Кредит от Сбербанка под залог коммерческой недвижимости

Об особенностях коммерческой ипотеки, плюсы и минусы

Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:

1. Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
2. По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
3. Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
4. Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

• Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
• Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
• В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
• Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
• Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
• Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

Минусами данного процесса являются:

• Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
• Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
• Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

На каких условиях банковские учреждения предоставляют коммерческую ипотеку

Так как цена на коммерческие объекты довольно высокая, любой банк, в том числе и Сбербанк, может предоставить на нее ипотеку без первоначальных платежей исключительно при наличии залога, который бы не только перекрывал стоимость нового объекта, но давал возможность получать проценты по кредиту на момент его использования. В качестве обеспечения ипотеки, как и прочей аналогичной финансовой инструментации, может выступать не только движимое с недвижимым имущество, но и ценные бумаги.

Каким предпринимателям проще получить ипотеку

Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

1. Система налогообложения, которая используется заемщиком. Предпочтение тем, кто пользуется общей системой, а не «упрощенкой».
2. Наличие положительной кредитной истории.
3. Независимость доходов заемщика (юрлица или ИП) от сезона.
4. Возможность заемщика доказать банку свою финансовую состоятельность и стабильность доходов, что предполагает прозрачность ведения предпринимательской деятельности.

Какие документы потребуются?

Большим плюсом продукта от Сбербанка является минимальное количество бумаг, необходимых для оформления. Потребуется предоставить доказательство платежеспособности потенциального клиента, успешности и стабильности предпринимательской деятельности. Чтобы рассмотрение заявки заняло как можно меньше времени, лучше подавать максимальное количество документов, которые подтвердят информацию о заемщике.

В стандартный пакет документации входят:

• Заявление анкета установленного образца. Рекомендуется заполнять непосредственно в отделении банка в присутствие менеджера. Он сможет дать пояснение по каждому пункту, также посоветует правильную форму подачи информации. Также можно составить в электронном варианте, а подпись поставить при сотруднике.
• Паспорт гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
• Документы, подтверждающие владение предпринимательской деятельности. Разнятся в зависимости от формы организации.
• Разрешительные бумаги на ведение определенного вида деятельности – лицензия, патент и так далее.
• Налоговая отчетность за 4 периода. Данный тип бумаг отображает доходность предприятия.

Дополнительно банк вправе запросить справки об отсутствие обременений залоговой недвижимости или долговых обязательств. Требуемые бумаги должны быть предоставлены в течение трех рабочих дней с момента запроса.

Во время рассмотрения заявки, сотрудники аналитического отдела могут нанести визит в офис компании с целью изучения ситуации. Таким образом, банк убеждается в наличии прибыльного дела не только на бумаге, а также оценивает успешность и прибыльность. О проведении процедуры клиент предупреждается заранее, согласовывается время посещения.

Банки дающие коммерческую ипотеку

На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.

Сбербанк

Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:

• Срок кредитования — до 10 лет;
• Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора);
• Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия);
• Годовая процентная ставка — 11,8%.

Росбанк

• Срок — до 7 лет;
• Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб;
• Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога;
• Процентная ставка — 13,34%.

Райффайзенбанк

• Срок — до 10 лет;
• Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса;
• Процентная ставка — определяется индивидуально.

ВТБ

• Срок — до 10 лет;
• Сумма кредита — от 4-х млн. руб;
• Первоначальный взнос — до 15%;
• Процентная ставка — 13,55%.

Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.

Коммерческая ипотека в сбербанке для ИП и собственников бизнеса

Владельцы малого бизнеса должны быть резидентами Российской Федерации, годовой доход предприятия не должен превосходить 400 миллионов рублей, период производственной деятельности от полугода и более (для сезонных видов деятельности – не менее 12 месяцев). Как и в случае с физическими лицами отсутствуют комиссии (за досрочное погашение либо выдачу кредита).

Условия

Ипотечный кредит в 2020 году в Сбербанке для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса предусматривает следующие условия:

• Получение залога возможно только в рублях РФ
• При обращении Индивидуального предпринимателя или владельца бизнеса с вопросом оформления займа в Сбербанке сотрудники банка формируют период возврата по залогу, который подбирается индивидуально для каждого заемщика.
• Первоначальный взнос от 25% (для предпринимателей из сельского хозяйства от 20%)
• По основному займу возможна отложенная оплата (погашение) до одного года (указанный период подвергается корректировки и связан с историей денежных взаимоотношений между клиентом и банком).
• Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию Обеспечение кредита (так называемые гарантии для выдачи кредита и поручители) возможно по следующим критериям:
• Залог вновь приобретаемых объектов нежилого имущества
• Залог прав имущественного характера, следующих из подписания договора о долевом участии в строительстве, возникающего вследствие приобретения строящегося объекта недвижимого имущества застройщиком, аккредитованным Сбербанком
• Для подтверждения кредита при приобретении объектов у неуполномоченных застройщиков требуется внести в залог имеющееся имущество
• Обеспечение текущими объектами недвижимости
• Поручительство юридических и/или физических лиц
• Предоставление гарантий АО «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства»

Условия ипотеки для юридических лиц

Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:

1. Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%;
2. Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
3. Срок кредитования — 7-10 лет.
4. Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
5. Требования к залогу и дополнительному обеспечению.

Какой категории граждан может быть предоставлен кредит?

Подать заявку на получение ипотеки на приобретение коммерческих объектов недвижимости может следующая категория лиц:

• индивидуальные предприниматели,
• бизнесмены,
• топ-менеджеры компаний и организаций.

Только им банковские учреждения могут предоставить ипотеку, которая считается альтернативой кредитованию юридических лиц. Кроме социального статуса, к потенциальному клиенту банк предъявляет следующие требования:

• возраст клиента должен быть в пределах от 21 года до 65 лет,
• клинт должен иметь гражданство РФ.

Процедура получения

Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

1. Получение гарантии от банка на погашение оставшейся суммы и оплата первоначального взноса из собственных средств заемщика.
2. Регистрация прав собственности.
3. Получение кредита и перечисление оставшейся суммы продавцу.
4. Регистрация нового юрлица, на которое осуществляется регистрация прав собственности.
5. Приобретение акций нового предприятия по мере погашения ипотечного займа.

Требования к заемщику

Банки предъявляют определенные требования к заемщику, который планирует получить коммерческую ипотеку. Вот перечень основных критериев:

• Возраст заемщика — от 21 года;
• Максимальный возраст — 70 лет (применимо для ИП);
• Компания заемщика должна быть резидентом РФ;
• Выручка за 12 месяцев — не превышает 400 млн. руб;
• Срок деятельности предприятия — не меньше 6 месяцев (для всех сфер деятельности, за исключением сезонных) и 12 месяцев (для сезонных).

Требования к недвижимости

Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.

1. Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
2. Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
3. Не может быть в аварийном состоянии.
4. Не подлежит сносу.
5. Наличие почтового адреса;
6. Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
7. Подключение ко всем коммуникациям.
8. Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
9. Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.

Необходимые документы

В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:

• Внутренний паспорт гражданина РФ;
• Регистрационное свидетельство ИП;
• Лицензии (при их наличии);
• Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).

В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.

Список банков предоставляющих бизнес ипотеку

Перечень организаций, готовых предоставить деньги на покупку коммерческой недвижимости, постоянно меняется. Это связано с тем, что кредиторы постоянно обновляют список действующих у них программ, убирая невостребованные и невыгодные и добавляя новые.

Поэтому на постоянной основе подобные предложения действуют только в крупнейших учреждениях:

• Сбербанке;
• Альфа-Банке;
• ВТБ;
• Россельхозбанке.

Важно подчеркнуть, что допускается подача заявки сразу в несколько заведений, поскольку отказаться от денег можно в любой момент до подписания кредитного соглашения.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

• Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
• Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
• Срок погашения — 3 — 10 лет;
• Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

Общие условия оформления ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

• В зависимости от банковского учреждения, максимальная сумма будет дифференцирована, и может достигать до 200 миллионов рублей, но при этом не свыше 80% от цены объекта. Но это только в том случае, если вы не планируете предоставить дополнительный залог.
• Кредитный заем предоставляется сроком от 5 до 15 лет и зависит напрямую от платежеспособности заемщика и обеспеченности обязательств.
• Если кредит оформляется в рублях, то процентная ставка по ипотеке начинается в среднем от 11,5%. Если в валюте, то от 10%.
• Первоначальный платеж при отсутствии обеспечения составляет в среднем от 20 — 30% от стоимости недвижимости.
• Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц в Сбербанке на наиболее выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании организации-заемщика, а также при солидном обеспечении и кратчайших сроках займа.

Существенным преимуществом коммерческой ипотеки считается возможность получения банком отсрочки первоначального взноса сроком от полугода до одного года, что дает возможность предпринимателям аккумулировать нужный капитал, чтобы уже сейчас бизнес приносил доход с купленного объекта недвижимости.

Что выгоднее: коммерческая ипотека, аренда или лизинг

Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.

Лизинг, как альтернатива коммерческой ипотеке

Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.

Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.

(1 оценок, среднее: 1,00 из 5)

Порядок оформления ипотеки

Для оформления кредита на приобретения недвижимости заявитель обязан пройти несколько этапов, без которых процедура займа невозможна. В указанные этапы входит сбор документов для подписания договора.

Как оформить по шагам

1. Выбор типа ипотеки.

Определить тип заемщика (физическое лицо, юридическое лицо, либо собственник малого бизнеса). Принять решение о выборе займа, опираясь на ключевые параметры (период, процентные ставки, сумма обязательств, оформление кредита с залогом или без).

1. Сбор документов

Для ускорения процесса оформления ипотеки необходимо на начальном этапе собрать финансово-экономические, учредительные и регистрационные документы.

1. Подбор жилья

Заемщик определяет для себя наиболее подходящую недвижимость по географическим и экономическим факторам.

1. Подача заявки

Заявку на оформление кредита можно подать в любом отделении Сбербанка. Карту отделений заемщик может найти на сайте банка. Там же желающие могут подать заявку на оформление кредита, не являясь клиентами Сбербанка.

1. Рассмотрение заявки производится в течение 5 дней с момента подача как на сайте, так и в самом отделении банка.
2. Оформление ипотеки

Сотрудники банковской организации определяют для заемщика наиболее удобные, подходящие и выгодные условия для выдачи кредита.

1. Подтверждение
2. Регистрация

Для выбора подходящего кредита и соотношения заёмных условий, таких как ставка по обязательствам, их сумма и период использования) заёмщик может воспользоваться кредитным калькулятором. Лучше всего проверить несколько комбинаций, чтоб найти самую выгодную. Заёмные требования сильно варьируются и находятся в прямой зависимости от объема первоначального взноса, доходности и периода возврата суммы по обязательству.

Существуют ключевые позиции, которые меняют состав пакета документов. Банк не запрашивает справку о платежеспособности в случае, если заемщик погасит больше, чем 50% от объема обязательств.

Пакет документов

Полный перечень необходимых документов доступен по ссылке на сайте Сбербанка.