Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Принимая решение о том, чтобы стать участником долевого строительства, очень внимательно нужно в первую очередь изучить застройщика, с которым предстоит иметь дело. Важно, чтобы клиенту было предложено подписание договора долевого строительства. Ведь его подписание накладывает определённые обязательство на все стороны: застройщик должен обеспечить дольщика конкретным, прописанным в ДДУ жильём, заявленного качества, дольщик же обязуется вносить оговорённые суммы в зафиксированные в договоре сроки в счёт уплаты за будущее жилье.

Когда можно расторгнуть расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.

В этом случае соблюдение всех условий ДДУ со стороны застройщика становится особенно актуальным для клиента, ведь он не просто платит деньги, а ещё и переплачивает проценты. Если же случилось так, что условия договора всё же были нарушены, качество жилья не соответствует заявленным, то выходом из ситуации может стать расторжение ДДУ по инициативе дольщика. В этом случае застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы, но как быть, если при подписании ДДУ привлекалась ипотека?

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика имеет свои тонкости. В этом случае причина передумали или разонравился район, не могут быть приняты как обоснованные.

Ведь в ДДУ с ипотекой, кроме сторон застройщик и дольщик, есть ещё и банк, у которого ДДУ числится на балансе, а все возможные действия ограничены обременением. В такой ситуации денежные потери могут быть весьма значительными.

И всё же для того чтобы ответить на вопрос можно ли расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, нужно определить в каких случаях расторжение вообще возможно:

1. Основной причиной чаще всего является проблемы со сроками сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию. Тут имеется в виду, что здание не только должно быть построено, оно должно быть пригодным для проживания. Также недобросовестный застройщик может просто не достроить объект, оставив его на неопределённый срок. В случае судебных разбирательств эти факты придётся доказывать путём проведения экспертиза, чтобы вернуть уже уплаченные деньги.
2. Расторгнуть ДДУ можно, если застройщик изменил стоимость жилья, путём увеличения квадратуры или изменения проекта без предварительной договорённости, в одностороннем порядке.
3. При обнаружении незаконных действий, со стороны застройщика, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ. В такие действия входит двойная продажа или отказ от регистрации ДДУ в соответствующих органах.

Дольщик должен знать, что расторжение ДДУ в одностороннем порядке с застройщиком можно только через суд, который и сможет определить порядок возврата уплаченных сумм.

Расторжение договора долевого участия: как вернуть деньги?

Но почти половина указанных в соглашениях сроков не соответствует реальности: в лучшем случае новоселье задерживается на пару-тройку месяцев. В худшем – на несколько лет . «Вклад» под 20% годовых Как поступить, если дата передачи квартиры просрочена, дом не готов, а застройщик «кормит завтраками»? Варианта два: либо терпеливо дожидаться новоселья, либо расторгать договор. По закону, если застройщик сорвал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть этот документ и вернуть свои деньги (п.

Как расторгнуть ДДУ?

Вопрос как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги, очень важен, если такое решение все же принято. Правильный алгоритм действий может ускорить процесс и сделать его менее болезненным. Дольщику нежно быть готовым, что вся процедура занимает некоторое время, а все действия должны быть в рамках закона и подтверждаться на бумажном или ином носителе с необходимыми отметками.

Поэтому требуется сделать следующее:

• необходимо обратиться в банк с заявлением о желании расторгнуть ДДУ по своей инициативе. В заявлении должны быть чётко изложены причины такого решения. Отправить письмо в банк можно двумя способами, это доставить его самостоятельно, с получением визы на заявлении и снятием копии, и второй, предпочтительный, способ это доставка заказным письмом;
• параллельно нужно запросить у кредитора справку об уплаченных суммах и остатке долга с реквизитами кредитного счета;
• если стороны договорились решить вопрос расторжения договора без участия суда, то на адрес застройщика отправляется письмо с указанием реквизитов кредитного счета и суммы для перечисления на него, и реквизиты второго счета для перечисления собственных средств дольщика. Сталкиваясь с тем, что застройщик игнорирует требование дольщика о прекращении действия ДДУ, необходимо обратиться в суд. В этом случае дольщик вправе вписать в исковое заявление ещё и сумму по уплаченным процентам, как понесённые убытки вследствие неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Обращение дольщиком в суд за помощью должно быть оформлено с соблюдением всех норм законодательства.

Расторжение договора ДДУ при ипотеке

Если на пути к получению квартиры в новостройке возникают препятствия, дольщиков интересует: реально ли расторжение договора долевого участия при ипотеке. Поскольку помимо застройщика и несостоявшихся новоселов в процессе задействован банк (у которого жилье в залоге), интересен порядок взаимоотношений сторон этого «треугольника». Разобраться в ситуации и принять верное решение помогут юристы ЮрКонсалт, имеющие более чем 7-летний опыт сопровождения спорных дел в строительной сфере СПб.

Помощь от судебных органов

К сожалению, не все застройщики соблюдают закон о досудебном регулировании споров, особенно когда это касается возврата средств своим клиентам. В этом случае единственным выходом становится обращение в суд.

Рекомендуем ознакомиться:

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

При этом порядок действий будет следующим:

1. Исковое заявление должно быть составлено грамотно и обоснованно. Для этого можно обратиться к профессиональному адвокату или юристу, также в помощь можно призвать интернет.
2. Сделать копии всех страниц ДДУ.
3. К иску обязательно нужно приложить документы, подтверждающие неисполнение условий ДДУ со стороны застройщика, что повлекло необходимость расторжения в одностороннем порядке.
4. Так же нужно приложить документы с расчётами, где приводится итоговая сумма для взыскания в пользу дольщика.
5. И последнее – это копии пакета документов, которые подписывались при оформлении ДДУ.

Обязательным условием положительного решения суда в пользу дольщика будет неукоснительное и своевременное исполнение всех обязательств, взятых на себя при подписании ДДУ. Ведь если застройщик подаст встречный иск, то он может аргументировать свой отказ любой мелочью, которую один раз в какой-то момент упустил дольщик.

После принятия судом решения, в пользу истца у застройщика есть 10 дней, чтобы возвратить указанные в судебном приказе суммы. В противном случае нужно обращаться уже к приставам.

Дополнительно нужно учитывать и кредитный договор, в котором зачастую прописано, что после прекращения действия ДДУ заёмщик обязан вернуть остаток долга по кредиту, или же, наоборот, он может воспользоваться этими средствами для покупки другой недвижимости с последующим оформлением обременения на новую покупку.

ДДУ с участием материнского капитала и ипотеки, а так же военная ипотека

Решение вопроса как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом и вернуть деньги будет сложно и проблематично. При этом основная загвоздка будет именно в материнском капитале. Он выдаётся один раз, и если будет возвращён обратно в Пенсионный фонд, чего сложно будет избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Поэтому правильным будет предварительная консультация в пенсионном фонде.
Ведь участие материнского капитала в сделке обязывает наделить детей долями. В противном случае придётся дело иметь с прокуратурой и отчитываться за нецелевое использование государственной субсидии. Что касается заёмных от банка средств, то остаток долга по нему будет переводиться в банк, по указанным реквизитам.

Расторжение ДДУ при ипотеке весьма хлопотное и неоднозначное занятие, однако, это не значит невозможное, порой дольщику удаётся решить все вопросы с застройщиком мирным путём, без всякого суда. Достижение таких договорённостей называют соглашением сторон. Относительно военной ипотеки дела обстоят так же.

Правда в этом случае ДДУ находится ещё и на балансе ФГКУ «Росвоенипотека».

Проводятся следующие действия:

• застройщик возвращает средства на счёт банка;
• банк переводит полученные деньги на счёт ФГКУ.

Тут военнослужащий никаких прав, ни на какие суммы не имеет, если только не вносил собственных средств, что встречается крайне редко.

Договор на долевое участие в новостройке

В связи с этим кредиторы чаще всего соглашаются взаимодействовать лишь с проверенными организациями, имеющими аккредитацию. Таким образом, военная ипотека по ДДУ представляет собой достаточно рискованную сделку, поскольку мы не раз слышали об «обманутых дольщиках». Здесь может получиться ситуация, где предполагаемый проект квартиры отличается от полученного или есть риск приобрести квартиру, которая ранее уже была кем-то оплачена. Заключение и расторжение ДДУ Процедура приобретения жилья по ДДУ обладает определенными особенностями. Рекомендуем прочесть: Оформление договора найма жилого помещения

Соглашение сторон

В ситуациях, когда застройщик, это зарекомендовавшая себя организация, и дольщик по обоснованным и объективным причинам просит расторжение ДДУ, несмотря на участие банка в таком договоре, возможно, достичь договорённости в досудебном порядке.Для этого нужно:

• поставить в известность кредитора, путём заявления и параллельным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга;
• обратиться с заявлением к застройщику, в котором чётко изложены причины расторжения и реквизиты для возврата уплаченных сумм.

Если в компании уже имеется такая практика, то дольщик информируется о возможности подписания договора о расторжении ДДУ, в котором будут указаны сроки возврата средств. В дальнейшем такой договор обязательно должен пройти регистрацию в «Росреестре».

При расторжении ДДУ если застройщик предлагает вариант возврата полученных средств после перепродажи предмета договора, то этот факт не должен вводить в заблуждение. В этом случае можно вообще ничего не получить, и ещё остаться должным. Также не стоит идти на поводу, когда застройщик день за днём откладывает дату перевода в нарушение собственных обязательств.

Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ с ипотекой может повлечь за собой довольно серьёзные последствия для дольщика, ведь он ещё является заёмщиком в банке. Перед тем как принимать решение о расторжении обязательно нужно изучить кредитный договор, так что по нему, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, кредитные обязательства с него не снимаются.
Чаще всего кредитный договор не привязан напрямую к ДДУ, а прекращение его не вменяет в обязанности кредитора ожидания возврата уплаченных дольщиком средств от застройщика. То есть он может потребовать полного досрочного погашения остатка по задолженности. Не менее важно знать, что до тех пор, пока запись об ипотеке не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.

Рекомендуем ознакомиться:

В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Рассматривая вопрос расторжения ДДУ, дольщику нужно внимательно оценить финансовое состояние застройщика. Ведь в случае банкротства риск остаться без компенсации, пока идёт судебное разбирательство, очень велик. При этом в период возврата денег дольщику он, по сути, остаётся и без средств, и без предмета залога, которые опять же в случае разорения застройщика, может быть реализован, тем самым компенсировав часть затрат.

Ещё одной причиной взвешенного подхода к расторжению ДДУ являются убытки дольщика, а именно:

• расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту;
• расходы, связанные с процессом оформления ипотеки, это и оценка, и госпошлина за регистрацию ДДУ;
• разница между уплаченной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен. Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
• расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).

Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд.

Одностороннее расторжение дду дольщиком

Обратите внимание: величина уплачиваемой государственной пошлины определяется для подобных дел в зависимости от превышения цены иска значения в 1 млн. руб. Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 и пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса. соглашение о расторжении дду по соглашению сторон по одностороннее расторжение дду дольщиком и метро Ответ: При расторжении договора суд имеет право снизить проценты по 333 ГК РФ, поэтому так много в этом деле зависит от суда и от вашего представителя в суде. .

Когда ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика невозможно

Несмотря на то, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ на любом этапе, существуют ситуации, когда это все же становится невозможным. Точнее говоря после подписания акта приёма-передачи, тем более после того, как истёк гарантийный срок.
Также нужно знать, что ДДУ не подлежит расторжению без согласия застройщика в случае, когда он соблюдает все взятые на себя обязательства, не нарушая действующего законодательства. Не факт, что даже судебное разбирательство будет иметь положительный для дольщика результат.

Существенным условием прекращения действия ДДУ являются оговорённые выше основания.

При этом нужно учитывать, что и у застройщика есть права, которыми он может воспользоваться:

• направить встречный иск с требованиями;
• устранить нарушения со стороны дольщика.

Ведь у каждого человека случаются разные ситуации, и не всегда, тем более на протяжении длительного срока, возможно, спрогнозировать собственное финансовое положение.

Дополнительно стоит сказать, что если все же ДДУ расторгается необходимо этот факт зафиксировать в органах регистрации прав с недвижимостью. Сделать это нужно в соответствии с действующим законодательством и в установленном порядке.

Правовые документы по теме

• ГК РФ (гл. 2, 42, ст. 9, 15) https://docs.cntd.ru/document/9027690/
• ГК РФ, гл. 23 https://kodeks.systecs.ru/gk_rf/gk_glava23/
• Статья 222 ГК РФ может рассматриваться, если застройщик незаконно возводит постройки на территории, прилегающей к заявленному зданию, чем нарушает договорные права дольщиков;
• Статья 556 ГК РФ «Договор купли-продажи: Передача недвижимости» может быть использована, если дольщик хочет расторгнуть ДДУ после подписания акта приема квартиры.
• ФЗ «О защите прав потребителей» https://docs.cntd.ru/document/9005388/;
• ФЗ «Об ипотеке» https://docs.cntd.ru/document/901712928/
• ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» https://docs.cntd.ru/document/901919587
• Арбитражный процессуальный кодекс АПК РФ, гл 28 «рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве)» https://kodeks.systecs.ru/apk_rf/apk_glava28/

• Видео #1
• Видео #2
• Видео #3
• Видео #4

Видео #1

Видео #2

Видео #3

Как погашается ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Для того чтобы расторгнутый ДДУ был окончательно аннулирован или погашен, обязательно нужно внести соответствующую информацию в реестр прав на недвижимое имущество.

Для этого нужно обратиться в местное отделение «Росреестра» или МФЦ с установленным пакетом документов, в состав которого входят:

1. Заявление
2. Документ, на основании которого произошло прекращение действия ДДУ.
3. Уведомление, подтверждающее желание расторгнуть ДДУ, так как произошло это в одностороннем порядке.
4. Паспорт заявителя, если их несколько, то нужны паспорта всех.
5. Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, при наличии брака.

Может показаться, что этого достаточно, однако в случае с ипотекой имеется обременение, и необходим пакет документов и от банка, а конкретнее закладная с отметкой о том, что задолженность погашена. Именно этот документ является основным.

Среди прочего нужна будет доверенность от банка, чтобы дольщик мог самостоятельно подписать заявление от лица своего кредитора. Если выдачу необходимого пакета на руки заёмщику банк не осуществляет, то в регистрирующий орган должно явиться уполномоченное лицо банка как залогодержатель.

Каждый, кто задумал участие в долевом строительстве, тем более с привлечением ипотеки, просто обязан взвесить все за и против. К сожалению, очень часто среди застройщиков встречаются недобросовестные компании, которые нацелены только на получение прибыли.

Ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на мнение окружающих. Необходимо тщательно изучить репутацию компании, наличие всех документов на предлагаемую новостройку, оценить финансовое положение и ознакомиться с типовыми договорами с дольщиками.

Также важно самостоятельно изучить правовую базу, на случай если все же придётся прибегнуть к радикальным мерам после подписания ДДУ. Не менее важна его регистрация в государственных органах. Насторожить будущего дольщика может ситуация, когда застройщик уклоняется от этого. Ну и если уже, став недовольным дольщиком, принято решение о расторжении ДДУ, очень важно внимательно всё взвесить, проконсультироваться с кредитором и юристом, и только тогда принимать окончательное решение.

В чем суть расторжения ДДУ по закону

Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков. Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости. В 2020 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний. Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:

1. Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
2. При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
3. В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.

Важно! С 1 июля 2020 года деньги, которые дольщики передают застройщику, блокируются на специальном счете (эскроу-счет). Только по завершении строительства средства переходят застройщику.

Эта мера направлена обезопасить дольщиков в случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок.