесь. Эти организации прошли тщательную проверку и являются профессионалами в своем деле. В данном случае оценка будет действительно независимой.

В ходе рассмотрения заявки Сбербанк может потребовать дополнительные документы, необходимые для принятия окончательного решения.

Проведение сделки

В назначенное время заемщику необходимо прийти в отделение Сбербанка на подписание документов. Менеджер заранее подготовит все бумаги. В частности, клиент должен ознакомиться с кредитным договором и графиком погашения. Ставить свой автограф нужно только после того, как никаких вопросов по ипотеке не осталось.

Подписание договора в Фонде реновации

Заемщику нужно обратиться в Фонд реновации для подписания договора мены или купли-продажи. Клиент должен предоставить оригинал кредитного соглашения, полученного в Сбербанке. На его основании и будет подготовлены бумаги в Фонде реновации.

Внимание! Если за время рассмотрения заявки появились другие претенденты на квартиру, Фонд объявит аукцион.

Регистрация права

Регистрацией права собственности в Росреестре занимаются сотрудники Фонда реновации. Покупатель недвижимости обращается в офис и предоставляет ранее полученные документы. Для внесения данных в Росреестр на сотрудников Фонда выдается клиентом доверенность.

Итак, схема получения ипотеки по программе реновация полностью отработана. Если у вас остались вопросы, их можете задать нашему специалисту. Онлайн-консультации предоставляются круглосуточно. Граждан, которые уже воспользовались этим продуктом, просим оставить свои комментарии после статьи.

Как переоформлять объект залога

На деле переоформлением занимаются специалисты Росреестра. В идеале они должны перенаправить документы, касающиеся новой собственности конкретного человека, в банк, где гражданин брал займ.

На практике это, если и происходит, то очень медленно и не всегда. Проще лично обратиться в финансовую организацию и предоставить нужные документы. К таким относятся:

• паспорт гражданина;
• выписка из ЕГРН – она заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Специалист банка переоформит предмет залога. График платежей, срок кредитования и сумма займа остаются прежними.

Внимание: если кредитная компания пытается вменить гражданину подписать изменённый кредитный договор с новыми условиями (возросшими процентами и прочим), угрожая расторжением уже имеющегося договора в одностороннем порядке, то это – прямое нарушение. Подобное преследуется законодательством и не может быть осуществлено на практике.

Некоторые эксперты говорят, что московская программа переселения «споткнулась» об ипотеку. Рациональное зерно в этом мнении есть: некоторые банки действительно перестали выдавать кредиты на покупку квартир в домах под снос. Поэтому владельцы жилплощадей в аварийных зданиях массово отказываются от переселения. Однако действующий закон о переезде москвичей в новые дома и займы отлично взаимодействуют – банки, твердо стоящие на ногах, не видят в этом никакой проблемы.

Стоит ли соглашаться на кредитные условия под сносимое жилье или подождать, пока нынешний собственник не получит квартиру в новом доме по программе переселения? Здесь все зависит от конкретной ситуации – если семья имеет место для своего проживания, то можно немного подождать:

• на новое жилье банк охотнее выдаст деньги;
• к тому же, не придется брать «кота в мешке» — вдруг новая недвижимость не устроит по каким-то параметрам (слишком высокий этаж, не «тот» район, окна выходят во двор, а хотелось бы на трассу, например, и так далее).

Если жить семье негде, то банковские деньги под сносимую жилплощадь – не самый плохой вариант.

Что делать жильцу хрущевки с ипотечным договором? Продолжать платить по кредиту, как раньше. В общем и целом, ничего для него не изменится – смена произойдет лишь в самом объекте недвижимости, который является залоговым.

Часть 1.

Часть 2.

Страхование

Согласно условиям кредитного договора заемщик должен страховать залоговое имущество в течение всего срока кредитования. Платежи необходимо вносить ежегодно. Если данное требование не выполнено, то банк применяет штрафные санкции. В частности, повышает процентную ставку по ипотеке на несколько пунктов. Данное условие обязательно прописывается в кредитном соглашении. Вопросы, связанные с ипотечным страхованием, рассмотрены в данной статье.

Условия ипотеки по реновации в других банках

Ипотеку в рамках государственного проекта кроме Сбербанка дают два банка: «Возрождение» и Газпромбанк.

Условия кредитования в данных учреждениях представлены в следующей таблице.

Программа Газпромбанка

В данном учреждении готовы выдавать кредит на сумму, которая не превышает 80% от стоимости приобретаемого имущества. Минимальный размер ипотеки – 500 тысяч рублей. Газпромбанк принимает заявки от клиентов, которые соответствуют следующим требованиям:

• имеют гражданство РФ;
• возраст от 20 до 65 лет;
• общий трудовой стаж – от 12 месяцев, а на последнем месте работы – от полугода;
• получаемых доходов должно хватать на содержание семьи и выполнение долговых обязательств;
• положительная кредитная история.

Заявка рассматривается Газпромбанком в течение 10 дней. Запрашиваемый пакет документов такой же, как и в Сбербанке. Полная информация по ипотеке в Газпромбанке представлена в данном материале.

Программа банка «Возрождение»

Данное учреждение также готово кредитовать недвижимость, которая в скором будущем подлежит сносу. Среди трех банков «Возрождение» предлагает самую низкую ставку – 9,2% годовых. Но это при условии, что заемщик оплатит страховку (титульное, имущественное, личное). В противном случае ставка повышается на 3%.

Ипотека предоставляется наемным сотрудникам, возраст которых от 18 до 70 лет. Стаж на последнем месте работы должен составлять 6 месяцев. Документальное подтверждение доходов – обязательное условие сделки.

Подробнее ипотека в банке Возрождение описана в специальном посте.

Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки

Рассматривая заявку на получение ипотеки, банки оценивают не только заемщика, но и саму недвижимость, на покупку которой оформляется кредит. Банки рассматривают предмет залога с точки зрения его ликвидности на случай, если заемщик не сможет погасить ипотеку и купленная квартира или загородный дом перейдут на баланс банка. Чем выше ликвидность объекта, тем мягче условия получения ипотеки на его покупку. Банкиры рассказали, на приобретение какой недвижимости получить ипотеку проще, а покупку каких объектов они стараются не кредитовать.

Банковские приоритеты

Ликвидность имущества для банков характеризуется тем, насколько быстро залоговый объект можно будет продать по рыночной цене. Охотнее всего банки выдают ипотеку на одно- и двухкомнатные квартиры в типовых многоэтажках эконом- или комфорткласса, расположенных в Москве, крупном городе в 50-километровой зоне от МКАД или в одном из городов-миллионников, признались опрошенные редакцией IRN.RU банкиры.

Менее ликвидными являются загородные дома и коммерческие объекты. «В случае дефолта заемщика потребуется больше времени для реализации таких объектов, а их цена сильнее подвержена спаду в кризис», — объясняет Александр Тихончук, генеральный директор кредитной брокерской . Отсюда и повышенные риски. А свои риски банк закладывает в условия выдачи ипотеки.

Так, минимальный требуемый первый взнос по программам на покупку загородной недвижимости – 40% стоимости приобретаемого жилья, городской – от 10% (на первичном рынке есть программы и с нулевым взносом, но по ним обычно требуется гарантия застройщика). Ставка по ипотеке на загородную недвижимость обычно выше на несколько процентных пунктов.

В самой процедуре и сроках оформления ипотеки в зависимости от вида недвижимости разницы практически нет, говорят эксперты. Пакет требуемых документов для некоторых объектов может быть шире. В целом опасения банков относительно ликвидности залогового объекты значительно сказываются только на условиях выдачи ипотеки.

«Вторичные» квартиры: банки готовы кредитовать даже хрущевки, но есть «но»

Ипотека на покупку вторичных квартир – один из самых популярных банковских продуктов. Например, у ВТБ24 на вторичные квартиры приходится около 47,5% от общего объема запрашиваемых ипотечных кредитов, у «Абсолют банка», банков «Открытие» и «Уралсиб» — около 40%.

При кредитовании вторичных квартир банки отслеживают фактический износ и состояние здания, в котором находится потенциальный предмет залога. Жилье не должно быть ветхим, попадать в планы о сносе, реконструкции или капитальном ремонте с отселением, рассказывает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Дом, в котором расположена квартира, должен «иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия; не иметь материал стен – дерево (брус). Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов», добавляет Анна Юдина, начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие».

По условиям «Связь Банка», в квартире не должно быть незаконно произведенных переустройств и перепланировок, которые могут отразиться на рыночной стоимости, уточняет Андрей Точеный, директор по развитию программ кредитования департамента продуктов и процессов «Связь Банка».

При этом, продолжает Точеный, приобретаемым недвижимым имуществом не могут быть комнаты или доли недвижимого имущества. Также не рассматриваются помещения с печным отоплением, если оно является основным, помещения, в которых отсутствуют коммуникации (канализация, водо-, газоснабжение), и помещения, в которых нет зоны кухни, санузла.

Требования к степени износа дома у банков разнятся. У ВТБ24 и «Связь Банка» – это не более 60%, например. У «Уралсиба» — не больше 70%. Банк готов одобрить ипотеку даже на квартиру в пятиэтажном доме. Правда, опять же, если в доме нет деревянных перекрытий и он не стоит в планах под снос (после получения другого жилья ипотека не переходит автоматически на новую квартиру).

Одобрить ипотеку на квартиру в пятиэтажке может и банк «Открытие». «По квартирам, расположенным в Москве в панельных домах до 1975 года постройки, этажностью до пяти этажей включительно (так называемые «хрущевки») должна быть предоставлена справка о характере перекрытий и планах на снос и реконструкцию дома», — обращает внимание Анна Юдина из банка «Открытие».

Если же дом с заложенной квартирой все-таки попадет в программу сноса, заемщику надо будет обратиться в банк и изменить в договоре предмет ипотеки на новый. Если человек этого не сделает и просто тихо переедет в новую квартиру, банк сочтет такое поведение нарушением условий договора и может потребовать досрочного возврата кредита.

Ипотека на «загородку»: ставки выше, бумажной волокиты не избежать

Ипотека на загородном рынке распространена гораздо меньше, чем на рынке городского жилья, и доля кредитов на строительство или покупку коттеджей и таунхаусов в портфелях банков невелика. Да и клиенты редко обращаются за такими кредитами. Например, у «Абсолют банка» на загородные дома приходится всего около 5% в общем объеме запросов, у ВТБ24 – около 1,5%.

Это не случайно: банки с недоверием относятся к объектам загородного рынка и не стремятся их кредитовать.

«Проблема нежелания кредитования таких объектов заключается во многом в сложности их оценки и расхождения в оценке стоимости между владельцем объекта, оценщиком и покупателем, — объясняет Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка (ТКБ). — Кроме того, для загородной недвижимости существует очень большое количество факторов, влияющих на цену, которых нет у обычных квартир, например, наличие водоема или, скажем, качество охраны в коттеджном посёлке».

Особенности рынка загородной недвижимости – отсутствие стандартов и высокая доля «самостроя», в результате чего такие объекты значительно проигрывают в ликвидности квартирам, соглашается Андрей Осипов из ВТБ24. По его словам, ВТБ24 кредитует приобретение загородного жилья только на вторичном рынке и на ограниченной территории с развитым рынком загородной недвижимости.

С подготовкой документов на ипотеку на загородный дом на вторичном рынке тоже придется повозиться, предупреждает руководитель департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова: «Банки просят предоставить большой список документов, которые должны быть заказаны определенной датой, а также некоторые документы запрашиваются в государственных органах, что тоже небыстро (от двух недель до месяца)».

Ипотеку на загородном рынке сегодня помимо ВТБ24 предлагают Сбербанк, ВТБ (Банк Москвы), Россельхозбанк, «ДельтаКредит», ТрансКапиталБанк, «Связь-Банк», Сургутнефтегазбанк. Правда, условия кредитования при покупке загородной недвижимости сильно отличаются от условий кредитовании готовых квартир (оформленных в собственность).

Во-первых, это повышенная процентная ставка: ставки на объекты «загородки» могут отличаться от ставок на квартиры на 0,25-0,5%. Во-вторых, во всех банках обязательным условием является увеличенный (по сравнению с квартирами) размер первоначального взноса — от 25% (в Сбербанке) до 50% от стоимости кредита, говорит Ирина Векшина, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость». «Тем самым банк страхует себя от падения стоимости объекта и неточности в его оценке», — поясняет эксперт.

В Россельхозбанке, который традиционно кредитует загородную недвижимость, ставки на приобретение загородного дома с земельным участком начинаются от 11,5%, рассказывает Людмила Цветкова, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Но получить такую ставку можно только при наличии первоначального взноса не менее 50%, при этом заемщик должен являться зарплатным клиентом банка. Для участников зарплатного проекта, вносящих менее 50% в качестве первого взноса, ставка составляет от 12,5%. Для всех остальных – от 15%.

В банке ВТБ ипотеку на покупку таунхауса можно получить при первом взносе от 20%, на приобретение жилого дома – от 40%. Процентные ставки начинаются от 12,1%, срок кредитования – до 30 лет, рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель руководителя департамента, руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ.

Впрочем, есть банки, которые вообще не готовы кредитовать объекты на загородном рынке. Ипотеку на загородном рынке не предоставляет, например, банк «Открытие». Банк даст кредит на приобретение таунхауса только при условии, что согласно правоустанавливающим документам таунхаус является квартирой. Соответственно, все условия по кредитованию квартир распространятся в этом случае и на таунхаус.

«Проще всего получить ипотеку на таунхаус, если он оформлен как квартира, затем на земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Идеальный объект для кредитования – это жилой дом, расположенный не далее 60 км от Москвы в обжитом, имеющем развитую инфраструктуру районе с хорошей транспортной доступностью», — считает Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимость». Сложнее всего, по ее словам, получить кредит на загородном рынке на земельный участок и дачный дом из-за низкой ликвидности таких объектов.

Ипотека на землю и дачу: желающих дать кредит немного

«Дачи, СНТ и земельные участки мы не кредитуем», — заявил Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

На земельные участки сегодня ипотеку дают немногие банки, констатирует Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимости». Из основных – это Сбербанк, Россельхозбанк, Транскапиталбанк, «Связь-Банк», Сургутнефтегазбанк.

По ее словам, дачу банк рассмотрит, только если назначение дачи жилое, а статус земли – для дачного строительства. Если землю разрешено использовать для огородничества или подсобного хозяйства, то банк отклонит такую заявку. Сложнее всего получить кредит на земельный участок из-за низкой ликвидности таких объектов.

По словам Людмилы Цветковой из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», одни из самых невысоких ставок по ипотеке на покупку земли или дачи действуют в Сбербанке. Для зарплатных клиентов банка ипотечная ставка на приобретение земельного участка или дачи (для сезонного проживания) составляет от 12% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 25% стоимости приобретаемого объекта. Размер минимальной суммы кредита на покупку такой загородной недвижимости составляет 300 тыс. руб.

Коммерческие помещения: получить ипотеку сложно, но можно

Доля кредитов физлицам на приобретение коммерческой недвижимости обычно не превышает 1-2-3% в банковских портфелях. Многие банки, в том числе такие крупные, как ВТБ, ВТБ24 и банк «Уралсиб», вообще не кредитуют покупку нежилых объектов физическими лицами. Разве что апартаментов, ипотеку на покупку которых банки в последние годы стали выдавать весьма охотно — см. «Ипотека на апартаменты: получить кредит становится проще».

Кредиты на покупку гаражей, коммерческих помещений можно оформить в банке «ДельтаКредит» и «Абсолют Банке», рассказывает Дина Орлова из «Банки.ру». Банки оформляют ипотеку на нежилую недвижимость под залог приобретаемых квадратных метров. Если есть возможность предоставить в залог банку имеющуюся в собственности квартиру, то круг доступных банков существенно расширяется, так как можно оформить целевой залоговый кредит, говорит эксперт.

«Абсолют Банк» предлагает своим клиентам «Коммерческую ипотеку» для приобретения нежилой недвижимости по ставке от 17,45% годовых, пояснили в банке. Размер минимального первоначального взноса составляет, как правило, 20-30%. Срок кредитования стандартный – до 25 лет.

«Легче всего получить кредит на ликвидное, с точки зрения банка, помещение (если мы говорим о коммерческой недвижимости) – это, как правило, объекты, расположенные на первой линии оживленных центральных улиц», — говорит представитель банка Иван Любименко.

Ипотеку на коммерческие объекты выдает и Транскапиталбанк: сумма кредита – от 500 000 руб., срок – до 10 лет, ставка – от 16,5% годовых, первоначальный взнос – от 50%.

«Основные требования к объектам следующие: здание должно быть капитальным, иметь негорючие перекрытие, быть подключенным к коммуникациям, находиться в регионе присутствия банка и иметь почтовый адрес», — пояснил Вадим Пахаленко из ТКБ.

Неакредитованная новостройка: банки готовы идти навстречу клиентам

Благодаря госпрограмме субсидирования ипотеки на первичном рынке новостройки стали самым любимым банками объектом кредитования. Однако не всегда рассматриваемые покупателями дома имеют аккредитацию. И такие ситуации возникают регулярно, признается Иван Любименко из «Абсолют Банка».

«Купить квартиру в неаккредитованной новостройке нельзя, но в некоторых банках можно быстро провести аккредитацию новостройки. Естественно, сам застройщик должен быть заинтересован в этом. В нашей практике встречались застройщики, которые имеют ограниченной пул банков и не хотят его расширять», — вспоминает Александр Тихончук из брокерской .

Оперативно провести аккредитацию новостройки, отвечающей требованиям банка, готовы, например, в ВТБ, ВТБ24 и банке «Уралсиб». «Сам процесс аккредитации занимает от 3 до 5 рабочих дней с момента предоставления застройщиком необходимого пакета документов», — говорит Андрей Осипов из ВТБ24.

Впрочем, на рынке есть несколько программ, позволяющих заемщикам приобрести жилье в строящемся доме без аккредитации застройщика банком под залог прав требования, рассказывает Дина Орлова из «Банки.ру». Например, «Свободные метры» ФК «Открытие», «Разумная ипотека» Прио-Внешторгбанк (г. Рязань). «Связь банк» может выдать кредит на неаккредитованную новостройку под залог приобретаемого жилья, но дополнительно возьмет в залог другую имеющуюся в собственности недвижимость. Ставка по таким кредитам незначительно выше (на 0,75 п.п.) или такая же (у «Связь Банка»), по условиям ФК «Открытие» ставка повышается на 2 п.п. до подтверждения целевого использования средств. Другие условия не отличаются.

Подобная программа действует и в Транскапиталбанке. В этом банке также можно получить кредит под залог существующего жилья и использовать эти средства на покупку не аккредитованной банком новостройки. «Но я бы на месте клиента задался вопросом: почему никто из банков не аккредитовал ее? Стоит ли брать такой объект?» — отметил Вадим Пахаленко из ТКБ.

Альтернативные варианты

Получить кредит на покупку не самого ликвидного для банков жилья можно и в рамках так называемых альтернативных программ.

Например, те же ипотечные программы, представляющие собой так называемые целевые (или нецелевые) кредиты под залог имеющейся недвижимости, говорит Ирина Векшина из «ИНКОМ-Недвижимости». «Если человек хочет купить объект загородной недвижимости, например, а банк его не кредитует, то в залог банку может быть предоставлена другая недвижимость», — объясняет эксперт.

По ее словам, у таких программ есть свои плюсы: например, отсутствие комиссий по кредиту, досрочное погашение кредита без ограничений и т.д. Однако и требования там довольно жесткие – как к самому объекту недвижимости (он не должен находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капремонт, иметь менее трех этажей и т.д.), так и к заемщику (например, по условиям ряда банков его возраст не должен превышать 55-60 лет).

«Абсолют Банк» в качестве альтернативы ипотеке предлагает рассмотреть программу «Перспектива» со ставкой от 14,95% годовых. По сути, это тот же кредит наличными под залог недвижимости. «Основным преимуществом такой программы кредитования является возможность получить большую сумму на длительный срок под низкую процентную ставку на любые цели. Будь то покупка земельного участка, коттеджа, таунхауса или дачи в деревне», — говорит представитель банка Иван Любименко.

В банке «Уралсиб» в качестве залога готовы рассмотреть и недвижимость третьих лиц. Другой альтернативный вариант — потребительский беззалоговый кредит, «но он будет меньше, да и ставки там выше», предупреждают в банке.

«Вообще, если банк не одобрил ипотеку, то потребительский беззалоговый кредит на крупную сумму, вероятнее всего, также не будет одобрен. Ипотека – продукт менее рискованный для банка в силу наличия обеспечения», — признает Дина Орлова из «Банки.ру».

Есть еще один вариант – «одолжить» недостающую сумму на покупку заветной недвижимости в микрофинансовых компаниях, предлагает Анна Борисова из KASKAD Family.

«В случае, если ипотека невозможна, то можно воспользоваться залоговыми кредитами, которые выдают микрофинансовые компании при среднегодовой ставке 13,5-14,5% годовых с коэффициентом кредит/залог – 30/70, из которых 70 – это заемные средства. Минус в этаких программа очевиден – это высокая годовая ставка. Плюс — одобрение происходит быстро, просто при очень гибкой системе рассмотрения заемщика, которую себе не могут позволить банки», — рассказывает эксперт.

На рынке новостроек альтернативой ипотеке может стать и рассрочка от застройщика. «У многих компаний-застройщиков есть программы рассрочки, кроме того, существуют программы лизинга, но они, как правило, распространяются на дорогостоящее жилье бизнес-класса», — говорит Андрей Осипов из ВТБ24.

Таким образом, получить ипотеку реально даже на неликвидные для банков объекты. Специальных программ ипотечного кредитования для таких объектов у банков немного, но и есть альтернативные варианты получения кредита, из которых всегда можно выбрать наиболее выгодный. Но в целом покупателям банковского «неликвида» стоит быть готовым к более высоким ставкам и к скрупулезному изучению банком объекта покупки или строительства.

Ипотечные акции и спецпредложения

ТаблицаКарта

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Показать все