Ипотеку одобряют не всем и не всегда. Но паниковать и бояться «черного списка» банков (что жилищный кредит больше не дадут) не стоит. Эксперты советуют разобраться в причинах отказа, проанализировать ситуацию и попробовать получить желаемое во второй раз. Подробнее — читайте в материале.
Первый шаг — важно понять, почему вам отказали. Как правило, банки не раскрывают истинных мотивов невыдачи ипотеки, однако, как отмечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, есть ряд «стандартных» для этого причин.
- Кредитная история заемщика (поручителя). Просрочки или уклонение от платежей по кредитам, судебные разбирательства по кредитным договорам приводят к испорченной кредитной истории, а, следовательно, и к увеличению вероятности отказа по последующим заявкам.
- Недостаточность доходов заемщика. Банки анализируют, хватит ли месячного дохода заемщика на погашение ипотечного платежа и покрытие всех необходимых расходов на жизнь.
- Высокая финансовая нагрузка заемщика (наличие у него действующих кредитов). Банк может посчитать, что заемщик не сможет исправно выплачивать все свои кредиты вместе с ипотекой.
- Недостоверность информации в заявке на ипотеку. В данной ситуации речь идет как про банальные ошибки в заполнении заявки, так и про намеренное искажение/сокрытие каких-либо сведений. Во втором случае, по мнению Ивана Иутина, заемщика ждет стопроцентный отказ: сотрудники банков проверяют данные досконально.
Еще один момент
Часто случается так, что человек не соответствует требованиям именно этого конкретного банка (гражданство, возраст, трудовой стаж, наличие регистрации). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. О них можно узнать на сайте самой организации. При этом проверять данный список рекомендуется перед подачей заявки, так как нередко его составляющие меняются.
«У крупнейших кредитных организаций с государственным участием довольно высокие требования — учитывается только „белая“ зарплата, трудовой стаж на последнем месте работы не менее полугода; к тому же эти банки чрезвычайно тщательно проверяют кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного поручителя — могут игнорировать. Многие банки из второго, третьего десятка национального рейтинга могут предлагать программы ничуть не хуже, а требования у них будут ниже (к примеру, трудовой стаж от 3 и даже менее месяцев)», — рассказывает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
Кстати, если к покупке планируется квартира в новостройке, пул банков только условно ограничен теми, что аккредитовали проект. В случае, когда все банки, кредитующие покупателей этого ЖК, отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение ипотеки, с просьбой рассмотреть выбранную им новостройку. Нечасто, но все же иногда это приводит к успеху, считает Алексей Бушуев.
Ошибка 2. Быстрое подписание ипотечного договора
Очень часто, при оформлении ипотеки менеджеры настаивают на максимально быстрых сроках подписания договора. Они аргументируют это тем, что буквально через несколько дней условия могут измениться и цена вырастет, поэтому очень важно подписать договор именно сейчас и именно с конкретным банком, с которым сотрудничает компания. Это делается для того, чтобы клиент не успел ознакомиться с условиями и предложениями в других компаниях.
Лучше обратить внимание на разные предложения в разных банках, проанализировать все подробности и выбрать наиболее подходящий вариант самостоятельно. Не стоит бояться, что спустя пару дней момент будет упущен, и заключить выгодную сделку не получится. Это всего лишь рекламные уловки менеджеров. О том, как купить квартиру, чтобы не ошибиться, читайте в статье по ссылке.
Что делать?
При отказе в жилищном кредите в одном банке можно и нужно обращаться в другие. Но делать это сразу не стоит.
«Кредитные организации увидят множественные запросы на кредитование и решат, что у вас финансовые проблемы. А после трех отказов ваши заявки не будут рассматривать в течение месяца или даже дольше. Поэтому сначала разберитесь, в чем причина отказа, устраните помеху и только тогда отправляйте заявку во второй раз», — делится опытом CEO Refin.online Михаил Чернов.
Какие ошибки совершают при оформлении ипотеки
Распространенных ошибок несколько, а чтобы их избежать, при оформлении ипотеки нужно учитывать множество нюансов: выбирать банк не только по процентной ставке, учитывать скрытые платежи (которых может быть внушительное количество).
Довольно часто совершают такие ошибки:
- выбирают не тот тип погашения;
- не рефинансируют ипотеку;
- не подают на получение имущественного налогового вычета;
- не стараются погасить кредит в первой половине срока ипотеки;
- не пользуются специальными государственными программами;
- оформляют кредит в иностранной валюте.
Давайте разберем все подробнее.
Выбор вида платежа
При оформлении любого кредита есть возможность выбрать тип ежемесячного платежа, если банк это предусматривает условиями договора. Аналогичная возможность есть и при оформлении ипотеки. Можно выбрать аннуитетный или дифференцированный платеж.
Аннуитетный платеж
– платеж, размер которого не изменяется на протяжении всего срока кредитования.
Дифференцированный платеж
– платеж, размер которого изменяется в зависимости от остатка кредитного долга.
Другими словами, при аннуитетной системе погашения заемщик будет на протяжении всего срока кредитования оплачивать сумму, указанную в кредитном договоре. В большинстве случаев банковские учреждения предлагают именно такую систему оплаты. Она выгодна банку, но не клиенту, который переплачивает достаточно серьезную сумму
за 15-20 лет срока ипотеки.
Дифференцированная система оплаты позволяет сэкономить. Дело в том, что в процессе погашения кредита уменьшается его тело, а проценты насчитывают на остаток задолженности. Следовательно, ежемесячно размер платежей уменьшается, с ним же уменьшается и переплата.
Однако при дифференцированной системе первые платежи будут больше по сумме
, чем при выборе аннуитетного метода (так как проценты начисляются на всю непогашенную сумму кредита).
Рефинансирование
Эта программа представляет собой перекредитование. То есть, оформление нового кредита на более выгодных для клиента условиях. Например, заемщик оформил ипотеку под 10,2% годовых. Уже через год процентная ставка по ипотечному кредитованию снизилась. Она составила 9,6% годовых, но клиент продолжает оплачивать ипотеку по ранее установленной ставке.
Программа рефинансирования позволяет не только уменьшить размер ежемесячного платежа, но и в некоторых случаях получить дополнительные деньги наличными
на собственные нужды.
Чтобы рефинансировать кредит, нужно получить разрешение от банка
, в котором он оформлен. К сожалению, не все кредитные организации готовы дать такое разрешение. Им невыгодно, если клиент быстро погасить свою задолженность, особенно, если заемщик хочет рефинансировать кредит в другом банке.
Получение вычета
Граждане, которые приобретают жилье в ипотеку, вправе рассчитывать на получение имущественного вычета. Что он собой представляет?
Имущественный вычет
– возврат налога на доходы физических лиц в размере, соответствующем сумме оплаты.
Другими словами, если из доходов заемщика регулярно оплачивался НДФЛ в размере, установленном законодательством, эти суммы можно вернуть. Но есть и максимальные лимиты возврата.
Оформить имущественный вычет могут только официально трудоустроенные граждане, из доходов которых ежемесячно работодатели перечисляют подоходный налог. Возврат НДФЛ получают не только по оплате процентов по ипотеке, но и по расходам по стоимости недвижимости. Максимальный лимит – 2 000 000 рублей, даже если недвижимость стоит дороже. То есть, заемщик может вернуть 390 000 рублей «живых» денег
из уплаченного НДФЛ обратно.
Подать документы на возврат НДФЛ (имущественный вычет) можно непосредственно через работодателя. Если тот по какой-то причине не может его оформить, документы на вычет можно подать самостоятельно. Для этого заполняют декларацию 3-НДФЛ.
Для подачи заявления на налоговый вычет потребуются такие документы
:
- паспорт заемщика;
- справка о доходах с места работы (2-НДФЛ);
- копия кредитного договора (по ипотеке);
- справка из банка о размерах процентов по кредиту;
- заявление установленного образца.
Погашение ипотеки в первой половине срока
Многие стараются закрыть кредит как можно быстрее только в конце периода кредитования. Это неправильно. Дело в том, что максимальная сумма уплачиваемых процентов
по ипотеке установлена именно в первые месяцы и годы.
То есть, в этот период заемщик в основном погашает не тело кредита, а банковские проценты за весь период, на который оформлен кредит. Именно по этой причине лучше закрыть ипотеку в это время.
А если есть возможность, рефинансировать ее на более выгодных условиях.
Государственные программы
Если есть возможность, надо их использовать. Например, семьи с 2 и более детьми (если последний ребенок родился после 2020 года) могут оформить ипотеку по более низкой ставке.
Многодетные семьи
(в которых 3 и более детей, а последний родился в 2020 году или позже) могут единоразово получить в счет погашения ипотечного кредита до 450 тысяч рублей.
Также им государство предоставляет субсидии и различные льготы. Кроме них на более выгодные условия ипотечного кредитования могут рассчитывать и другие категории граждан, утвержденные законодательством.
Оформление ипотеки в иностранной валюте
Распространенная ошибка. Многие заемщики оформляют ипотеку в иностранной валюте, например, в долларах США или евро. Дело в том, что курс этих валют зависит от экономических и политических событий в мире
. Поэтому он может резко пойти вверх, как это уже было в 2014 году и несколько раз после этого: доллар США с 56 рублей за единицу вырос до 75 рублей. Следовательно, все заемщики, которые оформляли ипотеку в этой валюте, вынуждены были тратить значительные суммы на оплату кредитных обязательств.
Поэтому лучше оформлять кредит в той валюте, в которой заемщик получает доход
. Ее курс в других государствах никак не повлияет на размер установленной оплаты.
Кредитная история
Начать можно с оценки своего Персонального кредитного рейтинга (ПКР). Такую возможность заемщикам бесплатно (2 раза в год) предоставляет Национальное бюро кредитных историй. Получить ПКР можно на сайте бюро, рассказывает Иван Иутин.
Исправить же отрицательную кредитную историю можно, если заемщик докажет банку, что теперь ответственно исполняет свои обязательства по погашению кредита. Как вариант — можно попробовать взять потребительский кредит на небольшой срок и погасить его, не допуская просрочек платежей. Со временем положительные данные в кредитной истории перевесят негативные.
«Если задержки платежей были допущены по причине болезни или потери места работы, следует предоставить подтверждающие документы и разъяснить причины невыполнения своих обязательств. Кроме того, не стоит забывать, что все банки по-разному оценивают кредитную историю заемщиков. История, которую посчитали отрицательной в одном банке, может оказаться вполне приемлемой для другой кредитной организации», — комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Важно помнить: при наличии просрочек по платежам более 6 месяцев кредитная история считается практически неисправимой, и в этом случае категорически нежелательно обращаться к компаниям, обещающим ее улучшение за некую сумму — вероятнее всего, это мошенничество, добавляет Алексей Бушуев.
