Найди, где сегодня Ипотека дешевле

Правила досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

Ipospez
    ГлавнаяИпотека в банках Сбербанк Правила досрочного погашения ипотеки в Сбербанке
Правила досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

После того как ставки по ипотеке в 2017 году в Сбере снизились, многих стали интересовать их кредитные продукты. Однако сегодня поговорим о такой важной вещи, как о досрочном погашении ипотеки в Сбербанке. Сто такое полное, что такое частичное, выгодно ли досрочно гасить ипотеку и как это делать.

Заметим сразу, что руководство Сбера постоянно развивает сервис Сбербанк Онлайн, постоянно наполняет его новым функционалом, и досрочное погашение долга возможно и с его помощью.

Понятие

Согласно законодательству РФ ипотечный заемщик имеет право погашать кредит досрочно. Различают два вида погашения – частичное и полное. Частичное погашение предусматривает оплату только части долга перед банком, при полном погашении сумма платежа равна остатку ссудной задолженности и начисленным процентам на дату зачисления денег на счет.

В соответствии с п.2 ст.810 ГК РФ о проведении ДП, заемщик должен уведомить заимодателя за 30 дней о своих намерениях. Срок уведомления может быть и короче, если это оговорено в договоре займа.  Такой порядок позволяет в равной мере защитить интересы как кредитора, рассчитывающего получить свой доход, так и заемщика, планирующего сэкономить на процентах.

При проведении полного погашения займа клиент освобождается от обязательств перед кредитором, при частичном – обязательства  остаются, но требуют корректировки графика платежей. Как правило, в этом случае банк предлагает должнику на выбор один из вариантов – уменьшить срок возврата займа или уменьшить ежемесячный платеж

Есть ли выгода

Как полное, так и частичное погашение ипотеки позволяет заемщикам снизить расходы на выплату процентов банку, однако, размер экономии будет разным.

На первый взгляд, максимально экономически выгодно для должника досрочное погашение в полном размере, однако, здесь есть ряд нюансов, которые требуется учитывать при планировании такого платежа.

Прежде всего, размер экономии зависит от метода, который используется банком для начисления и расчета суммы ежемесячного взноса заемщика по договору ипотеки. Таких методов всего два – дифференцированный (при котором ежемесячный платеж по кредиту с каждым месяцем уменьшается), и аннуитетный (погашение проводится равными платежами в течение всего срока).

У каждого из этих методов есть свои преимущества и недостатки, однако, главное отличие, которое нужно знать клиентам, заключается в том, что, как полное, так и погашение части долга ипотечного займа выгодно только при дифференцированной системе оплаты кредита.

Происходит это потому, что при дифференцированном методе проценты начисляются на остаток задолженности, которая уменьшается равными долями ежемесячно, а при аннуитете — в первые годы погашения займа в сумме платежа большую часть занимают проценты,  потом соотношение выравнивается, и только в конце срока большая часть платежа направляется на погашение основного тела долга.

Другими словами, вначале оплачиваются, в основном, проценты, а тело долга не гасится. Таким образом, досрочное погашение при аннуитете выгодно только в первые годы после выдачи займа (и то, относительно). Если пропустить эту «вилку», то выгода от такого платежа исчезает — остаток суммы долга погашать все равно придется, а проценты практически все уже погашены.

ЕЩЕ РАЗ!

Выгода от досрочного погашения ипотеки в Сбербанке есть, но только при дифференцированной системе взаиморасчетов, при аннуитентной – в первые месяцы кредитного договора.

Грубый пример дифференцированного расчета.

Вы взяли ипотеку 3 000 000 рублей под 15% годовых на 10 лет, за год использования кредита вы должны заплатить 450 000 рублей, за 10 лет сумма вашего общего долга составит 7 500 000 рублей. Банк делит эту сумму на 120 месяцев и получается размер ежемесячного платежа 62500.

Опять же это грубый пример, но суть в том, что при дифференцированной системе, вы каждый месяц платите равные части от суммы основного долга и равные части процентов. Таким образом, ДП имеет смысл на каждом этапе обслуживания жилищного займа, в каждом месяце – вы либо уменьшите тем самым сумму ежемесячного платежа, либо срок, либо полностью погасите долг, и в любом случае выиграете на переплате процентов!

При аннуитентной системе ваш ежемесячный платеж не стабилен, он либо увеличивается, либо уменьшается (надо смотреть конкретный график платежей, установленный банком), но банк в любом случае сначала в ваш ежемесячный платеж «пихает» оплату процентов за весь период вашего займа, и только, когда вы их все выплатили, начинает с вас списывать основной долг. Поэтому, если прошло много времени, вы по-сути практически оплатили все начисленные проценты, в таком случае полностью досрочно гасить долг не имеет смысла.

На российском банковском рынке аннуитент появился относительно недавно, вместе с ростом потребительского кредитования, и, в сравнительно короткие сроки, стал применяться повсеместно, как раз из-за этой хитрости. Именно поэтому банки с легкостью идут на ДП кредитов – они свое получат в любом случае.

Оценивая экономическую выгоду от досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, не нужно забывать о ряде неоспоримых достоинств:

  • получение права свободно распоряжаться недвижимостью, ранее находившейся в залоге у банка (продать, подарить, заложить и т.д.)
  • возможность оформления нового кредита для улучшения жилищных условий
  • снятие с себя обременений
  • экономия на переплате по процентам (таким образом, заемные деньги вам обойдутся дешевле)

Правила

При проведении ДП ипотеки требуется соблюдать ряд правил:

  • все условия ДП оговариваются до даты подписания договора ипотеки
  • процедура досрочного погашения кредита прописывается в договоре ипотеки отдельным пунктом в разделе «Об ответственности сторон» либо «О досрочном погашении ипотечного займа»
  • начисление процентов по ипотечному займу осуществляется с учетом ДП (в т.ч., приостанавливается при полном погашении долга) только в том случае, если имеется письменное уведомление банка о таком платеже (ч.4 ст.809, ч.2 ст.810 ГК РФ)
  • заявление о досрочном полном или частичном погашении долга подается кредитору не позднее, чем в 30-ти дневный срок до планируемой даты платежа
  • проведение погашения проводится только в день платежа, указанный в кредитном договоре
  • погашение осуществляется только через кредитный счет, который был открыт при оформлении ипотеки
  • списание денежных средств с кредитного счета осуществляется только в день платежа, который установлен в договоре изначально
  • внесение денежных средств для проведения погашения в другую дату, отличную от даты платежа, возможно только при наличии письменного уведомления заемщика и согласования банка на проведение данной операции

По факту проведения операции ДП банк должен:

  • при полном погашении — выдать заемщику справку об отсутствии задолженности
  • при частичном погашении – провести перерасчет и выдать должнику новый график платежей

Условия Сбербанка в 2017

На текущий момент времени Сбербанк действительно стремиться быть ориентированным на клиента, несмотря на законы и положения ЦБ, он «нарушает» многие установленные сроки, «нарушает» в лучшую сторону в интересах клиентов.

Например, заявление на досрочное погашение можно подать не за 30 дней до даты платежа, а всего за 1 рабочий день, но срок подачи должен быть совмещен с датой очередного внесения ежемесячного платежа по ипотеки.

Полное и частичное погашение ипотеки в Сбербанке осуществляется при условии наличия заявления клиента, которое должно быть:

  • подано в любой рабочий день до даты проведения операции
  • содержать следующую информацию (дату планируемого платежа; сумму операции; реквизиты счета, с которого будут перечислены деньги)

Погашение задолженности проводится уже на следующий рабочий день после подачи заявления заемщиком без ограничений по сумме минимального погашения и без оплаты комиссии за платеж. Опять же отмечаем, что отсутствие необходимости  уведомлять банк в 30-ти дневный срок до даты платежа позволяет клиентам значительно сэкономить на процентах.

Кроме ДП, до 1 мая 2017 года у вас есть возможность еще вернуть 20% от суммы вашего долга!

Частичное погашение в Сбербанке Онлайн

Нужно понимать, что не важно какую ипотеку вы гасите (Молодая семья, новостройка, вторичка) через что вы вносите платеж, через Сбербанк Онлайн или через отделение, при полном погашении долга, вам все равно придется идти к сотруднику банка и брать справку об отсутствии задолженности, да и вообще закрывать все свои бумажные дела.

Скрин из прессрелиза Сбербанка №1

А частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанке Онлайн осуществляется следующим образом (предварительно удостоверьтесь, что на счете вам хватает денег):

  • на вкладке «Досрочное погашение» требуется нажать «Частично погасить кредит»
  • в открывшемся окне необходимо указать (номер счета, с которого будет осуществлен платеж, плановую дату платежа, сумму платежа)
  • нажать кнопку «Оформить заявку»
  • после проверки параметров ДП части долга система потребует подтвердить данные платежа SMS-сообщением
  • в открывшемся окне введите полученный пароль и нажмите кнопку «Подтвердить». После этого заявка будет отправлена в банк

ВАЖНО!

При оформлении заявки через систему Сбербанк Онлайн система самостоятельно производит расчет минимальной суммы погашения. В том случае, если сумма планируемого платежа меньше, чем расчетное значение, указанное в соответствующем поле заявки, для проведения оплаты заемщику требуется обратиться  в отделение банка.

Перед вводом пароля требуется сверить текст SMS-сообщения на предмет соответствия с веденными данными в систему Сбербанк Онлайн. При выявлении  различий подтверждать операцию не требуется. Помните, что предоставленный в тексте SMS-сообщения пароль,  нельзя сообщать никому, в том числе, сотрудникам банка.

Для дальнейшего осуществления операции проведение каких либо действий со стороны заемщика не требуется. В назначенный день система автоматически спишет деньги со счета должника в соответствии с поданной им заявкой. Ознакомиться с деталями проведения платежа можно в режиме онлайн на вкладке «Досрочное погашение».

Перейти на данную вкладку можно из раздела «История досрочных погашений»  либо из раздела «История операций» системы Сбербанк Онлайн.

Полное погашение в Сбербанке Онлайн

Для проведения досрочного погашения долга в полном размере ипотечного займа в системе Сбербанк Онлайн заемщик должен осуществить следующие действия:

  • опять же на вкладке «Досрочное погашение» требуется выбрать кнопку «Полностью погасить кредит»
  • в открывшемся окне необходимо указать параметры планируемого платежа, которые включают в себя следующие сведения (счет, дату, сумму)
  • оформите заявку
  • проверьте введенные данные в систему и подтвердите платеж с помощью введения пароля, указанного в SMS-сообщении
  • после подтверждения заявки электронный документ будет передан в банк

ВАЖНО!

По умолчанию система проставит дату ближайшей даты платежа по графику. При необходимости, можно изменить дату вручную. А сумма долга в полном размере рассчитывается системой автоматически на день оформления заявки на ДП. Если плановая дата платежа отличается от текущей, сумму к погашению потребуется рассчитать самостоятельно.

Для проведения операции требуется обеспечить наличие необходимой суммы на счете, с которого будет происходить списание денежных средств в срок до 21.00 выбранной даты ДП.

ВАЖНО!

Перед проведением операции требуется убедиться в том, что данные, введенные в систему, совпадают с тестом SMS-сообщении. В случае выявления несоответствий вводить пароль нельзя. Напомним, полученное в тексте SMS-сообщения категорически запрещено сообщать, кому бы то ни было.

После оформления заявления на ДП в полном размере в назначенный день система самостоятельно спишет необходимую сумму средств с выбранного клиентом счета, но вам все равно потом придется идти в отделение банка за «закрывающими» документами.

Как заполнить заявление

Заявление на полное или частично досрочное погашение ипотеки в Сбербанке заполняется на типовом бланке (скачать можно в начале статьи), в котором должнику необходимо заполнить следующие данные:

  • номер и адрес кредитного подразделения банка, где был выдан кредит
  • ФИО руководителя подразделения банка
  • ФИО ипотечного заемщика
  • номер ипотечного договора, по которому планируется проведение ДП
  • номер пункта ипотечного договора, предусматривающего условия ДП
  • реквизиты счета, с которого планируется проведение списание средств
  • подпись заявителя
  • дата оформления заявки

ВАЖНО!

Перед оформлением Заявления о ДП ипотеки в Сбербанке клиенту требуется удостовериться в том, что плановая дата операции не попадает на праздничные или выходные дни, т.к. по правилам финансового учреждения проведение операции возможно только в рабочие дни.

При наличии у банка надлежащим образом оформленного заявления и денег на счете в назначенный день деньги будут направлены на погашение займа в соответствии с поданной клиентом заявкой. Не стоит забывать, что, в случае частичного погашения долга,  заемщику необходимо посетить офис Сбербанка для получения нового графика платежей.

При проведении досрочного погашения долга в полном размере рекомендуем предварительно запросить в банке выписку. Это позволит провести платеж в соответствии с суммой фактической задолженности перед кредитором и избежать возникновения неучтенного остатка задолженности, для погашения которого потребуется провести операцию повторно.

Комментарии

  1. «Вы взяли ипотеку 3 000 000 рублей под 15% годовых на 10 лет, за год использования кредита вы должны заплатить 450 000 рублей, за 10 лет сумма вашего общего долга составит 7 500 000 рублей. Банк делит эту сумму на 120 месяцев и получается размер ежемесячного платежа 62500.»

    Это не грубый, это неправильный расчет. Ошибка в том, что сумма основного долга в течении срока кредита — величина не постоянная. При дифференциальных платежах она уменьшается линейно, при аннуитетных — экспоненциально.

    Для дифференциального платежа правильно будет так:
    Cумма, направляемая ежемесячно на погашение основного долга:
    3 000 000 / 120 = 25 000 руб
    Проценты за первый месяц:
    3 000 000 * (0.15/12) = 37500 руб
    Первый платеж:
    25000 + 37500 = 62500 руб
    Проценты за последний месяц:
    25000 * (0.15/12) = 312,50 руб
    Последний платеж:
    25000 + 312,50 = 25312,50 руб
    Средний платеж:
    (62500,00 + 25312,50)/2 = 43906,25 руб

    Общий долг:
    43906,25 * 120 = 5 268 750 руб
    Переплата:
    5268750 — 3000000 = 2 268 750 руб

  2. Метод расчетов один как для дифференциальных платежей так и для аннуитетных.

    Каждый день начисляются проценты на остаток задолженности. Дневная ставка расчитывается как годовая ставка, поделенная на количество дней в году. Проценты учитываются отдельно от основного долга, т.е. «проценты на проценты» не начисляются. Когда приходит день платежа, мы полностью расчитываемся по процентам накопившимся за месяц, а оставшуюся часть взноса используем для уменьшения суммы основного долга.

    О ежемесячном взносе. График платежей составляет банк. Количество вариантов расчета такого графика бесконечно, но на практике в большинстве случаев используются либо дифференциальные либо аннуитетные платежи.

    Что такое дифференциальные платежи. Это когда каждый месяц основной долг гасим равными частями, плюс полностью расчитываемся по набежавшим процентам. Например берется кредит 12000 рублей на один год под 12% годовых. Тогда для дифференциальных платежей основной долг должен уменьшается на 1000 рублей каждый месяц. Процентов за месяц будет набегать примерно 1% от основного долга. Тогда в первый месяц платеж будет: 1000+12000*0.01=1120р, во второй 1000+11000*0.01=1110р, в третий: 1000+10000*0.01=1100р, и т.д.

    Что такое аннуитетные платежи. Это когда сумма ежемесячного взноса не меняется. Пусть мы взяли в кредит те же 12000 рублей под 12% годовых. Тогда через месяц мы должны будем заплатить банку 120 рублей процентов. Если мы расчитаемся только по процентам, то на следующий месяц сумма основного долга не уменьшится и опять набежит процентов на 120р. Это крайний частный случай аннуитетных платежей — каждый месяц мы платим одну и ту же сумму, равную процентам за месяц (срок кредита = бесконечность). Теперь рассмотрим другой крайний случай — прошел месяц и мы заплатили 12120 рублей, полностью расчитавшись по процентам за месяц (120р) и по основному долгу (срок кредита = 1 месяц). Таким образом, мы определили минимальную (120р) и максимальную (12120р) ежемесячную сумму платежа по кредиту. Если теперь выбрать размер платежа между этими цифрами и зафиксировать его в течении всего срока кредита — получим аннуитетный график платежей. От выбранного размера платежа будет зависеть срок кредита.
    Для примера выберем размер платежа 1000р:
    Через месяц мы заплатим 120р процентов и на 880р (1000-120=880) уменьшим основной долг (12000-880=11120).
    К концу второго месяца мы заплатим 11120*0.01=111.2р процентов и уменьшим основной долг на 1000-111.2=888.8р (11120-888.8=10231.2).
    Продолжив расчеты, к концу 12-го месяца мы получим остаток основного долга 1821.19р и проценты по нему 18.21р. Внеся очередные 1000р, мы уменьшим основной долг на 1821.19-(1000-18.21)=839.40р, и в следующем месяце полностью погасим кредит.
    Последний ежемесячный платеж окажется меньше 1000р: 8.39р (проценты) + 839.40р (основной долг) = 847.79р

    Таким образом, выплачивая каждый месяц по 1000 рублей, мы погасим наш кредит за 13 месяцев. Увеличивая сумму ежемесячного платежа будем уменьшать срок кредита и наоборот. Чтобы рассчитаться ровно за 12 месяцев, размер аннуитетного платежа должен составить 1066.19р. Если сравнить с дифференциальными платежами — сумма первого взноса ниже: 1066.19р против 1120р., но средний взнос чуть выше: 1066.19р. у аннуитета против 1165.00р. у дифференциальных. Переплата в случае дифференциальных платежей составит 780р. (6.5%), а в случае аннуитета — 794.2р (6.6%).

    Как видим, при сроке кредита 12 месяцев и 12% годовых, разница между аннуитетом и дифференциальными платежами несущественна. Если брать бОльшие сроки, разница в сумме платежа будет уменьшаться, а разница в переплате — увеличиваться.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.