Можно ли оформить вторую ипотеку, если первая не до конца выплачена

Что следует учесть?

Любой банк стремится к увеличению клиентской базы, но оформление второго ипотечного кредита – высокий риск для банка, поэтому данные клиента будут рассматриваться более тщательно.

Перед принятием решения об оформлении второй ипотеки в первую очередь следует учитывать доход и оценивать платежеспособность длительное время, так как наличие второго кредита существенно повышает финансовую нагрузку – для положительного решения по оформлению второй ипотеки без погашения первой недопустимо наличие просрочек текущих платежей.

Как взять вторую ипотеку, не погасив первую

Сам процесс оформления будет полностью аналогичен оформлению обычной жилищной ссуды, только пакет документов будет расширен документацией на действующую ипотеку. Если вы обращаетесь к новому банку, он может потребовать справки из первого банка: в них отражается состояние долга, сколько осталось платить, размер ежемесячного платежа, оценка заемщика, совершает ли он просрочки.

Изначально будет решаться, могут ли дать вторую ипотеку, если первая не погашена. Заемщик предоставляет документы о семейном положении, о доходах. Банк анализирует документацию, оценивает финансовое положение заявителя и определяет, сможет ли он выплачивать две жилищные ссуды одновременно. Если принимается положительное решение, заемщик приступает к поиску объекта недвижимости.

Важно! Если ваш возраст приближается к пенсионному, получить одобрение по второй ипотеке вряд ли удастся. Учитывайте, что вам предстоит выплачивать новый кредит минимум 10-15 лет. Банки будут рассматривать заемщиков не старше 50 лет.

Критерии доступности второй ипотеки

Законодательно не запрещено оформление нескольких кредитов на одно физическое лицо, в том числе и ипотечных, но необходимо определить основные моменты:

• Платежеспособность: оформление второй ипотеки возможно, если выплаты по обоим кредитам будут составлять не более 40% от общего дохода клиента (для повышения уровня доходов можно привлекать созаемщиков).
• Кредитная история: для получения одобрения на заявку о втором кредитовании необходимо иметь абсолютно чистую кредитную историю и не допускать просрочек по действующему кредиту.
• Необходимость первоначального взноса: некоторые банки разрешают использование материнского капитала в данном качестве.
• Качественные характеристики объекта недвижимости: после предварительного одобрения заявки клиента банк предоставляет в распоряжение заемщика 3 месяца, в течение которых он должен выбрать объект, приобретаемый с использованием заимствованных средств. Оценщик банка анализирует выбранный объект и только после этого принимается окончательное решение банка об одобрении ипотеки и проведении сделки. При наступлении неплатежеспособности клиента объект недвижимости выставляется на аукционные торги и его рыночная стоимость должна будет покрыть сумму кредита.

Доступность второй ипотеки и требования к заемщику

Банки не желают терпеть убытки, а потому стремятся к минимизации всех возможных рисков, которые могут быть связаны с ипотекой. Чтобы быть уверенными в том, что выданные клиенту средства не пропадут, а принесут доход, банковские служащие самым тщательным образом проверяют каждого заявителя, обратившегося за ипотекой во второй раз. Именно поэтому сроки оформления второго кредита намного больше (если сравнивать их с первым обращением).

Основная особенность ипотеки состоит в том, что она оформляется на длительный срок. За это время в семье могут измениться любые обстоятельства. В частности, семьи растут, и это означает нужду в более просторном и комфортабельном жилье. А значит, потребуется снова оформлять ипотеку. Именно так и возникает вопрос, интересующий многие семьи: можно ли взять второй ипотечный кредит в Сбербанке, не дожидаясь погашения существующего?

Требования, которые банк предъявляет к желающему получить вторую ссуду на жилье заемщику, не дожидаясь погашения актуальной, довольно серьезны. Ситуация, когда клиент полностью им соответствует, встречаются нечасто, но все же это вполне возможно. Процесс оформления документов в этом случае очень сложный и несколько запутанный, а потому эту работу поручают лишь тем сотрудникам, которые имеют значительный опыт в таких делах.

В принципе, вторая ипотека — реальность для каждого клиента. Только бы он был в состоянии сделать первый взнос, имел хорошие доходы и не допускал просрочек с выплатами. Если семья в целом имеет неплохой доход, то шансы сильно возрастают.

Вот главные критерии, которым должен отвечать клиент, желающий оформить второй кредит:

1. Платежеспособность. Для её оценки банк требует предоставления документов, подтверждающих размеры всех доходов. Эти цифры должны быть представлены в специальных бумагах, завизированных печатями и подписями. Главное — суммы имеющихся доходов должно хватать на взносы. И это — самое важное условие одобрения заявки.
2. Хорошая кредитная история. Для банка важна серьезность и добросовестность клиента, желающего получить ипотеку вторично. Имеющиеся в истории просроченные выплаты, нарушения и штрафы в период использования актуальной ипотеки — самая распространенная причина отказа.
3. Наличие в семье иждивенцев. От этого зависит возможный размер ежемесячного платежа, а следовательно, и сумма, на которую может рассчитывать заявитель.
4. Остаток первого долга. Второй кредит дадут только в том случае, если первый погашен хотя бы на 70%.
5. Первоначальный взнос. Если у заемщика есть 10–15% собственных средств, тогда может быть получена вторая ипотечная ссуда.
6. Возможность предоставить залог. Страхование залогового имущества обязательно, а его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неприятной ситуации полностью перекрыть долг.

Эти критерии являются для банка приоритетными, если клиент подает заявку на оформление новой ипотеки, не рассчитавшись пока с прежним долгом.

Условия второй ипотеки

В большинстве случаев вторая ипотека оформляется как отдельный кредитный договор на стандартных условиях.

Следует иметь в виду! Льготные категории заемщиков, например, оформившие первый ипотечный договор по государственной программе молодым семьям, не смогут воспользоваться государственной поддержкой второй раз.

Документы для оформления:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (ипотека доступна гражданам РФ и иностранным гражданам, осуществляемым трудовую деятельности на территории страны);
• анкета-заявление, в которой указываются основные данные потенциального заемщика, сведения о составе семьи, уровень ежемесячного дохода и иные существенные данные;
• подтверждение дохода (2НФДЛ или справка, оформленная по форме банка – можно распечатать на официальном сайте или взять образец в территориальном отделении банковского учреждения).
• подтверждение наличия первоначального взноса;
• заверенная копия трудовой книжкой с отметкой о том, что сотрудник работает по настоящее время;
• в некоторых случаях банк может потребовать справку об отсутствии просрочек по действующему кредиту, но, как правило, большинство банков проверяют эту информацию, отправляя данные клиента в бюро кредитных историй.

Следует иметь в виду! Некоторые банки выдвигают требование о максимальном размере действующих обязательств клиента, данные условия следует уточнять в самом кредитном учреждении.

Заявление заполняется в любом территориальном подразделении банка или оформляют предварительную заявку онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет полученную документацию, связывается с клиентом и работодателем для уточнения данных. Затем принимается предварительное решение.

ПАО Сбербанк предлагает дополнительный сервис подачи электронной заявки, позволяющий получить одобрение дистанционно и загрузить документы для оценки выбранного объекта недвижимости без посещения офиса.

Условия оформления второго ипотечного кредита

Условия оформления зависят:

• От политики конкретного банка.
• От целей кредитования.
• От статуса заемщика – физическое лицо, ИП или организация.
• От выбранного продукта.

Выбор определенного продукта для повторного ипотечного кредитования не зависит от факта наличия непогашенного текущего ипотечного кредита. Все предложения определенного банка в этой сфере объединены в одно направление – ипотечное кредитование. Они очень разнообразны но, преимущественно, носят конкретный целевой характер – на покупку дома, квартиры, строящегося жилья, машиноместа, гаража, загородной недвижимости и т.д. Правда, сегодня, пусть и в ограниченном количестве, банки отдельно предлагают нецелевое кредитование под залог недвижимости. Такое решение есть как для граждан, так и для бизнеса, причем для бизнеса вариативность решений больше – в зависимости от статуса (ИП, юрлицо, малый бизнес, средний, крупный и т.п.).

Какие требования обычно предъявляют банки к заемщикам-гражданам:

1. Гражданство РФ.
2. Наличие постоянного места жительства в России.
3. Возраст – от 21 года до 65 лет (при определенных условиях от 18 до 75 лет).
4. Наличие постоянного официального источника дохода.
5. Трудоустройство, определенный стаж на текущем месте работы и определенный общий стаж.
6. Положительная кредитная история.
7. Платежеспособность – определяется согласно параметрам конкретного банка, требует документального подтверждения.

Есть еще один принципиально важный, но скрытый фактор одобрения второй ипотеки. Соответствие расходов на покрытие нового и всех текущих кредитов (кредитных карт, займов) определенному допустимому уровню – определенной доле (проценту) в совокупном доходе заемщика. Маловероятно одобрение второй ипотеки, если первая еще не погашена, когда расходы на эти два кредита составят более 60% от доходов заемщика. При этом для целей расчета из дохода предварительно вычтут еще и расходы на иждивенцев (прожиточный минимум на каждого). В этом отношении у каждого банка своя политика и свои критерии – они не афишируются, поэтому крайне сложно самостоятельно заранее просчитать одобрение второй ипотеки. Повлиять на ситуацию может только высокая стоимость залога, которая с лихвой покроет запрошенную сумму кредита.

Дополнительные требования, как правило, всегда предъявляются к текущим кредитам заемщика, но проблема в том, что они тоже официально не заявлены банками на своих сайтах или в других общедоступных источниках. Банки никогда не называют все критерии, считая, что это приведет к раскрытию системы оценки заёмщиков, которая составляет коммерческую тайну.

Могут существовать ограничения:

• по количеству текущих кредитов, включая займы МФО и кредитные карты;
• по совокупному объему (сумма) текущих кредитных обязательств;
• по степени (доля в процентах) погашения текущего ипотечного кредита;
• по сроку давности (в годах или месяцах) первого ипотечного кредита;
• запрет на текущие обременения объекта залога.

Наличие первоначального взноса и его размер зависят от выбранного продукта. Также варьируются и другие условия: минимальная и максимальная сумма кредита, срок, процентная ставка, возможные объекты залога, соотношение (процент) суммы кредита к оценочной стоимости залога, условия страхования.

Для примера – нецелевой ипотечный кредит Сбербанка (актуально на август 2020 года):

1. Цель любая, подтверждать не нужно.
2. Сумма кредита – 500 тыс. — 10 млн рублей.
3. Ставка – от 11,9%
4. Срок – 1-20 лет.
5. Первоначальный взнос – не предусмотрен.
6. Доступные варианты залога – квартира, дом, жилое помещение, земельный участок, гараж. Соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога – до 60%.
7. Заемщик не может быть ИП, членом фермерского хозяйства, занимать руководящую должность, быть главбухом, учредителем или участником малого предприятия.
8. Необходимые документы: для заявки – паспорт, подтверждение финансового положения и трудоустройства, после одобрения – документы по залогу.
9. При наличии супруга он автоматически признается созаемщиком и должен соответствовать тем же требованиям, что и заемщик, кроме случаев наличия брачного договора.
10. Страхование жизни – не обязательное условие, но его соблюдение уменьшает процентную ставку на 1%. Дополнительная скидка предоставляется, если заемщик имеет в Сбербанке зарплатный проект.

Поскольку речь идет о второй ипотеке, придется сообщить банку о наличии текущего ипотечного кредита. Банк все равно об этом узнает в ходе проверки, а если не сообщить самостоятельно – скорее всего, в кредите откажут.

По первой ипотеке в банк, если будет запрошено, потребуется представить копию кредитного договора и справку банка о ситуации с погашением кредита.

Вероятность одобрения

Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования. В условиях высокой конкуренции среди банков для привлечения клиентов, при наличии у заемщика достаточного количества собственных средств для внесения первоначального взноса и подтверждения высоких уровней доходов есть довольно высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения действующего кредитного обязательства.

Как повысить?

Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.

Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.

Кто может получить одобрение

Любому банку выдача ипотечного кредита считается выгодной, так как он обеспечивает получение хорошей прибыли в течение длительного времени.

Оформить второй такой займ могут люди, отвечающие некоторым требованиям:

• высокий доход, который позволит без проблем справляться с платежами, а при этом все денежные поступления должны подтверждаться документально;
• отсутствие просрочек по первой ипотеке или иным кредитам в прошлом;
• трудовой стаж, превышающий полгода на работе.

Как оценивается заемщик

К основным важным факторам оценки относится:

1. Высокая платежеспособность. Оцениваются все доходы семьи, которые могут быть не только основными, но и дополнительными. После определения общего дохода семьи,рассчитывается, какую долю в нем будет занимать два платежа по кредитам. Не допускается превышение 60% от этой суммы.
2. Кредитная история. Банк должен быть уверен, что его средства действительно будут возвращены. Поэтому вторая ипотека предоставляется исключительно добросовестным заемщикам, у которых в прошлом нет никаких просрочек. По текущим долговым обязательствам не допускается наличие штрафов или иных нарушений. В этом случае можно не только рассчитывать на одобрение, но и на сниженные ставки.
3. Число несовершеннолетних детей и иждивенцев. От них зависит максимальная сумма, которая может выделяться заемщиком для погашения ипотечных займов.
4. Остаток долга по первой ипотеке. Желательно, чтобы было погашено как минимум 70% от данного кредита, что повысит вероятность одобрения следующего займа.
5. Размер первоначального вложения. Обычно банки требуют от 10 до 30 процентов от стоимости жилья, но чем больше эта сумма, тем больше вероятность оформить ипотеку.
6. Предоставление залогового имущества. Обычно сама покупаемая недвижимость выступает залогом, но заемщики могут предложить другие ценности.

При соответствии заемщика всем вышеуказанным критериям можно ожидать одобрение банка на вторую ипотеку.

Какие нужны документы

Для оформления второй ипотеки потребуются те же документы, что нужны для первого займа.

Сюда входит:

• справка о доходах;
• паспорт и ИНН;
• документы на выбранное жилье;
• документация на поручителей и созаемщиков;
• первое ипотечное соглашение;
• справка из банка, где оформлена ипотека, в которой указывается остаток долга.

Как подать заявку на ипотеку не выходя из дома? Ответ по ссылке.

Банк может потребовать другие бумаги при необходимости, так как он должен убедиться в соответствии заемщика всем требованиям.

Какие дополнительные требования

Все граждане, претендующие на вторую ипотеку, должны быть российскими гражданами. Их возраст не должен быть больше 65 лет, а также должна иметься постоянная прописка в регионе, где находится отделение банка.

Стоит ли брать вторую ипотеку, не выплатив первую? Ответ в видео:

Учитывается дополнительно стаж работы. Все эти факторы могут немного отличаться в разных банковских учреждениях.

Что делать при отказе?

При получении отказа на оформление второго ипотечного договора есть несколько вариантов действий потенциального заемщика:

• подача повторной заявки через определенное время (повторная заявка доступна не ранее чем через 2 месяца);
• обращение в сторонние банки;
• реализация первого объекта недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то потребуется письменное разрешение. Можно договориться с покупателем о внесении части средств для полного погашения обязательств перед банком, снятия обременения с недвижимости и оформление стандартной сделки купли-продажи;
• оформление потребительского кредита для погашения действующей ипотеки: высокорисковый способ погашения обязательств, так как ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке.

Повышаем шансы на одобрение

Решая вопрос, даст ли банк вторую ипотеку, если одна уже есть, следует подумать о том, как сделать себя в глазах банка предельно положительным заемщиком. На практике получить новую ссуду при наличии действующей сложно, вероятность отказа выше, чем при стандартной сделке.

Что поможет заемщику:

1. Документальное доказательство всех дополнительных доходов: алиментов, пенсий, пособий, со второй работы, с подработок и пр. Если вторую ипотеку оформляет семья, это касается обоих супругов.
2. Привлечение поручителей, обладающих хорошей платежеспособностью.
3. Внесение как можно большего первого взноса. Идеальный вариант — более 40-50%. Но это не говорит о том, что при взносе в 10-20% получить одобрение нереально.
4. Получить вторую ипотеку до погашения первой более реально, если подключиться к предлагаемым банком страховым программам (личное, титульное, комплексное).
5. Закройте все действующие долговые обязательства до момента обращения в банк.
6. Дождитесь совершеннолетия ребенка. Например, если на сегодня ему 17, лучше год подождать. При расчете уровня платежеспособности банк учитывает наличие иждивенцев — несовершеннолетних детей.
7. Хороший стаж работы, минимум 1-2 года на текущем месте (чем больше, тем лучше). Если вы смените работу перед подачей заявки, одобрение получить ряд ли получится.
8. Выбирайте большие сроки заключения договора: ежемесячный платеж будет меньше, вероятность одобрения выше. При необходимости в дальнейшем всегда можно закрыть ссуду досрочно.

В каком банке взять вторую ипотеку?

С повышением спроса на ипотечные кредиты конкуренция среди банков увеличивается, и появляются все более новые ипотечные программы, по которым можно оформить договор по сниженным ставкам в сравнении с действующим договором.

Примечание! ПАО Сбербанк предлагает своим клиентам специальные условия по снижению процентных ставок при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика, а также при прохождении электронной регистрации.

Старый или новый банк?

Для сокращения времени оценки личности заемщика и его платежеспособности целесообразнее обращаться в банк, с которым заключен первый ипотечный договор. Банк оценит историю взаимодействия с клиентом, рассчитает риски и примет решение в короткие сроки на основе изученной информации. Также надежным клиентам могут быть предоставлены сниженные процентные ставки.

При отказе банка предоставить кредит можно подать заявки в сторонние кредитные учреждения, так как разные банки имеют собственные критерии для оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, в сторонних банках могут быть более выгодные условия кредитования.