За и против долевого строительства в ипотеку

Виды долевой собственности

Многие часто путают понятия долевой и совместной собственности. В первом случае следует понимать распределение долей в пропорциональных или неодинаковых частях. Во втором разделения недвижимости на части не происходит – она принадлежит обеим жильцам на одинаковых правах.

Интересуясь, можно ли взять долю в квартире в ипотеку, граждане нередко подразумевают ситуацию после развода или при совместном проживании супругов, когда жилище принадлежит только одному из них (по договору дарения, по наследству и т.д.). В этом случае банк однозначно откажет в кредитовании: налицо мошеннические действия, в результате которых клиент может не стать полноправным владельцем, соответственно, финансовое учреждение не получит гарантию погашения займа в виде залога жилплощади до момента внесения последнего платежа.

Сказанное выше не говорит, что кредиторы во всех случаях отказывают в ипотеке на долю в квартире. Здесь важно несколько моментов:

• Сможет ли заемщик оформить в собственность жилье после внесения всей суммы?
• Кому принадлежит недвижимость? Если владельцами являются близкие родственники потенциальных заемщиков, некоторые банки отклоняют заявки ввиду высоких рисков для себя.

Для получения ипотечного кредита на долю в квартире необходимо ознакомиться со списком банков, которые занимаются такими займами, а также изучить их условия. Чаще всего для клиентов устанавливаются стандартные процентные ставки (от 6 до 13%), но они могут воспользоваться государственными программами, дабы уменьшить сумму переплаты или ежемесячных платежей.

Особенности долевого кредитования

Покупая целую квартиру в ипотеку, впоследствии заемщики становятся ее полноправными владельцами. С долевым кредитованием все иначе: например, после приобретения комнат в коммунальных квартирах, граждане оформляют на себя только часть общей жилплощади. Впоследствии при систематической неуплате долга клиент лишается недвижимости: до закрытия кредитного договора она находится в залоге у банка и является гарантом исполнения договорных обязательств.

Изъятие доли производится только по решению суда судебными приставами. После этого финансовое учреждение имеет право выставить жилплощадь на продажу, причем согласие других долевых собственников не требуется.

При оформлении жилищного займа на долю в квартире банки обычно выдвигают следующие требования:

• Возраст: от 21 года.
• Хорошая кредитная история.
• Платежеспособность: при расчете ежемесячных платежей будет учитываться доход клиента, и их размер не должен превышать 45% от зарплаты.
• Предоставление первоначального взноса. Минимальная величина – 10%, но некоторые финансовые компании не требуют его, в этом случае возможны более высокие процентные ставки.
• Стаж работы на последнем месте: 6 месяцев.
• Российское гражданство или резидентство.
• Иногда требуется регистрация в населенном пункте, где планируется покупка недвижимости.
• Предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от других собственников (оформляет и оплачивает продавец).

Важно! Законодательство не ограничивает банки при установлении требований, и они сами вправе самостоятельно решать, на каких условиях выдавать займы.

Помимо представленного выше, финансовые учреждения обращают внимание и на другие нюансы:

• Дом, в котором располагается квартира, не должен считаться аварийным. Гарантируется 100%-ный отказ в удовлетворении заявки клиента.
• Недвижимость должна состоять на балансе жилого фонда.
• Жилплощадь должна быть оснащена системами водо-, газо- и электроснабжения.
• Не допускается наличие обременений или пребывание квартиры в залоге.

Кредитор может самостоятельно устанавливать требования к помещениям, оформляемым в ипотеку. Чаще всего это соответствие нормам площади на одного человека для проживания; отсутствие других граждан, имеющих право на нее; расположение в многоэтажном доме; размещение жилья на любых этажах, кроме первого и последнего.

Долевая ипотека на двоих

Если лица проживают в гражданском браке, они могут оформить ипотеку на двоих, где один из них будет выступать заемщиком, а второй — созаемщиком. После регистрации выписки из ИГРП каждому из них будет принадлежать по ½ доли.

Какие требования устанавливаются для созаемщиков:

• Официальный доход, подтвержденный справками от работодателя.
• Возраст более 21 года на дату оформления займа и не более 60-70 – на момент погашения. Критерии зависят индивидуально от банка.
• Прописка на территории присутствия офиса кредитора.

Наличие родственных связей здесь значения не имеет. В отличие от поручителей, созаемщик может претендовать на долю в ипотечном имуществе, а также получить налоговый вычет. Последнее возможно лишь в том случае, если он состоит в официальном браке с основным заемщиком.

Как получить налоговый вычет

Граждане РФ вправе рассчитывать на приобретение имущественного вычета, в случае приобретения недвижимости на основании соглашения ДУ.

При этом право на объект появляется с момента заключения дольщиком акта приема-передачи.

В таких условиях налогоплательщик обязуется подать заявку в районный департамент ФНС, для получения имущественного налогового вычета с момента заключения передаточного акта.

Подача заявления о расторжении договора долевого участия, смотрите здесь.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо предъявить следующие документы:

— Платежные поручения: выписки банковской организации, подтверждающие реализацию перевода средств на счет застройщика со счета дольщика;

— Акт приема-передачи жилплощади;

— Договор долевого участия на возведение жилого здания либо соглашение переуступки права требования.

Видео: Покупка квартиры по договору долевого участия:

(No Ratings Yet)

Выкуп второй доли квартиры

Если гражданин состоял в браке и владеет частью квартиры, а вторая доля принадлежит бывшей супруге, которая хочет продать свою долю, он является первоочередным покупателем. Она обязана уведомить другого собственника о своем намерении продать половину жилплощади в письменном виде. Тот, в свою очередь, может выкупить ее, взяв ипотеку.

Кредит на последнюю долю в такой ситуации выдает Сбербанк, но при условии, что вся жилплощадь в результате сделки будет принадлежать либо полностью заемщику, либо 50/50 – ему и его новой супруге.

Какие предлагаются условия:

Наибольшее значение при приобретении последней доли в квартире придается дате развода и заключению нового брака: чем дольше между бывшими супругами нет отношений, тем вероятнее одобрение заявки заемщика.

Что является залогом по ДДУ и до какого момента

Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует. А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН. Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.

В договоре необходимо отразить следующую информацию:

• из чего формируются закладываемые права требования;
• характеристики объекта и его оценка;
• срок передачи недвижимости;
• размер обязательств, которые покрывает ссуда.

Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.

Рекомендуемая статья: Способы как взять ипотеку в декретном отпуске

Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.

Выкуп доли у ближних родственников

Под близкими родственниками подразумеваются родители, дети, сестры, братья, бабушки и дедушки. Несмотря на то, что прямого запрета на покупку части имущества в ипотеку у родни в ипотеку нет, банки неохотно идут на уступки.

Этому есть объяснение: клиенты получают целевой заем, заключают с родными фиктивный договор купли-продажи, деньги перечисляются на счет и впоследствии тратятся на другие нужды.

Каждый кредитор устанавливает индивидуальные требования в данной ситуации, но в целом действуют следующие критерии:

• Обязательно наличие паспорта и российского гражданства.
• Необходимо предоставить справки о доходах, в том числе и о дополнительных (если есть).
• Если клиент планирует выкупить часть жилплощади, где на него уже оформлена доля, придется предоставить Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
• Чтобы подтвердить факт покупки конкретного количества квадратных метров, может пригодиться предварительный договор купли-продажи.

В некоторых случаях финансовые учреждения требуют у мужчин военные билеты, но даже предоставление максимального пакета документов и высокий уровень дохода не гарантирует одобрение заявки. Оптимальный вариант – оформить кредит на покупку доли, оставив в залог уже имеющуюся недвижимость.

Способы приобретения жилья в новостройке

Существует несколько способов покупки в ипотеку жилья на первичном рынке. Выбор конкретного способа зависит в первую очередь от степени готовности жилого дома.

По договору долевого участия от застройщика

Если покупатель рассматривает в качестве варианта продажу ему квартиры в строящемся доме, то застройщик предоставляет ему возможность оформить договор долевого участия (ДДУ). Главная особенность этого вида сделки в том, что покупатель получает не квартиру, а право требования на нее. Это значит, что право собственности будет зарегистрировано только после завершения строительства и сдачи дома.

По переуступке прав по ДДУ

Дольщики строящегося дома могут продать свои права на будущую недвижимость. В данном случае также не может быть заключен договор купли-продажи, вместо него оформляется цессия (переуступка права). В результате переуступки покупатель получает статус дольщика в строительстве жилого дома.

Больше нюансов переуступки прав на ипотечную квартиру узнаете в этом материале.

Если дом уже введен в эксплуатацию

Собственником в такой купле-продаже выступает строительная компания, аккредитованная банком. Обязательными документами для получения займа являются:

• разрешение на строительство;
• документы о введении дома в эксплуатацию;
• свидетельство о регистрации права собственности на землю под многоквартирным домом;
• обязательное страхование рисков потери имущества;
• сертификат о проведении оценочной экспертизы имущества.

Чаще всего полный пакет документов на недвижимость собирает сама компания. От заемщика потребуется стандартный пакет документов, подтверждающих уровень дохода.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

До полного погашения жилищного займа квартира находится в залоге у банка. Заемщик может в ней только проживать или сдавать в аренду. Остальные действия (дарение, продажа) должны совершаться только с письменного разрешения кредитора, даже если должник продает лишь часть общего имущества – до закрытия кредита оно полностью находится под обременением.

Если возникла необходимость продажи части заложенной квартиры, есть три варианта:

• Посетить банк и уведомить его в письменном виде о желании продать долю. Придется дожидаться официального ответа. После его получения (если одобрят) покупатель выплачивает остаток долга, а продавец получает у кредитора справку об отсутствии задолженности.
• Обе стороны отправляются в банк и переоформляют кредитный договор на покупателя. С этих пор долговые обязательства возлагаются на него.
• На имя покупателя открывается одна ячейка для внесения общей суммы, а вторая – для перечисления средств в счет возмещения разницы между реальной и ипотечной ценами на жилье. Работники банка подают уведомление в Росреестр о снятии обременения, а бывшему владельцу передают закладную.

Если ни одна из схем не была утверждена кредитором, придется ожидать погашения выплат.

Покупка доли квартиры на ребенка при ипотеке

Практически все сделки с участием несовершеннолетних проводятся с разрешения органов опеки. Если родители хотят взять ипотеку на часть жилища и оформить ее на ребенка, это можно сделать, но при условии, что площадь недвижимости соответствует установленным нормам и уровень проживания малолетнего не будет снижен по сравнению с предыдущим местом жительства.

Пример, когда органы опеки не одобрят сделку:

Семья живет в квартире площадью 100 кв. м., из них 50 кв. м. принадлежат дочери. При продаже недвижимости они должны предоставить комиссии из опеки новое жилье для оценки. Только после этого можно реализовать имущество. Площадь другого жилья составляет 37 кв. м. (однокомнатная квартира). Сделка невозможна, т.к. условия проживания малолетнего будут существенно ухудшены.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;
• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
• дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Как правильно оформить долевую ипотеку?

Процедура приобретения доли недвижимости в ипотеку со стороны заемщика выглядит так:

1. Он ищет подходящее жилье, договаривается с продавцом. Если тот согласен ждать одобрения заявки и перечисления денег – переходит к следующему шагу.
2. Подает анкету в банк, приложив к ней набор документов. Здесь очень важно выбрать подходящее финансовое учреждение, занимающееся именно ипотечным кредитованием для покупки доли жилища.
3. Ожидает ответа. Если предварительно дается положительное решение – ждет оценки эксперта банка. Он должен осмотреть, в каком состоянии находится квартира и действительно ли площадь соответствует заявленным параметрам в документах.
4. Если заявка окончательно одобрена, заключает с продавцом договор купли-продажи и предоставляет его кредитору, делает первоначальный взнос. Тот перечисляет финансы бывшему владельцу на расчетный счет.
5. В завершение клиент регистрирует недвижимость в собственность через МФЦ или Росреестр.

Знать, как правильно оформить долевую ипотеку, недостаточно: важное значение имеет предоставление полного перечня документов. Что сюда входит:

• Паспорт и справка о доходах.
• Выписка из ИГРП или Свидетельство о собственности.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• Налоговая декларация (для ИП и ООО).
• Техническая документация на имущество.

Как производится распределение долей между созаемщиками?

Здесь все зависит от размера взносов по ипотеке. Если они одинаковые, то и недвижимость будет поделена пополам, если иные условия не указаны в договоре. Созаемщики вправе самостоятельно договариваться о разделении частей, даже если фактически долг будет погашать только один из них.

Например:

Мужчина и женщина проживают в гражданском браке. Они решили оформить ипотеку, став созаемщиками. По совместному решению квартира была поделена пополам, но большую часть денег по ежемесячным платежам и первоначальному взносу перечисляет только одна сторона в соответствии с договоренностью.

Какие обязанности и права имеют стороны

Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.

Передается жилплощадь на основании документа — акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.

Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.

Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.

Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.

Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».

В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:

Какие банки выдают: обзор предложений

На данный момент лишь небольшое количество финансовых учреждений занимается выдачей кредитов для покупки части жилплощади или приобретения жилища под залог уже имеющейся доли. Все они различаются между собой условиями по процентным ставкам, максимальным суммам и требованиям к заемщикам и к недвижимости.

Какие банки дают ипотеку под или на долю в квартире:

Нюансы ипотеки на строящееся жилье

Покупка такой недвижимости привлекает по той причине, что ее стоимость ниже стоимости готового жилья, разница может доходить до 30%. В ипотеке на долевое строительство есть ряд нюансов. Основным является возможный риск. Не исключена вероятность, что здание так и не будет достроено – следовательно, и квартиры не будет. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание – это застройщик. Застройщик должен быть надежным.

У фирмы, строящей здание:

• должны быть оформлены все договоры;
• должны быть получены все разрешения;
• строительство должно уже идти на момент взятия кредита.

Банкам необходимо быть абсолютно уверенными в том, что строительство завершится. А вышеперечисленные пункты являются одними из основных гарантий этого. В противном случае, с получением ипотеки на долевое строительство могут возникнуть проблемы. Ни один банк не желает потерять деньги.

Следующий нюанс исходит из желания банка снизить риски. Процентная ставка по кредиту во время строительства и после его завершения, по условиям кредитного договора различаются. Пока строительство не закончено, проценты могут быть в два раза выше, чем после сдачи объекта. Для уменьшения рисков сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Преимущества участия в долевом строительстве

Несмотря на все негативные нюансы, взятие ипотеки на долевое строительство имеет ряд весомых преимуществ по сравнению с приобретением готового жилья:

• Итоговая сумма значительно меньше. Разница стоимостей может доходить до 30%.
• Покупка квартиры в новостройке сопровождается налоговым послаблением.
• Квартира, которую приобретает покупатель, совершенно новая, следовательно — по ней не будет числиться никаких юридических проблем.

В совокупности все эти факторы говорят об определенных рисках, но при этом и об ощутимой экономии.

Жилищный кредит в Сбербанке

Немногие банки соглашаются на выдачу кредита такого рода, как уже говорилось ранее, это связано с возможными рисками. Выдать ипотеку на долевое строительство может Сбербанк. В сфере ипотечного кредитования Сбербанк является флагманом, вследствие чего является участником государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем.

При оформлении ипотеки на долевое строительство может понадобиться внести под залог уже имеющуюся недвижимость. Кредит на первое жилье предоставляется гражданам, имеющим льготы, к которым относятся: молодые семьи, военнослужащие, люди в очередях на получение квартир, многодетные семьи, а также молодые учителя и ученые.

При этом для льготных категорий граждан процентная ставка по кредиту снижена и будет составлять 11,4%, для остальных ставка будет 13%. Также у льготных категорий граждан ставка в период стройки здания не изменится, для остальных она увеличится на 1%.

Сбербанк предоставляет выгодные условия по ипотеке на долевое строительство. Кредит выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос составляет от 15% и выше. В качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.

Условия ипотечного договора

Решающим фактором является надежный застройщик, который должен быть одобрен банком. С этим связан один важный документ, который понадобится при оформлении кредита – договор с застройщиком. Он обязан быть зарегистрирован в Росреестре. Без него сделка не совершится ни при каких обстоятельствах.

В договоре должны быть указаны:

• Данные о строящемся объекте;
• Стоимость жилья, порядок оплаты и ее сроки;
• Дата передачи квартиры собственнику;
• Согласие супруга или супруги;
• План квартиры.

Участник долевого строительства должен быть в возрасте 21-75 лет, ему необходимо будет предоставить справку о доходах.

Еще одним важным условием станет залог уже имеющейся недвижимости. Это выступит для Сбербанка или любого другого банка, гарантией сохранения финансов. Залог можно оформить и на жилье приобретаемое, но в таком случае есть вероятность потерять квартиру, если застройщик окажется недобросовестным.

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Существует несколько причин, по которым финансовые учреждения настороженно относятся к ипотечным сделкам с долями:

• В большинстве случаев клиенты покупают их у родственников и, получив целевой заем, тратят на собственные нужды. С юридической точки зрения привлечь таких заемщиков к ответственности практически невозможно, если они вовремя перечисляют ежемесячные платежи.
• Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку и по суду часть недвижимости перейдет в собственность банка в счет погашения долга, продать ее будет весьма проблематично.
• Клиент может купить часть жилплощади, полученной по дарственной, но впоследствии объявится другой гражданин, имеющий на нее право и оспорит сделку в суде. В таком случае жилище может перейти к нему, кредитор останется без обеспечения ипотеки, а заемщик – без квартиры и с долгами.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Заемщики и созаемщики могут оформить вычет для возврата уплаченных процентов по ипотечному кредиту, если имеют официальное трудоустройство. В отличие от налоговых вычетов, где в качестве максимального срока для расчета суммы возврата устанавливается 3 года, здесь ограничений нет.

Размер вычета составляет 13%. Как его получить:

1. Собрать документы и обратиться в налоговую инспекцию.
2. Заявление рассматривается в течение трех месяцев, после чего на расчетный счет перечисляются деньги.

Если у налоговой замечаний нет, средства могут быть переведены и спустя 30 календарных дней с момента обращения.

Какие документы понадобятся:

• Справка 2-НДФЛ и декларация 3-НДФЛ.
• Заявление.
• Копия ипотечного договора.
• Банковская справка о произведенных выплатах.

Если договор был оформлен до 01.01.2014 года, ограничения по максимальной сумме возврата отсутствуют. Если же ипотека получена после указанной даты, получится вернуть не более 390 000 руб., т.к. устанавливается предельный размер переплаты и стоимости жилья для расчета – 3 000 000 руб.

Например:

Квартира стоит 12 000 000 руб., из них 5 000 000 руб. – переплата по процентам. Если бы ограничений не было, можно было бы вернуть 650 000 руб., но они есть, поэтому в качестве базы будут использоваться 3 000 000 руб.