Ипотечный рынок России в 2020 году: участники, статистика и прогнозы

• Анна Антонова
• 4 661

Одно из приоритетных направлений в кредитовании россиян – снижение процентной ставки по ипотечным займам. В прошлые годы государство разработало несколько программ с предложениями, направленных на то, чтобы оказать поддержку нуждающимся в собственном жилье гражданам, в том числе программы для молодых семей. Ипотечное кредитование в России в 2020 году имеет следующие отличительные черты:

• Довольно высокая процентная ставка по сравнению с мировыми показателями (от девяти процентов минимум);
• Длительный период кредитования (вы можете оформить ипотеку на срок до тридцати лет максимум);
• Как правило, займы на покупку жилья оформляются в рублях (с учетом резкого удорожания курсов евро и долларов в прежние годы, вызвавшего кризис валютных ипотечных заемщиков);
• Стать полноценным владельцем недвижимости с правом ее продажи, сдачи в аренду, перепланировки и других действий, можно лишь после полного погашения всей суммы ипотеки. Объект покупки является до тех пор залоговым обеспечением;
• Залоговый объект недвижимости необходимо в обязательном порядке застраховать (за счет заемщика, а не банка).

Если вы решили оформить ипотеку в 2020 году, вам будет предложено немало банковских продуктов по программам. Рассмотрим основные основные программы ипотеки:

Общие условия ипотечного кредитования

Вы можете стать собственником жилья с помощью банковских денег, выбрав удобное для себя предложение:

Ипотечный кредит

По программе вам необходимо будет внести 10-20 процентов от рыночной стоимости недвижимости, и оформить ипотеку на период в 15-20 лет. Величина процентной годовой ставки будет не более 13 процентов, но и не менее 10 процентов.

Ипотечный кредит без первого взноса

В этом случае по программе приготовьтесь платить повышенную процентную ставку. Кроме того, банк может потребовать оформить страховой полис не только на покупаемое жилье, но и на вас лично (здоровье и жизнь). Для одобрения заявки вам нужно будет предоставить поручителей (до трех человек) с хорошим финансовым состоянием.

Ипотечный кредит под материнский капитал

Вы можете прибегнуть к помощи денег по программе с материнского сертификата. Но учтите, что такую возможность представляют не все банки. Вы можете оплатить недвижимость целиком или частично, сделав первый взнос. В покупаемом жилье вам необходимо будет выделить равную долю для каждого ребенка своей семьи. В список необходимых для предъявления в банк документов должно войти письменное согласие ПФ РФ.

Ипотека для военных

Программа предлагается только тем гражданам, которые служат в ВС России. Величина займа ограниченная. Потратить заемные средства военнослужащий может только на покупку недвижимости.

Ипотека с Государственной поддержкой

Предложение по программе актуально только для льготников, которые официально нуждаются в улучшении условий проживания. Также оно доступно молодым специалистам, семьям с большим количеством детей и молодым семействам. Государство берет на себя обязательство по выплате определенной части стоимости недвижимости. Кроме того, деньги могут быть выданы гражданам на руки – но такой вариант крайне редкий.

Льготный ипотечный кредит частично погашаемый крупными концернами

Получить такую ипотеку по программе могут лишь специалисты организаций. В качестве кредитора выступает партнерский банк концерна. Фирма платит проценты по ссуде из личного финансового фонда. Как правило, сотрудникам организаций необходимо подтверждать отсутствие места для проживания. На данный момент список предприятий РФ, которые готовы помочь своим специалистам в покупке жилищной площади, очень скромный. Выделим Газпром и РЖД. Указанные выше условия кредитования приблизительные. Если вы желаете оформить заем на покупку недвижимости, вам следует узнавать точные условия банковских программ.

Нестабильная экономическая ситуация

По сути, ипо­те­ка – это дол­го­сроч­ный кре­дит, изме­ря­ю­щей­ся не года­ми или меся­ца­ми, а деся­ти­ле­ти­я­ми. Кре­дит­ные орга­ни­за­ции, предо­став­ля­ю­щие граж­да­нам ипо­теч­ные зай­мы, вкла­ды­ва­ют свои день­ги на срок в сред­нем от 10 до 20 лет. Что­бы быть спо­соб­ны­ми пред­ло­жить столь дли­тель­ные про­ек­ты, бан­кам тре­бу­ет­ся некая гаран­тия эко­но­ми­че­ской ста­биль­но­сти. Да и заем­щи­ки хотят быть уве­рен­ны­ми, что смо­гут выпла­чи­вать кре­дит в тече­ние дли­тель­но­го пери­о­да вре­ме­ни.

Эко­но­ми­ка нашей стра­ны во мно­гом зави­сит от обще­ми­ро­вых цен на ресур­сы и от эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции в мире в целом. Сего­дня дохо­ды наше­го госу­дар­ства и каж­до­го отдель­но­го граж­да­ни­на то пада­ют, то повы­ша­ют­ся, под­вер­га­ясь рез­ким изме­не­ни­ям в усло­ви­ях миро­во­го кри­зи­са и вве­де­ния или сня­тия санк­ций. Поэто­му на сего­дняш­ний день никто не может дать гаран­тий о финан­со­вой ста­биль­но­сти в Рос­сии.

Вслед­ствие это­го, предо­став­ле­ние дол­го­сроч­ных ипо­теч­ных зай­мов сопря­же­но для бан­ков с боль­ши­ми рис­ка­ми, и что­бы обез­опа­сить себя и ниве­ли­ро­вать все­воз­мож­ные рис­ки, кре­дит­ные орга­ни­за­ции вынуж­де­ны ком­пен­си­ро­вать воз­мож­ные поте­ри высо­ки­ми про­цент­ны­ми став­ка­ми. А выпла­ту высо­ких про­цен­тов по кре­ди­ту, опять же, могут себе поз­во­лить лишь малый про­цент граж­дан, кото­рые к тому же защи­ще­ны толь­ко госу­дар­ством и зако­ном «Об ипо­те­ке». Путь реше­ния дан­ной про­бле­мы раз­ви­тия ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния заклю­ча­ет­ся в ста­биль­но­сти эко­но­ми­че­ской и поли­ти­че­ской ситу­а­ции стране.

Высокая стоимость ипотечных кредитов

Из двух преды­ду­щих при­чин недо­ста­точ­но­го раз­ви­тия ипо­те­ки в Рос­сии, выте­ка­ет еще одна, не менее важ­ная, про­бле­ма жилищ­но­го кре­ди­то­ва­ния в нашей стране – это высо­кие про­цент­ные став­ки по ипо­те­ке. В 2013 году сред­ний про­цент по ипо­те­ке состав­лял 13%, в 2014 – 15%, а в 2020 году сто­и­мость ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния взле­те­ла до 20%. Пере­пла­та по ипо­те­ке при таких пока­за­те­лях будет очень боль­шой и может дохо­дить до 200%, если заем­щик офор­мит ссу­ду на 25–30 лет.

Сни­зить сто­и­мость ипо­те­ки, то есть умень­шить про­цент­ные став­ки финан­со­вым учре­жде­ни­ям не поз­во­ля­ет высо­кая сто­и­мость при­вле­че­ния ресур­сов – про­цен­ты по депо­зи­там долж­ны быть не мень­ше уров­ня инфля­ции, что­бы вклад­чи­кам было выгод­но хра­нить денеж­ные сред­ства в бан­ке. То есть та же ситу­а­ция по кру­гу, о кото­рой мы гово­ри­ли, осве­щая про­бле­му инфля­ции. Соот­вет­ствен­но с ростом про­цен­тов по депо­зи­ту, рас­тут став­ки и по жилищ­ным зай­мам.

Пра­ви­тель­ство РФ в нача­ле 2020 года пред­ло­жи­ла вре­мен­ные пути реше­ния про­бле­мы: сни­же­ние став­ки по ипо­те­ке до 13% за счет госу­дар­ствен­но­го суб­си­ди­ро­ва­ния ипо­теч­ных кре­ди­тов, и рас­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность сни­же­ния став­ки до 12%. Одна­ко это лишь вре­мен­ное реше­ние, пол­но­стью иско­ре­нить про­бле­му помо­жет лишь суще­ствен­ное сни­же­ние тем­пов инфля­ции в Рос­сии.

Монополизация рынка кредитования

К сожа­ле­нию, до сих пор рынок пер­вич­но­го жилья непро­зра­чен. В Рос­сии очень мало стро­и­тель­ных ком­па­ний, зани­ма­ю­щих­ся воз­ве­де­ни­ем мно­го­квар­тир­ных жилых домов. Отсут­ствие здо­ро­вой кон­ку­рен­ции меж­ду застрой­щи­ка­ми при­во­дит к искус­ствен­но­му повы­ше­нию и удер­жа­нию высо­ких цен на жилую недви­жи­мость. Руко­во­ди­те­ли стро­и­тель­ных ком­па­ний, желая полу­чить боль­шую при­быль, лиша­ют рядо­вых граж­дан воз­мож­но­сти при­об­ре­сти жилье на пер­вич­ном рын­ке.

В свою оче­редь, кре­дит­ные орга­ни­за­ции, кото­рые предо­став­ля­ют жилищ­ные зай­мы, так­же напря­мую зави­сят в раз­ра­бот­ке ипо­теч­ных про­грамм от цен, дик­ту­е­мых моно­поль­ны­ми стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми. Дан­ную про­бле­му мож­но решить, толь­ко сни­зив цены на недви­жи­мость в новострой­ках. А цены на жилье на пер­вич­ном рын­ке авто­ма­ти­че­ски сни­зит­ся, когда рынок доле­во­го стро­и­тель­ства пере­ста­нет быть моно­по­ли­зи­ро­ван­ным, когда у застрой­щи­ков появит­ся кон­ку­рен­ция.

Что­бы под­дер­жать осно­ва­ние новые орга­ни­за­ций, кото­рые будут спе­ци­а­ли­зи­ро­вать­ся на стро­и­тель­стве жилых мно­го­квар­тир­ных зда­ний, необ­хо­ди­мо созда­вать льгот­ные усло­вия для раз­ви­тия это­го пер­спек­тив­но­го направ­ле­ния биз­не­са. Лишь тогда ипо­те­ка на пер­вич­ном рын­ке ста­нет дешев­ле и при­вле­ка­тель­нее для рядо­во­го насе­ле­ния нашей стра­ны.

Недостаточное количество социальных ипотечных программ

Ипо­теч­ные кре­ди­ты, поми­мо реше­ния жилищ­ной про­бле­мы, явля­ют­ся инстру­мен­том реше­ния раз­лич­ных соци­аль­ных задач. Пра­ви­тель­ство РФ раз­ра­бо­та­ло целый ряд льгот­ных ипо­теч­ных про­грамм для воен­но­слу­жа­щих, моло­дых семей, работ­ни­ков поли­ции и МВД, моло­дых спе­ци­а­ли­стов, уче­ных и учи­те­лей. Одна­ко, как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, все эти про­грам­мы тре­бу­ют суще­ствен­ных дора­бо­ток. В ско­ром вре­ме­ни госу­дар­ство долж­но раз­ра­бо­тать ана­ло­гич­ные про­грам­мы для моло­дых вра­чей и мно­го­дет­ных семей. Пока что эти соци­аль­но неза­щи­щен­ные кате­го­рии граж­дан вынуж­де­ны оформ­лять ипо­те­ку на общих усло­ви­ях.

Для насе­ле­ния про­грам­мы льгот­но­го ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния, без­услов­но, явля­ют­ся суще­ствен­ной помо­щью. А вот бан­ки вовсе не заин­те­ре­со­ва­ны в появ­ле­нии соци­аль­ных про­грамм, так как такие зай­мы не явля­ют­ся для них рен­та­бель­ны­ми. Кре­дит­ные орга­ни­за­ции пред­ла­га­ют льгот­ные ипо­теч­ные кре­ди­ты толь­ко при усло­вии, что госу­дар­ство ком­пен­си­ру­ет финан­со­вые поте­ри от льгот, предо­став­лен­ных заем­щи­ку. Поэто­му дан­ным кате­го­ри­ям граж­дан оста­ет­ся наде­ять­ся толь­ко на госу­дар­ствен­ную под­держ­ку.

Какой процент по ипотеке

Льготная ипотека для семей с детьми

Под 6% годовых вы можете получить кредит на покупку жилья. Срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Та часть процентной ставки, которая превышает 6%, будет вам субсидирована. Учтите, что предложение действует только для рефинансирования прежде оформленного ипотечного кредита или на покупку недвижимости в новостройке.

Проценты ипотеки под материнский капитал

Величина процентной ставки, срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Вам необходимо будет предоставить бумаги из ПФ России и выделить каждому ребенку в семье равную долю в приобретаемом жилье.

Ипотека для молодых ученых и учителей

Величина первого взноса составляет 10%, период кредитования будет установлен для вас в индивидуальном порядке. Что касается процентной ставки, то она фиксированная – 8,5% годовых. Кроме того, вы получите дополнительную компенсацию в размере одной пятой от цены купленного жилья.

Социальное ипотечное кредитование

Величина процентной ставки и срок кредитования будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Учтите, что вам необходимо будет сделать первоначальный взнос в сумме более 10% от стоимости выбранного объекта. Предложение распространяется только на платежеспособных и нуждающихся в улучшении условий проживания россиян. Вы можете получить: пониженную процентную ставку, деньги на внесение первоначального взноса или возможность приобрести квартиру по стоимости в несколько раз ниже рыночной цены;

Ипотечный кредит военнослужащим

На срок до двух десятков лет, внеся минимум 15% от стоимости выбранного жилья, под фиксированные 9,5% можно оформить ипотеку тем россиянам, которые оформлены в военные силы России. Это государственная программа, которая позволяет получать целевые займы величиной до 2.300.000 рублей на приобретение «квадратных метров»;

Ипотека для молодой семьи

Если вы нуждаетесь в жилье, состоите в официальном браке, и вам еще нет 35 лет, вы можете претендовать на ипотеку на условиях, предусмотренных для молодых семей. Государство возместит вам 30-40% от рыночной цены недвижимости. Величина процентной ставки, срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке.
Еще раз укажем на необходимость уточнять все условия кредитования ипотеки: в отделении банка или на его официальном сайте.

Срок ипотеки

Услуга ипотечного кредитования — долгосрочный банковский продукт, по условиям которого за установленный период клиент обязуется выплатить банку стоимость приобретенного жилища вместе с оговоренной процентной ставкой.

Средний срок погашения кредита сегодня равняется 10–15 годам, однако максимальный срок погашения кредита может варьироваться и достигать даже 30 лет.

Условно принято выделять долговые ипотечные обязательства нескольких видов:

• краткосрочные (период выплат до 10 лет);
• среднесрочные (выдаются на 10–20 лет);
• долгосрочные (превышают 20 лет, однако должны быть погашены не более чем через 30 лет).

Многими банками и кредитными организациями устанавливается строго фиксированный срок выплаты ипотечного кредита, однако в зависимости от ситуации сроки могут быть изменены.

Долгосрочная ипотека позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа, легче совершать частично-досрочные погашения по мере возможности.

Краткосрочные долговые обязательства обязуют клиента погасить кредит за 5–10 лет. Главное преимущество этого типа состоит в том, что за меньший срок придется выплачивать меньше процентов, в результате покупка жилья будет выгоднее.

Минусами краткосрочной ипотеки являются высокий ежемесячный платеж и вероятность получить отказ в кредитовании в том случае, если у банка появятся основания для сомнений в платежеспособности клиента.

Каждый из типов кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому следует тщательно выбирать соответствующий период, за который можно погасить ипотечный заем в полном объеме и без просрочек.

Ипотека для молодой семьи с двумя и тремя детьми

• Получить ипотеку под фиксированные 6% (часть процентной ставки более 6% погашается государством);
• Оформить займ на сумму в 3-8 миллионов рублей с учетом места проживания (чем больше городом, тем больше сумма);
• Есть возможность рефинансировать уже оформленную ипотеку;
• Заключить ипотечное соглашение, внеся в качестве первоначального взноса менее 20% от стоимости выбранного жилья.

Несколько важных условий новой программы для семьи с детьми:

• Возраст ипотечных заемщиков не имеет значения (границы в 35 лет нет);
• Участвовать в программе могут семьи, в которых подрастает более двух детей, появившихся на свет после 1 января 2020 года;
• Срок действия государственной программы – до 2022 года включительно;
• Необходимо оформление страховых полисов: на надвижимость, здоровье и жизнь заемщиков;
• Семьи, в которых появился первенец или четвертый или последующий ребенок, в программе не участвуют;
• Заемщик должен вовремя оплачивать ежемесячные взносы, в противном случае от участия в программе он будет отстранён.

Поддержка государства молодым семьям

В наступившем году молодые семьи могут участвовать в государственной программе «Доступное жилье 2018». Условия предложения таковы:

• Брачный союз должен быть официально зарегистрирован в ЗАГСе России;
• Возрастная граница участников программы – максимум 35 лет, минимум 21 год;
• Факт необходимости в покупке жилья должен быть подтверждён официально;
• Участвовать в программе могут, в том числе, молодые люди без детей, проживающие на площади не более 42 квадратов;
• Необходимо сделать первый взнос по ипотеке.

В какой форме предоставляется государственная помощь? В форме процента от цены недвижимости:

• Семейства с 2 и более ребятами получат до 40%;
• Семья с одним и более ребенком и мужем/женой, имеющим гражданство иного государства, получат до 35%;
• Родитель, воспитывающий дитя самостоятельно, получит до 35%;
• Семейства без ребят получат до 30%.

В государственной программе участвуют далеко не все российские банки. Рассмотрим несколько предложений от тех организаций, которые предлагают оформить ипотеку по государственной программе «Доступное жилье 2018».

Требования к заемщику

На решение банка предоставить ипотеку потенциальному заемщику влияет то, соответствует ли клиент ряду требований.

Требования к заемщику при получении ипотеки бывают двух типов — обязательные, несоблюдение которых влечет за собой отказ в выдаче займа, и дополнительные, носящие рекомендательный характер, но улучшающие условия одобренного кредита.

К обязательным требованиям, одинаковым для всех банков, относятся:

• гражданство Российской Федерации (необходимо предъявить паспорт гражданина России);
• возраст (чаще всего от 21 года до 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин);
• хорошая кредитная история (проверка, нет ли у клиента задолженностей и других невыполненных обязательств, осуществляется через БКИ (Бюро кредитных историй);
• наличие банка в том же районе, где расположена недвижимость;
• согласие на оформление сделки всех собственников приобретаемого жилья;
• наличие у заемщика непрерывного трудового стажа (продолжительный трудовой стаж выступает гарантом устойчивого положения клиента).

К обязательным требованиям относится и подтверждение социального статуса, и принадлежность к специальной программе, если таковая предусмотрена.

Дополнительные требования к заемщику должны снизить риск невозврата денежных средств банку:

• семейное положение, поскольку банковская организация рассматривает общий доход семьи;
• наличие страхования жизни и здоровья клиента помимо обязательной страховки залоговой недвижимости;
• отсутствие судимостей, подтвержденное специальным документом.

Все сведения, полученные о клиенте, тщательно изучаются банком, на основании этого анализа принимается решение о выдаче ипотечного кредита.

Как снизить ставку по ипотеке

Вы можете попробовать снизить ставку по вашей ипотеке в текущем году, выбрав указанные ниже варианты:

• Оформите зарплатную карту у того кредитора, у которого будете брать ипотеку по государственной программе;
• Предложите в качестве обеспечения по ипотеке другую недвижимость (ту, которая является вашей собственностью, и уже целиком принадлежит вам или супруге/супругу);
• Найдите финансово обеспеченных поручителей, которые смогут доказать свое хорошее благосостояние документально;
• Если вы хотите оформить ипотеку в Сбербанке, используйте онлайн сервис заключения ипотечной сделки;
• Не отказывайтесь от покупки дополнительного страхового полиса (позволяет уменьшить величину процентной ставки на несколько процентов).

Также не забывайте, что пониженная процентная ставка обычно предоставляется при минимальных сроках ипотечного кредитования.