Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Долевая собственность

Назад

Опубликовано: 30.08.2016

Время на чтение: 8 мин

0

507

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

• История возникновения
• Что это такое?
• Особенности заключения договора
• Достоинства и недостатки
• Как уменьшить риск?
• Государственные меры

Что такое долевое строительство

Долевое строительство – это особый вид строительства жилья, при котором заключается договор участия между строительной организацией (застройщиком) и физическим лицом (дольщиком). Деньги, привлеченные застройщиком от граждан, покрывают расходы на строительство, то есть, по сути, организация продает дольщикам еще не построенные квартиры.

Приобретение такой недвижимости будет обходиться дольщикам значительно ниже стоимости готовой жилплощади. Это выгодно для обоих участников строительства, но есть определенные риски для дольщиков, которые не всегда могут в положенный срок получить свои квартиры.

Решение гражданина принять долевое участие в строительстве требует от него взвешенного подхода к этому серьезному делу. Федеральный закон, принятый 30.12.2004 г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступил в силу с 01.04.2005 г.

Несмотря на введенное законодательство, этот вид строительства имел много нарушений со стороны застройщиков. В настоящее время, после внесенных уточнений в законодательство, большинство многоквартирных домов с предварительной продажей недвижимости, начиная с уровня котлована, строится с его соблюдением. Это позволило закрепить в правовом поле следующие положения:

• определен четкий перечень требований к застройщику;
• определены права и обязанности сторон;
• введено обязательное страхование дольщиков;
• определены положения государственного контроля о долевом строительстве.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

• Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
• Закон № 2300–1 (принят 7.02.1992) защищает права дольщиков, которые приобретают жильё не для коммерческого использования.
• Закон № 214 (принят 30.12.2004) регламентирует процесс такого типа строительства в целом.

Долгое время последний ФЗ считался застройщиками слишком несправедливым, так как он значительно ужесточил требования к ним.

Какие есть выгоды и риски при участии в долевом строительстве

Улучшение дел в долевом строительстве позволяет многим семьям делать инвестирование в будущую квартиру. Это дает ряд преимуществ, таких как:

• значительное снижение рисков двойной продажи недвижимости;
• жесткие требования к техническому обеспечению дома приемной комиссией;
• защищенность прав сторон договора в случае его расторжения;
• запрет на изменение стоимости квартиры в сторону увеличения согласно законодательству.

Такие преимущества в ДУДС (долевом участии долевого строительства) дают гарантированное получение в собственность квартиры в новостройке на 25-30% ниже стоимости в доме, уже сданном в эксплуатацию.

Но есть и определенные отрицательные моменты, которые необходимо учитывать при заключении ДДУ, которые включают в себя следующие положения:

• заключенный договор обеспечивает определенные гарантии только в случае, если он строго соответствует ФЗ-214;
• регулярность оплаты дольщиками взносов в соответствии с графиком и с допустимым сроком просрочки платежа не более 2 месяцев;
• в случае банкротства застройщика возврат денежных средств возможен, но эта процедура имеет долгосрочный характер и моральные издержки;
• отсутствие формы единого типового договора требует юридической проверки на соответствие с законодательством.

Несмотря на защищенность дольщика законодательством, со стороны застройщика имеют место различные нарушения, касающиеся в основном финансовой стороны строительства. Внимательный выбор строительной организации и скрупулезная проработка договора долевого участия с юридической его оценкой, позволит избежать «подводных камней» при покупке квартиры на стадии строительства.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Критерии выбора добросовестного застройщика

Правильный выбор добросовестного застройщика имеет очень большое значение. Его надежность определяется показателями деятельности фирмы, которые складываются из ее количественной и качественной активности. К ним относятся:

• финансовое положение застройщика (на основании официальной финансовой отчетности);
• срок деятельности компании на строительном рынке;
• строительный объем и работа застройщика в разных регионах;
• количество завершенных строительных объектов;
• разумная ценовая политика, то есть соответствие с рыночными ценами.

Всю эту информацию можно найти в открытом доступе в различных источниках (интернет, официальная пресса, аналитические порталы строительной отрасли). О качестве исполняемой деятельности можно судить по следующим критериям:

• поддержка местной администрации и взаимодействие с крупными банками;
• участие крупных инвесторов или государственных структур в уставном капитале;
• авторитетные подрядчики и своевременная сдача строительных конструкций без замораживания стройки;
• оценка независимых организаций о деятельности строительной фирмы на крупных аналитических и отраслевых порталах;
• наличие других видов бизнеса у ведущего акционера застройщика;
• отзывы других дольщиков о проектах строительства, качестве и сроках ввода готовых объектов.

Только полная и правильно собранная информация о застройщике позволит принять окончательное решение о выборе строительной фирмы, инвестировании в строительство и покупке жилья.

Какие требования федеральный закон предъявляет к застройщикам

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве. В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.

Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2020 года, исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей. Сегодня привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика. Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.

Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.

В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство. При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2020 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ). Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Существующие способы страхования в долевом строительстве

В настоящее время по законодательству каждая фирма, работающая в строительном сегменте, обязана оформлять страховое свидетельство на каждый вновь построенный объект. Застройщик должен это сделать до заключения ДДУ. Кроме этого, он страхует и сам договор, что позволяет значительно снизить обман дольщиков застройщиком.

Застройщик решает сам, каким способом он будет осуществлять страхование, руководствуясь при этом ФЗ № 214 и ФЗ № 236, которые регламентируют:

• поручительство банка, удовлетворяющего требованиям ЦБ – это работа на финансовом рынке не менее 5 лет, уставной капитал в размере 200 миллионов и собственные средства в объеме 1 миллиарда рублей;
• через страховую компанию, имеющую положительную репутацию по оценке ЦБ;
• через членство в ОВС ( общество взаимного страхования).

Страховое свидетельство входит в список обязательных документов, подаваемых на регистрацию договора долевого участия. При оформлении ДДУ каждого инвестора страхуются и дольщики. Активация страховки наступает с момента регистрации договора.

Долевое строительство, как разновидность инвестиций

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период. Учитывая, что стоимость новостроек значительно ниже рыночной, то чем раньше включиться в процесс строительства, тем большую прибыль можно получить в дальнейшем.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

• выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
• изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
• наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
• уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
• большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

В случае затруднений определения надёжности строительной компании целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Для получения разрешения на возведение жилого комплекса застройщик обязан:

• иметь разрешение на данное строительство;
• опубликовать и разместить на собственном интернет-портале и в средствах массовой информации проектную декларацию с изложением сведений о застройщике, назначении строительного объекта, предполагаемых сроках введения в эксплуатацию;
• зарегистрировать права на землю под возводимый объект.

Размещение проектной декларации в СМИ желательно, особенно в целях необходимой рекламы. С точки зрения законодательства, это не является обязательной процедурой. В поисках необходимого объекта для вложения средств потенциальный покупатель должен постоянно отслеживать новости строительного рынка. И чем большей информацией он владеет, тем меньше шансов на мошенничество.

Важно! Изучите всё о предполагаемом застройщике и его партнёрах, уже отстроенных зданиях. Обратите внимание на сроки сдачи, а именно: соответствуют ли они планируемым датам на начальном этапе.

Если строительная организация скрывает документы, которые обязана представить при первом требовании, то это должно вызвать недоверие инвесторов, и в этом случае лучше всего поискать другого застройщика.

Как стать участником долевого строительства – пошаговая инструкция

Приобретение квартиры по долевке – это реальная выгода, позволяющая экономить значительную сумму денег. После принятия важного решения покупать недвижимость, необходимо предпринять определенные шаги в достижении этой цели.

Чтобы сделка была выгодной и удачной, необходимо составить план, в котором будут подробно прописаны все действия и их последовательность:

• определение наиболее выгодных сроков купли жилья и предполагаемую дату въезда в готовую квартиру;
• объем необходимой суммы средств, а также установление вида платежа. Провести предварительный его расчет и определить приоритет оплаты, то есть единовременное внесение всей суммы, если имеется весь объем наличных денег, или поэтапное внесение платежей с привлечением заемных средств. Будет это ипотека или кредит, на определенную сумму и в каком банке;
• выбор застройщика и желаемой недвижимости;
• тщательная проверка строительной фирмы по всем пунктам ее деятельности и изучение образца ДДУ;
• заключение договора. Перед его подписанием желательно провести независимую экспертизу специалистами, что значительно может повысить надежность и чистоту сделки;
• регистрация договора долевого участия в регистрационной палате, которая защищает дольщика во всех его правах, определенных законодательством.

Только тщательно спланированные действия и их выполнение позволят стать успешным участником долевого строительства многоквартирного дома.

Процесс

Процесс участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выглядит следующим образом:

• Оформление в аренду строительной компанией земельного участка, где будет производиться возведение недвижимости. При заключении договора аренды на длительное время, в нем предусматривается возможность последующего приобретения его в собственность.
• Заключение договора долевого участия с каждым покупателем помещений в строящемся здании.
• Сдача построенного дома в эксплуатацию и передача предмета соглашения в собственность дольщику.

Конечно, в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию могут возникать различные нюансы, поэтому желательно составить бумагу таким образом, чтобы риски долевого строительства никак не отразились на инвесторе. Для этого предусмотрены различные механизмы защиты прав участвующих людей на государственном уровне, включая обязательную государственную регистрацию договора долевого участия.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.

В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

• задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а квартирами, для реализации которых нужно время;
• дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
• невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
• невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить документы на учет в регистрационную палату;
• многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;
• приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
• использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством конкретного дома.

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

Важно! С 1 июля 2020 года в законодательство внесены изменения, направленные на реформу долевого строительства. Привлечение средств дольщиков будет возможно только при использовании эскроу-счетов. На каждого участника в банке будет открываться индивидуальный счет и фактически договор долевого участия станет 3-х сторонним. Проекты строительства, начатые до этого срока, завершаются по старым правилам.

Составление договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого строительства всегда заключается между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Кто может быть участником правовых отношений? Строительная компания всегда выступает в качестве юридического лица, независимо от её организационно-правовой формы. Вся проектная и разрешительная документация должна быть оформлена в рамках действующего законодательства, иначе компания не имеет права привлекать граждан для инвестирования.

Дольщик выполняет в строительстве исключительно финансовые функции. Факт того, что покупатель вкладывает свои деньги в строительство предоставляет ему полное право на последующее оформление собственности на своё имя после того как дом будет сдан в эксплуатацию.

Договор не может быть заключен, если в нём не прописаны следующие пункты:

• Итоговая стоимость объекта недвижимости;
• Поэтапные и итоговые сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• Полное описание объекта;

СПРАВКА! Когда речь идет о жилой недвижимости, то дольщик обязан получить полную информацию о будущей квартире, в строительство которой он вкладывает деньги: площадь, количество комнат, этаж.

• Права и обязанности сторон;
• Варианты действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
• Порядок решения спорных моментов.

Подписание документа со стороны дольщика осуществляется им лично или же уполномоченным представителем от застройщика — ответственным лицом, которое представляет компанию на основании нотариальной доверенности.

Инвестор материальных средств имеет право расторгнуть договор ДУ, если строительная компания не соблюдает установленные сроки или нарушает требования к качеству строительства, что регламентируется ФЗ № 214. В таком случае, застройщик обязан вернуть ему вложенные в строительство средства. Подробнее о правилах расторжения договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации читайте здесь.

Что еще нового появилось в законодательстве о долевом строительстве

· Появился реестр застройщиков. Теперь любой человек может проверить компанию, предлагающую свои строительные услуги, попадает ли она под признаки фирмы-однодневки.

· Граждане теперь могут проверить законность строящегося объекта еще до вложения собственных средств — застройщик обязан выложить в свободный доступ необходимую проектную информацию.

· Формирование цены квартиры теперь будет происходить строго из стоимости квадратного метра и площади приобретаемого объекта. В итоге, в момент сдачи не окажется, что по площади квартира получилась меньше, а заплатили вы за нее больше положенного.

· Собственные средства строительной компании должны составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства.

· Ответственность застройщика определяется по нормам Закона «О защите прав потребителей». Следовательно, будет увеличена сума неустойки за отказ от исправления выявленных в работе недостатков.

· Создание компенсационного фонда, из которого будут удовлетворяться требования дольщиков в случае банкротства строительной компании. Ранее эти функции выполняло АСВ с ограничением суммы возврата в 10 000 000 рублей.

· Нововведения также защитили и права застройщика. Если дольщик затянет процедуру сдачи-приемки объекта без объективных причин, ему будет начислена неустойка.

· На один объект — одно разрешение на строительство. Предположительно, это может затянуть процесс стройки, если возводится комплекс объектов. Отдельное оформление разрешительной документации касается и объектов инженерного назначения