Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?

Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).

Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.

Архитектурно-проектное бюро «Проект+» предлагает услуги по техническому обследованию сооружений. С опытными специалистами компании возможны проекты любого масштаба для владельцев как нежилых помещений, так и собственников домов и коттеджей. Обследование сооружений и конструкций зданий необходимо при аварийных ситуациях, при перепрофилировании помещения, а также полного его переоборудования.

Изменение жилья

Ипотека обозначает, что до полного погашения вашей задолженности перед банком недвижимость находится у него в залоге.

Это очень ограничивает юридические операции собственника с этим жильем – до момента погашения ипотеки его нельзя продать, подарить, обменять.

Что касается изменения конфигурации жилья, то на эту процедуру обычно нет ограничений, то есть юридически она вполне возможна.

Главный момент в осуществлении перепланировки – согласие банка, который не должен выступить против планируемых преобразований.

Самовольная перепланировка – не только незаконное мероприятие, за которое собственник наказывается штрафом, но и причина возможного конфликта с банком, который может принести заемщику куда больше неприятностей.

В случае ипотечного жилья не может быть и речи о том, чтобы узаконить уже проведенные изменения.

Единственный вариант перепланировки – получение предварительных разрешений и согласований.

Законодательство

Осуществление процесса перепланировки и переустройства подчиняется Жилищному кодексу РФ.

Статьи 25-29 главы 4 содержат основные вопросы законного проведения этих видов работ.

Перепланировка при ипотеке также осуществляется по Жилищному кодексу, но не менее важным документом в этом случае выступает договор с банком.

В настоящее время практически все банки, имеющие программу ипотечного кредитования, внесли в договор с заемщиком пункт о перепланировке.

Многие прямо запрещают подобные действия. Если в своем договоре вы увидите такой пункт, обойти его будет невозможно. Придется подождать до полной выплаты кредита, и только потом проводить перепланировку в соответствии со своим замыслом.

Но многие крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24) вовсе не возражают против перепланировки.

Тем не менее, они могут иметь свои условия в отношении этого процесса.

Например, в Сбербанке перепланировка ипотечного жилья разрешена, если стоимость квартиры превышает 1,5 млн рублей. Так Сбербанк страхует себя от ненадежных заемщиков, ведь более солидным клиентом выглядит тот, кто может позволить себе дорогое жилье, пусть даже и не сразу выплатив за него всю требуемую сумму.

Многие банки перед выдачей разрешения хотят удостовериться, что рыночная стоимость квартиры после перепланировки в ней не станет ниже указанной в договоре.

Поэтому принимают решение только после того, как будет проведена оценка квартиры после предполагаемых преобразований.

Что недопустимо переделывать

Есть такие виды работ, которые недопустимы при перепланировке. Ни банк, ни контролирующие этот процесс организации не согласятся на них.

Из таких работ можно, к примеру, назвать следующие:

• остекление балконов и лоджий, если на них расположены пожарные лестницы;
• увеличение площади балконов и лоджий за счет выносных конструкций;
• перенос радиаторов отопления на лоджии или балконы, устройство на них «теплых» полов;
• объединение кухни с газовой плитой и комнаты в одно помещение;
• снос несущих стен;
• устранение каналов вентиляции или сужение их диаметра;
• перемена функционального назначения помещения (из жилой комнаты в нежилую и наоборот).

Запрещены все работы, которые нарушают санитарные требования, ухудшают условия эксплуатации здания, закрывают доступ к общедомовым коммуникациям.

Насколько всё было плохо

А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.

Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.

• Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
• Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
• Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.

Можно попытаться провести оценку и получить ипотеку, если изменения незначительные. Например, при:

• превращении обычных проёмов в арочные;
• сносе перегородок между жилыми комнатами (не несущих стен!);
• устройстве тёплых полов, которые не подключаются в общей сети;
• оборудовании разнообразных ниш в перегородках;
• изменении расположения выключателей и розеток.

Но мой продавец снёс перегородку между кухней и залом! И всё это он сделал, не утруждая себя какими-либо согласованиями. Беда.

Виды

Существует несколько разновидностей перепланировки, каждая из которых отличается порядком действий при ее оформлении.

• Перепланировка, не требующая согласования. Если ранее подобные виды работ требовали разрешения, то с 2020 года в этом нет необходимости. Поэтому их можно проводить даже в ипотечной квартире, не ставя в известность ни банк, ни контролирующую организацию. Это остекление лоджии или балкона, установка кондиционера на фасаде здания без штробления каналов под него с внешней стороны, установка душевых кабин, замена оборудования на аналогичное по техническим параметрам.
• По разработанному проекту. Требуется, если затрагиваются несущие стены (например, выполняются в них проемы), инженерные сети или увеличивается площадь кухни или санузлов за счет нежилых помещений. Это затратный процесс. Как проект, так и его согласование обойдется заемщику недешево. Но зато, предоставив банку столь солидный документ, выполненный в полном соответствии со всеми нормативами, заемщик может рассчитывать на получение разрешения кредитной организации.
• Перепланировка по эскизу. Тоже выигрышный вариант для согласования с банком. Если изменения несложные и не нарушают требований закона, то банк легче согласится на них. Эскиз выполняется на плане помещения. Сделать это в силах сам заявитель.
• По типовому проекту. Доступна не для всех городов. Но если, например, в Москве жилье покупается на вторичном рынке, а серия дома выполнена МНИИТЭП, то вполне возможно, что в каталоге этой организации найдется подходящая для данной квартиры перепланировка. Готовый проект сэкономит финансы, а у банка не будет сомнений в безопасности таких преобразований.

Как законно сделать перепланировку квартиры в ипотеке

Неузаконенная перепланировка несет множество проблем для заемщика. Поэтому, если уж задумано внести изменения в конфигурацию квартиры, то следует делать это в соответствии с законодательством, поэтапно.

Согласование с банком

Согласование перепланировки с банком – ключевой момент данного процесса.

Покупка квартиры в ипотеку не исключает преобразований в ней до полного погашения задолженности, но не все банки поддерживают эту идею.

Еще до начала всех действий внимательно изучите договор и найдите в нем пункт, касающийся перепланировки.

• Если отмечено, что она запрещена – нет смысла начинать оформлять ее до полного погашения своей задолженности перед кредитором. Выполнить преобразования вы сможете тогда, когда квартира перейдет в вашу собственность без обременения.
• Если договор указывает возможность перепланировки, то следует обращаться в банк с запросом на преобразования. Он скорее будет одобрен, если вы предоставите уже готовый проект, по которому планируете производить работы.

Но поскольку выполнение проекта – дорогостоящее мероприятие, то нелишним будет сначала проконсультироваться в кредитной организации о возможности перепланировки, а затем уже готовить все бумаги на рассмотрение.

Как узаконить перепланировку в монолитном доме? Как получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве? Узнайте здесь.

Предварительно нужно будет и заручиться поддержкой страховой компании. Банк обязательно потребует письменное подтверждение ее согласия.

Рассмотрение заявления на перепланировку банком – платная услуга.

Ее стоимость составляет от 2000 до 5000 рублей.

Со страховой компанией

Компания-страховщик объекта залога также должна быть согласна на перепланировку.

Ведь изначально страховался один объект с определенной площадью и конфигурацией. Данные о площади жилых помещений и некоторые другие параметры обязательно указываются в страховом полисе.

После перепланировки в квартире ее жилая площадь и другие характеристики могут измениться, а вместе с ними и стоимость.

Поэтому обычно приглашается оценщик для определения стоимости квартиры после ремонтных работ в ней.

Это дополнительные расходы для собственника ипотечного жилья, но без них не обойтись. Возможно также, что ему придется сделать доплату и по договору страхования.

С соседями

Согласование перепланировки с соседями требуется в редких случаях:

• если работы планируются в коммунальной квартире;
• если в процессе ремонта затрагиваются места общего пользования (коридоры, лестничные клетки) или фасад.

Наличие согласия от соседей не всегда рассматривается контролирующими перепланировку органами, но если кто-то из жильцов пожалуется на самовольное вмешательство в планировку мест общего пользования, то их инициатор несет административную ответственность.

Поэтому лучше заранее заручиться согласием жильцов соседних квартир во избежание конфликта.

С другими собственниками

Согласие других собственников квартиры является обязательным пунктом осуществления перепланировки.

Каждый из них предоставляет документ об отсутствии претензий к проведению преобразований.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Запреты и разрешения по перепланировке квартиры. Куда обращаться?
Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.
Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.

Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.

Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:

• снос капитальных стен
• изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
• изменение границ квартиры путем создания пристроек
• разрушение вентиляционных каналов
• перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).

Порядок оформления

Как оформить перепланировку, если квартира в ипотеке?

Для этих случаев есть свой порядок действий.

1. Внимательно изучить договор с банком, найти пункт о возможности перепланировки.
2. Получить согласие банка на преобразования в квартире. Обычно на согласование дальнейших действий банк четко ограничивает сроки, они составляют от 3х до 6 месяцев. Самостоятельно уложиться в этот промежуток очень сложно, особенно если потребуется выполнить проект и согласовать его со всеми инстанциями. Оптимальным выходом в таких случаях становится обращение к фирме-посреднику.
3. Составить план преобразований. Для этого в БТИ требуется получить поэтажный план здания с экспликацией и техпаспорт на квартиру. Если изменения предстоят несерьезные, то достаточно будет эскиза. Он делается карандашом поверх имеющегося плана. Если же затрагиваются стены, коммуникации, одни помещения частично выходят на площадь других, то потребуется проект, за которым следует обращаться в специализированную организацию.
4. Согласовать проект. Проект недостаточно выполнить, нужно согласовать его с теми инстанциями, под контролем которых находятся предполагаемые изменения (Водоканал, Газовая служба, Пожарная охрана, Электросеть, СЭС и др.).
5. Подать заявление в Жилинспекцию. Необходимо получить письменное разрешение на проведение перепланировки согласно проекту или эскизу.
6. Выполнить ремонтные работы.
7. Обратиться в Жилинспекцию для подписания акта о завершении работ.
8. Оформить преобразования в БТИ, получить новый техпаспорт.
9. Отчитаться перед банком и страховой компанией.

Банк определяет сроки не только на согласование, но и на выполнение работ.

Они довольно жесткие, но уложиться в них нужно обязательно, иначе следуют штрафные санкции.

В целом, перепланировка в ипотечной квартире чуть сложнее и затратнее обычной, но вполне осуществима.

Необходимые документы

После получения всех разрешений и согласований следует обратиться в Жилинспекцию за разрешением на осуществление ремонтных работ. Собственник подает в этот орган заявление по установленной форме на специальном бланке. К нему необходимо приложить пакет документов.

Вот что нужно предоставить:

• правоустанавливающие документы на объект перепланировки с копией договора с банком;
• проект или эскиз перепланировки;
• пакет согласований проекта с компетентными органами;
• согласие банка;
• разрешение от страховой компании;
• техническое заключение о возможности преобразований (требуется не всегда, необходимо, например, для зданий старой постройки);
• документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией).

Также вполне реально выполнить перепланировку в новостройке до получения собственности.
Сейчас разрешается предоставлять в качестве правоустанавливающих другие имеющиеся в наличии документы:

• договор участия в долевом строительстве;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• разрешение застройщика на перепланировку;
• справка о полном расчете между сторонами.

Они добавляются к остальным, указанным выше, документам.

Стоимость

Стоимость различных этапов перепланировки квартиры в ипотеке можно узнать в таблице:

Сроки

Каждый из шагов требует некоторых затрат времени:

• изготовление эскиза – 3-5 дней,
• выполнение проекта – 2-6 недель,
• рассмотрение в банке – 1-1,5 мес.,
• получение техпаспорта в БТИ – 10-14 дней,
• согласование в жил. инспекции – 45 дней.

Продолжительность ремонтно-строительных работ зависит от объемов, специфики и возможности совмещать технологические процессы, немаловажно и число работающих, и их профессионализм.

Можно ли делать без разрешения банка

Перепланировку в ипотечной квартире без разрешения банка выполнять запрещено.

Это обязательно оговаривается в договоре с кредитной организацией. Не стоит думать, что данное действие пройдет незамеченным.

Достаточно жалобы соседей на шум в неустановленное время, чтобы факт незаконной перепланировки стал известен Жилинспекции и, соответственно, банку.

• Придется не только уплатить штраф.
• В лучшем случае, банк может потребовать узаконить перепланировку. В худшем – вернуть жилью первоначальный вид.

Могут последовать и другие санкции со стороны кредитора.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Проведя пару часов в интернете, я выяснил, что перепланировку в ипотечной квартире делать можно. Но! Для этого нужно согласие банка. Это связано с тем, что перепланировка – риск для кредитной организации. Например, вы найдёте какую-нибудь бригаду неучей, которая разнесёт половину квартиры. А вы в этот момент перестанете платить за ипотеку. Квартира-то является залогом. Если ипотечник перестаёт платить, недвижимость реализуется в счёт долга. И за сколько можно будет продать квартиру, раскуроченную в ходе неудачной перепланировки? Думаю, тут всё ясно.

Спойлер: у меня вышло одобрить перепланировку. Тут главное всё сделать правильно.

• Получение согласия в Мосжилинспекции. У меня попросили свидетельство о праве собственности.
• Написание заявления в банке с просьбой одобрить перепланировку. Писал в свободной форме. К заявлению приложил разрешение, которое получил в Мосжилинспекции. У них я запрашивал ответ в письменной форме.
• Выполнение перепланировки. Нанял адекватных спецов. Мне тоже не хотелось, чтобы после сноса стены между кухней и залом обрушилась половина дома. Делал всё по проекту. Поверьте, тут лучше не экономить.
• Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции. Придёт человек из приёмочной комиссии и посмотрит, чтобы всё было сделано по проекту. Если всё нормально, инспектор выдаст Акт о выполненной перепланировке.
• Получение нового технического паспорта в БТИ. Мосжилинспекция, видимо, им не указ. Поэтому просто акта не хватает. Пришёл человек из БТИ, всё померил, а потом я получил обновленный чертёж в чёрных линия.
• Получение новой выписки из ЕГРН. Лучше всего делать через МФЦ.
• Предоставление банку акта о перепланировке.

Не нужно хитрить! Не надо пытаться сэкономить. Из-за незаконной перепланировки ипотечной квартиры можно получить как минимум штраф, а как максимум – придётся привести всё в изначальное состояние. Тут точно сработает поговорка про скупого, который платит дважды. И это не самые худшие варианты! Будете бодаться с банком, он расторгнет с вами договор. Тогда можно вообще без квартиры остаться.

Последствия незаконных действий

За несанкционированную перепланировку законодательством предусмотрена ответственность разного характера, в зависимости от последствий данного действия.

Штрафы

Штраф обязуют уплатить собственника жилья при обнаружении факта незаконных преобразований.

Его размер составляет до 2,5 тысяч рублей.

Ответственность

Если же перепланировка, не оформленная по закону, повлекла за собой последствия различного характера, то предусмотрены и иные виды ответственности:

• административная – за нарушение прав других жильцов данного дома;
• гражданско-правовая – за нарушение норм безопасности вследствие ремонтных работ;
• уголовная – если самовольная перепланировка повлекла за собой обрушения, приведшие к травмам или гибели людей.

Что не стоит покупать

Не стоит приобретать квартиру (ни в ипотеку, ни без нее), в которой осуществлена незаконная перепланировка с нарушением норм законодательства.

Даже если банк проглядит эти нарушения, все бремя ответственности за такую конфигурацию квартиры ляжет на плечи собственника (от штрафов до необходимости приведения ее в первоначальный вид).

Если перепланировка незаконная, но не содержит нарушений строительных норм и требований жилищного законодательства, то банк может разрешить покупку такой квартиры, если новый собственник возьмет на себя обязательство узаконить изменения относительно технической документации.

Процесс этот дорогостоящий, поэтому решать вам, брать ли на себя дополнительное бремя вдобавок к ипотечному.

Надо ли узаконивать перепланировку не несущих стен? Можно ли узаконить перепланировку после ремонта? Узнайте тут.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Читайте далее.

Тем более, что банк укажет определенные сроки, к которым необходимо будет завершить узаконивание.

Перепланировка в ипотечной квартире вполне возможна и осуществима.

Выйдет она немного дороже, и сделать ее придется в указанные банком сроки. Но это вполне реальный процесс, практика которого уже имеется в нашей стране.

Что недопустимо при перепланировке?

1. Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
2. Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
3. Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
4. За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
5. И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
6. Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
7. Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
8. Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.

Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.

Однако, есть исключения

Перенос кухни в комнату возможен в случаях:

• если квартира находится на первом этаже.
• если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.

При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.

Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.

ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.

Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.