Как взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой: 5 способов

Ипотека создает серьезную финансовую нагрузку на семейный бюджет в течение многих лет и банк-кредитор должен быть уверен, что заемщик способен выполнять взятые обязательства.

При оценке кредитоспособности клиента специалисты финансовых организаций акцентируют внимание на занятости и уровне дохода клиента. Его должно хватать для погашения задолженности без срыва графика платежей.

Какой доход ипотечного заемщика устроит банк?

При желании оформить ипотечный кредит нужно быть готовым к строгой оценке банком главного показателя платежеспособности — дохода. При этом не существует единых нормативных требований к его минимально допустимому значению. Расчет ведется отдельно для каждого заемщика с учетом десятков показателей, включая стоимость приобретаемого жилья.

В ипотеке действует та же логика, что и в других кредитных продуктах: чем выше доход, тем больше шансов на одобрение заявки. При этом есть существенная разница — цифры совсем другие, поэтому заработок на уровне МРОТ не подойдет. Также необходимо внести первоначальный взнос, который может составлять 10-20% от стоимости квартиры. Однако, есть банки, которые дают ипотеку без первоначального взноса.

Кредиторы в процессе расчета ипотеки обязательно учитывают два обстоятельства:

Определяется процент от дохода, кратно которому устанавливается кредитный лимит. Общих цифр по рынку не существует, так как многое зависит от места приобретения недвижимости. Для покупателей квартиры в Москве или Сочи требования к заработку будут более жесткими, чем в Кургане или Оренбурге из-за большей стоимости квадратного метра. Имеет значение тип объекта (новая благоустроенная квартира или старая хрущевка), а также район города.
Многие банки применяют коэффициент «обязательства/доход». Он представляет собой соотношение всех обязательных расходов клиента к его общему доходу за аналогичный период (за вычетом налогов). С его помощью рассчитывается доля расходов в семейном бюджете клиента. В периметр обязательных затрат включается:

обучение;
содержание иждивенцев; алименты;
страхование;
наем жилья;
обязательства по действующим займам.

Допустимые значения коэффициента используются каждым банком индивидуально. В среднем по рынку величина обязательных расходов не должна превышать 45-65% от совокупного дохода потенциального заемщика, хотя из этого правила существуют исключения в большую сторону. Произвести точные расчёты вы можете на кредитном калькуляторе.

В 2020 году клиенты Сбербанка могут оформить ипотечный заем при наличии чистого дохода от 40 тысяч рублей в месяц. В эту сумму не включаются все обязательные расходы.

На что смотрят в банке?

Один из первых вопросов, который возникает перед тем, как взять ипотеку, какая должна быть зарплата, чтобы получить одобрение. Многие сегодня работают неофициально, финансово обеспечены, но не могут подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ. Другие трудоустроены официально, но их заработная плата небольшая. Что же делать в этом случае?

Актуальные предложения

Банк	% и сумма	Заявка
Альфа Банк Ипотека	6,5% До 45 млн. руб.	Прямая заявка
Росбанк Быстрое решение	6,39% до 25 млн. руб.	Прямая заявка
Банк Открытие Большая сумма	6,5% До 150 млн. руб.	Прямая заявка

Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы на карту под 0%Карты рассрочкиЗаработок на дому

Дело в том, что многие финансовые организации, помимо зарплаты, рассматривают такие доходы заявителя, как:

Прибыль от работы по совместительству
Дивиденды со сдачи жилья в аренду
Выплаты по страховке и другие.

Некоторые кредиторы принимают так называемую «серую» зарплату, то есть, когда часть доходов клиент подтверждает 2-НДФЛ, а вторую часть справкой в свободной форме. Что касается крупных банков, то они рассматривают только подтвержденные официально доходы.

При приеме документов от заявителя кредитор проверяет кредитоспособность: кредитную историю и размер прибыли. Если клиент предоставил справку в свободной форме, то в большинстве случаев услышит отказ.

Если у него идеальная кредитная история и положительный опыт сотрудничества с банками в прошлом, то шансы на одобрение увеличиваются. Клиентам с плохой кредитной историей и низкой зарплатой рассчитывать практически не на что, но можно попытаться исправить свое досье. О том, как это сделать, читайте здесь.

При выдаче ипотеке банк хочет быть уверенным в своем потребителе, поэтому официальное трудоустройство – важный момент. В случае чего кредитор не сможет через суд взыскать деньги, если клиент получает «серую» зарплату.

Как работает коэффициент?

Если вы получаете 80000 рублей и из них 20 тысяч выплачиваете алименты, 17 тысяч платите за автокредит и еще 20 тысяч рублей будете отдавать за ипотеку коэффициент «обязательства/доход» составит 71%, что критично и большинство банков откажут в выдаче кредита.

При доходе в два раза меньше есть большая вероятность одобрения заявки если отсутствуют обязательные расходы, а размер ежемесячного платежа составляет 14000 рублей. В таком случае значение коэффициента всего 35% и шанс на положительное решение кредитора остается большим.

Минимальная зарплата для получения ипотеки

Итак, какая должна быть зарплата, чтобы взять кредит на покупку квартиры в ипотеку? Минимальный показатель подтверждённого дохода должен позволять производить обязательную ежемесячную ипотечную выплату, которая в свою очередь не должна превышать 40% от величины дохода заёмщика. Рассчитать примерную величину минимального дохода для получения ипотечного кредита можно только при аннуитетной системе выплат — размер ежемесячного платежа постоянен на протяжении всего срока кредитования.

Для того, чтобы определиться с примерным размером зарплаты для получения ипотеки, рассмотрим следующий пример:

сумма ипотечного кредита — 1 миллион рублей;
срок действия договора — 20 лет;
годовой процент — 10%.

Выполнив расчёт на ипотечном калькуляторе согласно вышеуказанным данным, получим примерную сумму ежемесячного платежа — она составит 9650 рублей. Далее производим вычисление необходимой заработной платы — (9650 × 100) ÷ 40 = 24125.

Получается, что для заключения ипотечного договора на вышепредставленных условиях достаточно подтверждённого официального дохода в размере 24 125 рублей. Разумеется, величина заработной платы — не единственный значимый критерий при оценке заёмщика. В рамках данной статьи будем рассматривать исключительно его.

Представленный выше ограничивающий показатель обязательной выплаты относительно ежемесячного дохода в 40% — далеко не константа. Довольно большое количество банков допускают данное соотношение и в 50, и даже в 60%. Показатель в 40% приведён в качестве наиболее оптимального. При такой величине ежемесячных выплат клиент будет чувствовать себя более комфортно при возникновении каких-либо непредвиденных расходов.

Если ипотеку оформляет семья?

В подобной ситуации банк рассматривает совокупный доход всех членов семьи. Разница между ним и всеми долговыми выплатами (включая ипотеку) не должна быть меньше МРОТ на мужа, жену и детей.

При этом существуют обстоятельства, которые влияют на итоговый расчет:

если есть несовершеннолетний ребенок — затраты на его содержание вычитаются;
пособия и иные социальные трансферты плюсуются к доходам;
если один из супругов находится на иждивении у другого величина ипотечного займа может быть снижена.

Ипотека по двум документам подтверждающим личность

Некоторые кредитные организации предоставляют возможность своим клиентам получить ипотеку по двум документам. Первым из них выступает гражданский паспорт, а вот вторым может быть загранпаспорт, военный билет, удостоверение водителя.

При таком кредите заемщику не понадобится подтверждать свои доходы. Решение о выдаче ипотеки принимаются в этом случае достаточно быстро.

Но стоит быть готовым к тому, что ставка, первоначальный взнос по нему будут значительно выше.

Кроме того, могут вводиться дополнительные ограничения к возрасту заемщика, срокам возврата такого займа.

Способы подтверждения дохода

При желании оформить ипотеку вы должны подтвердить свой заработок документально. Ряд финансовых организаций, например, Альфа-Банк требуют сделать это по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте. В документе указывается среднемесячный доход после налогообложения за календарный год. Если ваш стаж меньше, даются сведения о заработке за фактически отработанное время.

Другие финучреждения, среди которых Сбербанк кроме документа по форме банка рассматривают справки о доходах и суммах налога физлица по форме 2-НДФЛ за последние 12 месяцев.

Документы подаются в банк в оригинале.

Также необходимы документы, удостоверяющие трудовую занятость:

ксерокопия трудовой книжки;
выписка из трудовой;
справка от работодателя с информацией о должности, занимаемой заемщиком, его трудовом стаже;
копия контракта/договора с последнего места трудоустройства (для физлиц, в отношении который законодательство РФ допускает отсутствие трудовой).

Какие виды доходов учитывают банки?

Кроме заработка, получаемого по основному месту работы, банки учитывают дополнительные источники пополнения бюджета, которые также необходимо документально подтверждать:

пенсии, назначенные по старости, инвалидности, из-за потери кормильца;
доходы от деятельности ИП без образования юрлица;
заработок совместителя;
вознаграждение от применения интеллектуальной собственности;
дохода от найма/аренды жилых либо нежилых помещений;
вознаграждения, полученные по гражданским договорам.

Клиентам Сбербанка не нужно документально подтверждать страховые компенсации, алименты, стипендии, прибыль от инвестирования в ценные бумаги, выигрыши, неустойки, вознаграждения донорам и ряд других видов дохода.

Финансовые организации для оценки кредитоспособности клиентов используют сложную скоринговую модель. Она учитывает сотни показателей, которые автоматически обрабатывает компьютерная программа. Каждому заемщику присваивается определенный скоринговый балл (номинальное значение зависит от вида скоринга).

О надежном финансовом положении гражднина свидетельствует владение движимым и недвижимым имуществом:

автомобиль;
земельный участок;
гараж;
собственное дело;
сад, дача.

Доверие кредитора повышает востребованная профессия клиента, серьезный стаж работы на последнем месте трудоустройства, а также наличие высшего образования.

Можно ли взять ипотеку с «серой» зарплатой?

Если у вас возникают вопросы об ипотечном кредитовании для граждан с «серой» зарплатой, значит основную часть заработка работодатель выплачивает в конверте. В таком случае с помощью справок можно подтвердить только меньшую долю дохода. Однако если этого недостаточно для приобретения желаемой квартиры с большой вероятностью последует отказ. Увеличить шансы на получение займа может привлечение созаемщика или поручителя.

Бывают и иные обстоятельства — человек официально нигде не трудоустроен, но имеет постоянный доход во фрилансе или работает в какой-либо сфере самозанятым. Здесь также шансы на кредитование малы. Не спасает даже наличие вклада и возможность оплатить стартовый взнос.

Можно убедить финансовую организацию в платежеспособности альтернативными способами. Среди них договор найма, выписка из банковского счета, налоговая декларация. Однако нет никаких гарантий принятия этих подтверждений.

Аргументы банков понятны — неофициальную работу можно потерять в любой момент и для кредитора это огромный риск. Наличие открытого счета также ничего не гарантирует. Клиент по закону вправе забрать деньги когда угодно, в том числе при наличии финансовых обязательств по ипотеке. При этом кредиторы положительно относятся к таким источникам заработка, если они выступают в качестве дополнительных к подтвержденному основному. В Сбербанке даже не требуют соответствующих документов, правда, вы должны внятно объяснить происхождение такого дохода во время прозвона.

Если вы всерьез занимаетесь фрилансом, и он приносит доход, отвечающий требованиям банков по ипотечному кредитованию, хорошим выходом станет регистрация в качестве ИП. При успешной работе через 1 или 2 года (срок зависит от условий кредитора) можно оформить ипотеку, накопив на первоначальный взнос.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: основные способы

Ниже приведены основные подходы, при которых вы можете без труда получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой:

Если вы состоите в брачных отношениях, и ваш супруг работает официально, есть смысл оформлять договор именно на супруга. Такой подход целесообразен, если ваш муж (жена) получают гораздо больше, чем вы.
Поскольку банки просят предъявлять справку, подтверждающую уровень доходов в свободной форме, вы можете предъявить не справку, а выписку с собственной банковской карты, на которую регулярно поступают денежные средства. Такой способ подходит для тех, кто работает не официально и получает денежные средства на карту из других источников, например, не только от основного работодателя, но и от заказчиков (если вы занимаетесь фрилансом). Выписку можно получить в своем банке при первом же обращении с паспортом.
У вашего родственника имеется стабильный и достаточно высокий заработок, который подтвержден соответствующими документами? В этом случае вы можете привлечь его в качестве поручителя: в большинстве случаев банки не отказывают в такой просьбе (см. Средняя зарплата в России, в регионах!).
Современные ипотечные программы предлагают гибкие условия кредитования. Это означает, что, если ваш первый взнос составил 40 процентов и выше, вам не потребуется подтверждать уровень своего дохода. Не хватает денежных средств на такой высокий первый взнос? В этом случае вы можете воспользоваться обычным потребительским кредитом, который можно взять в любом банке. Обратите внимание: такой способ хорош только в том случае, если не сомневаетесь в свое платежеспособности и сможете вовремя погасить задолженность.

Как поступить, если не хватает дохода

Созаемщики

Решение проблемы улучшения жилищных условий может серьезно осложниться, если официальный доход недостаточен для внесения ежемесячных платежей по ипотеке. В таком случае часто привлекают созаемщиков. Они несут солидарную ответственность перед банком-кредитором вместе с основным заемщиком. Финансовая организация имеет право требовать вернуть долг ко всем лицам, указанным в договоре.

Созаемщик может владеть долей в приобретаемой квартире или не иметь к жилью никакого юридического отношения. Любой из этих статусов предполагает ответственность перед банком в случае неспособности главного заемщика выполнять обязательства. На практике кредиторы привлекают 2-3 созаемщика, которыми становятся близкие родственники. Проводя расчеты платежеспособности, финучреждение учитывает всех участников сделки.

Законодательство требует привлечение в роли созаемщика супруга или супругу, если ипотечный кредит оформляется на лицо, которое состоит в официальном браке. Иногда жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка. В таком случае созаемщиками выступают родители или иные платежеспособные родственники.

Поручительство

Еще одним гарантом ипотечного кредитования выступает поручитель. Если созаемщиками в основном выступают родственники, поручительство можно оформить на посторонних граждан и юридических лиц. Заработок созаемщиков учитывается при расчете суммы ипотечного займа, поручитель выступает в роли гаранта и не влияет на размер кредита.

Поручитель не претендует на жилую недвижимость, за которую он берет на себя ответственность. Созаемщик имеет личный интерес в сделке и если главный заемщик отказывается платить по счетам кредитор вправе обратить взыскание на это лицо. При добросовестном исполнении обязательств ипотечную квартиру или дом могут полностью переоформить на него. У поручителя так не получится и взыскать расходы с заемщика он сможет только в судебном порядке.

Доход — основной показатель при решении о предоставлении ипотечного займа. Если он стабилен на протяжении, как минимум года, документально подтвержден, а его размер составляет до 40-45% от суммы ежемесячного платежа вероятность получения ипотеки очень высока. В остальных случаях свою роль играют иные обстоятельства, среди которых дополнительные доходы, а также привлечение созаемщиков и поручителей.

Несколько идей дополнительного заработка для людей с небольшой зарплатой

Если вы твердо решили найти вторую работу для оформления кредита, постарайтесь, чтобы ваш заработок не мешал основной трудовой деятельности. При этом он может быть как официальным, так и неофициальным, достаточно лишь задекларировать доходы, чтобы кредитор убедился в вашей платежеспособности.

Не стоит изобретать велосипед: можно заняться уже готовыми идеями, которые гарантированно приносят доход. Занимайтесь дачным хозяйством, которое приносит прибыль, разводите домашних животных или пишите обзоры на товары в Интернете – каждый может найти занятие себе по душе, которое будет давать дополнительный доход (см. Дополнительный заработок — как, на чем и где его найти), так интересующий кредитора.

Таким образом, ипотечные кредиты с невысоким заработком – это вполне возможно. Всегда есть несколько способов, с помощью которых вы можете заключить желаемый договор, важно лишь, чтобы у вас был дополнительный источник дохода, который позволит вам погасить достаточно крупный займ на покупку недвижимости.